Большинство компаний отказываются от офисов открытого типа. По данным исследования аналитиков PIONEER и MANUFAQTURY, 63% участников опроса предпочитают смешанный формат планировок, сочетающий опенспейс, кабинетную рассадку и переговорные. Опенспейс как единственный формат выбирают 21% опрошенных, 16% респондентов предпочитают кабинетную рассадку даже с учетом более высокой стоимости реализации, особенно при использовании стеклянных перегородок.
Практически 80% не готовы работать в офисах открытого типа, рассказала Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь MANUFAQTURY. Основная задача для девелопера сегодня — предусматривать гибкость планировок, закладывать инженерные возможности под различные сценарии и минимизировать будущие затраты покупателя на перепланировку.
«Выбор планировочных решений продиктован спецификой бизнеса: например, для юридических и административных функций больше подходит кабинетная система, для ИТ и креативных команд — сочетание открытой планировки и общих зон. Тем не менее, даже с учетом более низкой стоимости и более плотной рассадки опенспейс как моноформат стал использоваться гораздо реже, и превалирует смешанный тип планировок. Единственная категория клиентов, которая остается “верна” опенспейс, — инвесторы, делающие ставку на быстрый демонтаж при открытой планировке и быструю адаптацию под следующего арендатора», — подчеркивает Ольга Великая, директор по продукту PIONEER.
Как показали результаты опроса, с точки зрения назначения в структуре спроса доминирует мультифункциональный формат офиса — его выбрали 53% компаний. Такой концепт объединяет представительскую функцию для клиента (ресепшен, зона ожидания, демо-зоны), пространство для сотрудников (бэк-офис, переговорные) и поддерживающие опции (например, склады маркетинговых материалов). Еще 37% респондентов ориентированы на классический офис для сотрудников с зонами для работы (опенспейс, кабинеты, переговорные), местами для отдыха (кофе-поинты, зоны неформального общения) и гардеробными, санузлами, техзонами. Только 10% компаний требуется офис с шоурумом, выставочным залом и стендами с образцами продукции.
При этом офис должен предусматривать высокую вариативность помещений под выполнение разных функций. Так, для 47% респондентов наиболее важной функцией офисного пространства является возможность организовать командную работу, для 32% — переговоры и встречи, для 16% — тихую индивидуальную работу и для 5% — работу с конфиденциальной информацией.
Значимые различия эксперты отмечают в выборе диапазона площадей под офис у разных типов клиентов: «Конечные пользователи при покупке офиса ориентируются на численность сотрудников, исходя из которой диапазон площадей может широко варьироваться: закладывается 8-10 кв. м на человека и запас на рост штата. Профессиональные инвесторы, как правило, предпочитают делить площади на блоки 150–300 кв. м и ориентируются на ликвидность и скорость сдачи объекта. Как отдельная категория — институциональные инвесторы, которые ищут долгосрочных арендаторов, — чаще выбирают большие блоки от 3000 кв. м. Непрофессиональные инвесторы, которые, как правило, приходят из жилой недвижимости, в силу меньшего бюджета покупки рассматривают небольшие лоты 50–100 кв. м», — отметила Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь MANUFAQTURY.
Как добавляет эксперт, минимальная площадь лотов на рынке — около 50 кв. м. Такая нарезка позволяет девелоперу расширить воронку покупателей за счет доступного бюджета входа. Если же целью девелопера является инвестиционная модель и аренда, то предпочтительны лоты от 100 кв. м, так как ими проще управлять. При этом площади менее 100–120 кв. м считаются сложными с точки зрения дальнейшей эксплуатации, так как возникают ограничения по мокрым точкам, снижается гибкость перепродажи.
При этом для многих респондентов существуют критически важные характеристики офисных лотов, без которых покупка недвижимости невозможна. Так, для 57% компаний обязательно наличие кухни, а для 39% — собственного санузла. В рыночной практике данные опции напрямую коррелируют с площадью офиса и структурой пользования: для небольших помещений (около 50 кв. м) наличие мокрой точки внутри блока чаще всего не оправдано, поскольку требует индивидуальной разводки инженерных коммуникаций в каждый офис и ограничивает возможность последующего объединения нескольких лотов для продажи одному собственнику. Наличие кухни или зоны приема пищи становится критичным при площади офиса от 150–200 кв. м, тогда как отдельный санузел объективно необходим только в крупных блоках от 2000 кв. м, занимаемых одной компанией.
Также к числу важных для большинства опрошенных пользователей офисных площадей относятся следующие параметры: центральная система вентиляции и кондиционирования (90%), достаточная инсоляция (94,7%), продуманная навигация (85%).
К характеристикам, которые не являются критичными, но повышают привлекательность объекта и становятся конкурентным преимуществом, относятся: для 25% респондентов – наличие собственной террасы в офисе, для 20,8% — отдельного входа. При этом для 48% опрошенных необходимы отдельные входы (парадный и служебный), для 41% — входная группа для клиентов, 6% — вход для курьеров. Отдельные входы позволяют перераспределить потоки посетителей, сотрудников, курьеров и технических специалистов и разгрузить центральную входную группу, что в конечном счете повышает комфорт для пользователей.
Методология исследования:
Исследование включало два этапа: онлайн-опрос (203 респондента) и экспертные интервью с представителями рынка коммерческой недвижимости. В опросе приняли участие представители различных профессиональных групп, связанных с покупкой, арендой, эксплуатацией и развитием офисной недвижимости.