Москва, Россия – Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.
Об этом 7 октября на Международном жилищном конгрессе рассказал Илья Степанищев, инвестиционный директор КОЛДИ, в рамках выступления «Переход от модели «купил-продал-заработал» к портфельному управлению в девелопменте: схема реализации».
Переход к портфельной модели связан с изменением масштаба и продуктовой структуры бизнеса. Сегодня КОЛДИ развивает жилую недвижимость элитного и де-люкс сегментов, офисы классов А и А+, а также новое направление — индустриально-промышленные парки. Портфель компании насчитывает 12 объектов общей площадью 642,1 тыс. кв. м, еще около 1 млн кв. м входит в программу развития до конца 2027 года.
Одним из инструментов масштабирования стала единая архитектура брендов — создание зонтичных брендов «КОЛДИ Коллекция» для жилой недвижимости элитного и де-люкс классов и «КОЛДИ СИТИ» для деловых центров класса А и А+. Переход к этой структуре позволил систематизировать продуктовые направления и транслировать на растущий портфель единые подходы к качеству, архитектуре и клиентскому опыту.
Отдельное изменение продуктовой стратегии связано с появлением масштабных проектов комплексного развития территорий (КРТ). Сегодня в портфеле КОЛДИ три проекта КРТ на разных стадиях разработки и реализации: «ЛЕВЕНТ» на Дмитровском шоссе, деловые пространства на Нижней Красносельской, 35, и индустриально-промышленный парк на Дорожной улице, 3. Совокупный потенциал этих объектов составляет порядка 500 тыс. кв. м, еще два проекта КРТ находятся в начальной стадии реализации.
Учитывая масштаб и длительность инвестиционного цикла, такие площадки выделены в самостоятельный контур портфельного планирования. Он требует от девелопера глубокого финансового моделирования, а также непрерывной междисциплинарной работы на всех уровнях: от синхронизации мастер-плана с городскими властями и интеграции в программы развития ресурсоснабжающих организаций до урегулирования вопросов с текущими правообладателями земельных участков.
Еще один элемент модели — единые критерии отбора проектов. При принятии инвестиционных решений КОЛДИ оценивает ликвидность, устойчивость инвестиционной модели, потенциал роста стоимости и привлекательность продукта для конечного покупателя. Это позволяет рассматривать каждый новый актив в контексте распределения капитала и долгосрочного развития компании.
Результаты изменения продуктовой стратегии уже отражаются в финансовых показателях. В первом полугодии 2026 года объем контрактации вырос на 11% год к году, при этом реализованная площадь сократилась на 53,6%. Средняя цена реализации жилья за тот же период увеличилась на 104%.
«Главным итогом наших управленческих решений стал рост ключевых показателей, несмотря на сокращение реализованной площади. Переход в более дорогой сегмент создал устойчивую базу для планирования дальнейшего расширения и инвестиций. Проанализировав рынок, мы определили, какой продукт хотим создавать и реализовывать, и сфокусировались на элитном сегменте. В соответствии с этой стратегией при выборе нового проекта мы оцениваем не только его ликвидность и потенциал роста стоимости, но и будущую роль в портфеле: необходимый объем капитала, сроки окупаемости, потенциальную доходность и соответствие выбранному продуктовому направлению. В этом году мы выводим на рынок несколько новых проектов, а к концу 2027 года совокупный объем реализованных и строящихся объектов достигнет порядка 2,5 млн кв. м», — отметил Илья Степанищев, инвестиционный директор КОЛДИ.
Таким образом, переход к портфельному управлению потребовал изменения логики девелоперского бизнеса. В новой парадигме продуктовая стратегия определяет структуру портфеля, зонтичная архитектура брендов задает принципы масштабирования, инвестиционные критерии формируют состав, а долгосрочная стратегия и КРТ становятся основой для развития портфеля в перспективе.
Справка о компании:
КОЛДИ — авторский девелопер с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости Москвы. Компания специализируется на создании жилых и коммерческих проектов с яркой архитектурной идентичностью, формируя современные стандарты городской среды, качества жизни и долгосрочной ценности объектов. В портфеле КОЛДИ — свыше 1,5 млн кв. м реализованных площадей более чем в 24 проектах жилой и коммерческой недвижимости различных форматов, включая премиальный сегмент.
КОЛДИ развивает полный цикл девелопмента — от формирования концепции и проектирования до строительства, реализации и дальнейшего управления объектами. Компания создает проекты, в которых архитектура, функциональность, сервис и качество среды формируют единую концепцию. Особое внимание уделяется влиянию проектов на образ жизни людей и интеграции объектов в городскую среду.
КОЛДИ входит в топ-3 игроков элитного сегмента по объему ввода жилья по данным Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA). До конца 2026 года КОЛДИ выведет на рынок пять новых жилых проектов общей площадью 210 тыс. кв. м, а в 2027 году портфель пополнится еще девятью жилыми и офисными объектами (274 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем строящихся и планируемых к запуску проектов к концу 2027 года приблизится к 1 млн кв. м, а общий объем введенных и реализуемых площадей достигнет порядка 2,5 млн кв. м.
КОЛДИ более десяти лет сотрудничает с финансовыми институтами, выстраивая отношения на основе прозрачности, финансовой дисциплины и высокого уровня корпоративного управления. Компания реализует проекты с высокой рыночной востребованностью, что формирует доверие со стороны банковских партнеров. В декабре 2025 года компания успешно дебютировала на рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) и облигаций. Размещение акций (IPO) запланировано на 2030 год и станет логичным продолжением ее инвестиционной стратегии.
КОЛДИ также поддерживает инициативы в сфере спорта, экологии и культуры, а в 2017 году основала благотворительный фонд «Шаг в жизнь». В 2022 году девелопер стал первой частной компанией в России и Европе, заключившей соглашение о программном партнерстве с Nike — это сотрудничество стало знаковым кейсом на стыке девелопмента, спорта и городской культуры.