Главная зона риска на рынке новостроек сегодня — не крупнейшие девелоперы, а региональные компании с одним-двумя проектами и низкими темпами продаж. Именно у них меньше возможностей пережить длительный период слабого спроса и обслуживать проектное финансирование за счёт других проектов, считает совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов.
За три месяца число дел о банкротстве строительных компаний выросло с 1089 в июне до 1454 к началу сентября, а за год — на 41%. При этом говорить о массовой волне банкротств пока рано. Для рынка более вероятен сценарий постепенного ухода отдельных слабых игроков.
Одна из главных проблем — разрыв между объёмами строительства и продажами. В России строится 120,6 млн кв. м жилья, однако продано только 31%. Ещё 45% квартир остаются без покупателей, а почти четверть строящегося объёма пока не выставлена на продажу. При такой структуре эскроу-счета пополняются медленнее, тогда как проектное финансирование необходимо продолжать обслуживать.
«Особенно уязвимы небольшие региональные застройщики, у которых один-два проекта и нет серьёзной финансовой подушки. Если продажи замедляются, компенсировать выпадающий денежный поток им практически нечем. Поэтому именно в этом сегменте мы, скорее всего, и будем видеть основные проблемные истории», — говорит Михаил Долгов.
Дополнительный риск создаёт зависимость первичного рынка от льготной ипотеки. До изменения условий на программы с господдержкой приходилось более 80% ипотечных выдач. С 1 октября условия семейной ипотеки изменились, а для части семей ставка выросла до 10–12%.
Наиболее чувствительными к сокращению ипотечного спроса могут оказаться регионы, где строящееся жильё продаётся медленно. В Краснодарском крае реализовано 19% строящегося объёма, в Ростовской области — 25%, в Тюменской — 26%. Для сравнения, в Москве этот показатель составляет 47%.
Чем меньше квартир продано, тем слабее наполняются эскроу-счета и тем сложнее экономика проекта. При этом долговая нагрузка отрасли уже остаётся высокой: соотношение обязательств девелоперов к EBITDA оценивается примерно в 480%.
Проблемы при этом затрагивают не только небольшие компании. Даже крупные игроки вынуждены работать в условиях давления на продажи, выручку и долговую нагрузку. Это показывает, что вопрос финансовой устойчивости становится важнее масштаба бизнеса сам по себе.
«Чтобы точечные банкротства превратились в системную проблему, рынку нужен дополнительный триггер. Самый очевидный — дальнейшее серьёзное сокращение ипотечного спроса. Если у компании значительная часть продаж раньше проходила через льготные программы, резкое выпадение этих сделок способно быстро создать кассовый разрыв», — отмечает Михаил Долгов.
Для покупателей это меняет сам подход к выбору новостройки. Помимо цены квартиры и характеристик проекта всё большее значение приобретают финансовое состояние девелопера, темпы строительства, уровень продаж и наличие других действующих проектов.
Дополнительным сигналом становится и изменение структуры спроса. Покупатели всё чаще рассматривают готовое или почти готовое жильё. В премиальном сегменте доля таких сделок достигла 62% против 21% три года назад. Эта модель снижает для покупателя риск ожидания строительства и одновременно перераспределяет спрос в пользу проектов на высокой стадии готовности.
По оценке Михаила Долгова, наиболее вероятный сценарий на ближайший период — не одномоментный обвал отрасли, а постепенное сокращение числа слабых региональных игроков.
«У рынка пока есть механизмы, которые позволяют пройти этот период без массового обрушения. Но запас прочности у компаний сильно различается. Чем меньше проектов у девелопера, ниже распроданность и выше зависимость от текущих продаж, тем чувствительнее он к любому новому снижению спроса. Поэтому главная история ближайшего времени — не общий кризис всех застройщиков, а отбор тех, кто сможет пережить длительный слабый рынок», — заключает Михаил Долгов.