В 2026 году Москва и Санкт-Петербург демонстрируют противоположную динамику строительства торговых центров. В столице ожидается ввод 87,4 тыс. кв. м торговых площадей, что на 32% больше показателя прошлого года. В Петербурге, напротив, прогнозируется сокращение ввода примерно на 68%, до 38 тыс. кв. м. При этом в обоих городах увеличивается доля пустующих помещений. Различия между рынками связаны прежде всего с тем, какие объекты строятся и какую роль торговая недвижимость играет в новых жилых проектах.
В Москве основными участниками строительства торговых центров становятся жилые девелоперы. По прогнозным данным, на их долю в 2026 году придётся 76% новых торговых площадей против 35% в 2025 году и 10% в 2024-м. За два года показатель вырос в 7,6 раза. Фактически большая часть нового предложения формируется не за счёт строительства крупных самостоятельных торговых комплексов, а в рамках развития жилых кварталов.
Меняется и формат новых объектов. На районные и микрорайонные торговые центры приходится 89% ожидаемого ввода, тогда как доля окружных комплексов составляет только 11%. Средняя площадь торгового проекта, реализуемого жилым девелопером, находится на уровне 16 тыс. кв. м.
Однако увеличение строительства не сопровождается сопоставимым улучшением ситуации с арендаторами. Средняя доля свободных площадей в московских торговых центрах достигла 11,6%, увеличившись на 2,8 процентного пункта. В новых объектах показатель составляет 24,6%, а в торговых центрах, работающих продолжительное время, — 13%.
«Когда мы видим сообщения о росте строительства торговых центров в Москве, важно понимать, о каких именно объектах идёт речь. Значительную часть новых площадей вводят жилые застройщики в составе своих кварталов. Для них торговый центр — прежде всего инфраструктура, которая делает жилой комплекс привлекательнее для покупателей квартир. При этом задача полностью заполнить объект арендаторами к моменту открытия далеко не всегда стоит на первом месте. Иногда такой торговый центр начинает работать с одним супермаркетом и несколькими небольшими магазинами. Формально объект введён в эксплуатацию, но по своему наполнению он ещё далёк от полноценного торгового центра в привычном понимании. В Петербурге подобная практика пока не получила такого распространения, поэтому статистика двух городов отражает разные процессы», — объясняет Анна Гусева.
Строительство торговых центров в Москве и Петербурге в 2026 году
| Показатель | Москва | Санкт-Петербург |
| Прогноз ввода ТЦ за 2026 год | 87,4 тыс. кв. м | 38 тыс. кв. м |
| Изменение к 2025 году | +32% | Около −68% |
| Фактический ввод за январь—сентябрь | Более 100 тыс. кв. м, 13 объектов | 16 тыс. кв. м |
| Динамика фактического ввода за январь—сентябрь | — | −73,8% |
| Доля жилых девелоперов в прогнозируемом вводе | 76% | Нет данных |
| Доля районных и микрорайонных ТЦ в прогнозируемом вводе | 89% | Нет данных |
| Вакантность торговых центров | 11,6% | 5,3% |
| Изменение вакантности | +2,8 п. п. | Около +2,2 п. п. |
В Санкт-Петербурге ситуация развивается иначе. За девять месяцев 2026 года в городе ввели только 16 тыс. кв. м торговых площадей, что на 73,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Даже с учётом ожидаемого ввода в последнем квартале рынок завершит год со значительным сокращением нового строительства.
Однако ограничение предложения не привело к уменьшению числа пустующих помещений. Вакантность петербургских торговых центров достигла 5,3%, увеличившись примерно на 2,2 процентного пункта.
По мнению Анны Гусевой, сокращение строительства самостоятельных торговых центров закономерно и связано с изменением потребительского поведения.
«Я бы не рассматривала сокращение строительства торговых центров в Петербурге как однозначно негативный результат. Скорее возникает вопрос, насколько вообще оправданно сегодня строить новые объекты в том формате, к которому мы привыкли. Торговым центрам необходимо меняться, потому что меняется сам процесс покупки товаров. Онлайн-торговля серьёзно повлияла на посещаемость магазинов. Покупателю зачастую проще заказать несколько вариантов одежды или обуви домой, примерить их и выбрать подходящий, чем ездить по разным торговым центрам в поисках нужного размера. Поэтому традиционная модель, при которой основную площадь занимают магазины одежды и других непродовольственных товаров, постепенно теряет прежнюю привлекательность», — отмечает эксперт.
Дополнительные сложности возникают у крупных торговых комплексов, спроектированных под международные сети. После ухода части иностранных брендов освободились помещения значительной площади, которые непросто приспособить для новых арендаторов.
Российские ретейлеры частично заняли освободившиеся площади, однако, по наблюдениям Анны Гусевой, крупных отечественных сетей, способных работать в подобных форматах, относительно немного. Кроме того, наиболее привлекательные помещения уже заняты, тогда как площади на верхних этажах и в удалённых частях торговых комплексов остаются менее востребованными.
Проблема заключается не только в поиске арендатора, но и в особенностях планировки. Помещения, изначально предназначенные для крупных магазинов, не всегда можно разделить на небольшие торговые блоки без серьёзной реконструкции.
В результате собственники торговых центров вынуждены пересматривать состав арендаторов и постепенно отказываться от исключительно торговой специализации.
«Сегодня торговому центру уже недостаточно просто собрать под одной крышей магазины. Нужно создавать причины, по которым человек захочет туда приехать. Мы видим, как в торговых комплексах появляются многофункциональные центры предоставления государственных услуг, фитнес-клубы, детские развлекательные пространства, рестораны. Особенно интересен пример МФЦ. Такие учреждения могут размещаться на верхних этажах или в удалённых частях здания, куда обычного торгового арендатора привлечь сложно. При этом посетитель всё равно придёт туда за необходимой услугой. Для собственника это возможность задействовать площади, которые раньше было трудно сдать. На мой взгляд, именно в таком направлении торговые центры и будут развиваться: всё больше функций, ради которых люди приходят не только за покупками», — заключает Анна Гусева.
Смещение интереса к многофункциональной недвижимости прослеживается и в инвестиционной статистике Петербурга. За рассматриваемый период вложения в коммерческие объекты города и Ленинградской области составили 59 млрд рублей, увеличившись на 54,5%. При этом на Петербург пришлось более половины российского объёма инвестиций в многофункциональные комплексы.
Впрочем, эти показатели охватывают разные категории коммерческой недвижимости и сами по себе не доказывают перераспределение капитала непосредственно из торговых центров в многофункциональные объекты.
Москва и Петербург в результате демонстрируют разные варианты развития торговой недвижимости. В столице строительство поддерживается жилыми девелоперами, для которых коммерческие площади становятся частью инфраструктуры новых районов. В Петербурге ввод самостоятельных торговых объектов сокращается, а существующие комплексы сталкиваются с необходимостью пересматривать концепции. Общей проблемой остаётся увеличение вакантности, которое показывает, что прежняя модель использования торговых площадей требует изменений.
Заполняемость торговых центров и инвестиционная активность
| Показатель | Значение | Период / территория | Динамика или пояснение |
| Доля жилых девелоперов во вводе ТЦ | 10% | Москва, 2024 год | Базовый показатель |
| Доля жилых девелоперов во вводе ТЦ | 35% | Москва, 2025 год | +25 п. п. к 2024 году |
| Доля жилых девелоперов в ожидаемом вводе ТЦ | 76% | Москва, 2026 год | +41 п. п. к 2025 году; в 7,6 раза больше уровня 2024 года |
| Доля окружных ТЦ в прогнозируемом вводе | 11% | Москва, 2026 год | Остальные 89% — районные и микрорайонные объекты |
| Средняя площадь проекта жилого девелопера | Около 16 тыс. кв. м | Москва, 2026 год | Средний показатель |
| Заполняемость новых районных ТЦ при открытии | 50–60% | Москва | Диапазон по рассматриваемым объектам |
| Заполняемость новых районных ТЦ через год | 80–95% | Москва | Достигается не всеми объектами |
| Вакантность новых ТЦ | 24,6% | Москва | Наиболее высокий показатель среди указанных сегментов |
| Вакантность зрелых ТЦ | 13% | Москва | Максимальное значение с 2019 года |
| Вакантность ключевых ТЦ | 9,4% | Москва | Ниже средней по рынку |
| Вакантность прайм-объектов | 7,1% | Москва | Наименьшая среди представленных категорий |
| Проданные торговые площади | 38 тыс. кв. м | Москва, III квартал 2026 года | −26,2% |
| Инвестиции в коммерческую недвижимость | 59 млрд руб. | Санкт-Петербург и Ленинградская область | +54,5% |
| Доля агломерации в инвестициях в коммерческую недвижимость России | 10,5% | Санкт-Петербург и Ленинградская область | Включает различные сегменты коммерческой недвижимости |
| Доля Петербурга в инвестициях в МФК России | Более 50% | Санкт-Петербург | Относится к многофункциональным комплексам, а не только к торговой недвижимости |