Рестораны и кафе занимают более половины торговых помещений на четырех центральных улицах Москвы. По данным исследования CORE.XP, в первом полугодии 2026 года наиболее высокая концентрация заведений общественного питания зафиксирована на Неглинной улице — 59%, Пятницкой — 58%, Большой Никитской — 55% и Сретенке — 52%. При этом центральный стрит-ритейл столицы формирует несколько различных типов торговых коридоров: гастрономические, премиальные, смешанные и ориентированные на повседневные услуги.
Исследование CORE.XP охватывает 23 ключевых торговых коридора Москвы, включая Тверскую, Петровку, Большую Дмитровку, Большую Никитскую, Большую Якиманку, Кузнецкий Мост, Лубянский проезд, Маросейку, Мясницкую, Неглинную, Никольскую, Новый Арбат, Остоженку, Покровку, Пречистенку, Пятницкую, Солянку, Сретенку, Столешников переулок, Цветной бульвар, 1-ю Тверскую-Ямскую улицу, Бульварное кольцо и Патриаршие пруды. В 2026 году выборка была обновлена, что позволило расширить географию анализа.
Отдельным субрынком в исследовании выделены Патриаршие пруды, объединяющие десять улиц и переулков: Большую и Малую Бронные, Большую Садовую, Большой и Малый Козихинские переулки, Большой Палашевский переулок, Большой и Малый Патриаршие переулки, Ермолаевский и Спиридоньевский переулки. Таким образом, показатели по Патриаршим прудам характеризуют не одну улицу, а целый торговый кластер, включающий несколько взаимосвязанных локаций с высокой концентрацией ресторанов, магазинов и сервисных операторов.
Одним из наиболее выраженных направлений специализации центральных торговых улиц становится гастрономия. Помимо Неглинной, Пятницкой, Большой Никитской и Сретенки, высокая концентрация заведений общественного питания характерна для Мясницкой и Солянки — по 48%, Цветного бульвара — 45%, Покровки — 44% и Лубянского проезда — 43%. Таким образом, на четырех центральных торговых улицах доля заведений общественного питания превышает 50%, а еще на пяти составляет от 43% до 48%.
Высокая концентрация заведений общественного питания способствует формированию самостоятельных гастрономических кластеров. Их привлекательность поддерживается расположением на популярных туристических и прогулочных маршрутах, исторической малоэтажной застройкой и присутствием известных ресторанных концепций премиального сегмента. При этом около половины арендаторов сохраняют присутствие на этих улицах на протяжении последних четырех лет, что свидетельствует об относительной устойчивости сложившейся коммерческой среды.
Гастрономическая специализация не исключает разнообразия других форматов. На Цветном бульваре, где рестораны и кафе занимают 45% помещений, еще 19% приходится на смешанный состав арендаторов (много маленьких бизнесов с одним входом), а 13% — на операторов красоты и здоровья. На Большой Никитской доля магазинов одежды и аксессуаров составляет 14% при 55% заведений общественного питания. На Покровке 9% помещений занимают магазины одежды, еще 9% – это помещения со смешанным составом арендаторов, и по 8% — супермаркеты и красота и здоровье. 22% составляют другие категории. На Солянке супермаркеты формируют 5% предложения, смешанный состав арендаторов — 10%, а в Лубянском проезде 42% помещений занимают арендаторы других категорий.
Наряду с гастрономическими кластерами часть центральных торговых коридоров сохраняют выраженную fashion-специализацию. В Столешниковом переулке, закрепившемся в качестве одной из главных люксовых торговых локаций Москвы еще в 2000-х годах, 62% арендаторов относятся к категории одежды, обуви и аксессуаров. Еще 15% помещений занимают рестораны и кафе, 9% — ювелирные и часовые магазины, 6% — операторы красоты и здоровья, 3% — магазины электроники. При этом сокращение доли модных брендов сопровождается появлением операторов других категорий, в частности магазина бытовой техники и электроники BORK.
На Петровке магазины одежды, обуви и аксессуаров занимают 40% помещений, рестораны и кафе — 25%, ювелирные и часовые операторы — 22%. Последний показатель является уникальным среди исследуемых торговых коридоров: уход международных брендов практически не повлиял на количество ювелирных магазинов благодаря замещению российскими марками. Исключением стало помещение Cartier общей площадью около 1 тыс. кв. м, часть которого занял реселлер брендовой одежды, обуви и аксессуаров OSKELLY, тогда как остальная площадь по состоянию на сентябрь 2026 года оставалась свободной.
Отдельную группу составляют торговые улицы со смешанной специализацией, где гастрономия сочетается с магазинами одежды и аксессуаров. На Большой Дмитровке доля ресторанов и кафе составляет 48%, магазинов одежды — 24%, на Патриарших прудах — 46% и 23% соответственно, на Кузнецком Мосту — 42% и 28%. Таким образом, совокупная доля двух категорий достигает 72% на Большой Дмитровке, 70% на Кузнецком Мосту и 69% на Патриарших прудах. На Тверской улице показатели составляют 23% и 21% соответственно, а суммарная доля двух категорий — 44%, что свидетельствует о более разнообразной структуре арендаторов.
Помимо гастрономии и модных брендов, на Большой Дмитровке 7% помещений занимают специализированные магазины, по 5% — смешанный состав арендаторов и ювелирные магазины. На Патриарших прудах доля других категорий достигает 26%, на Кузнецком Мосту — 21%. На Тверской улице на другие категории приходится 41% арендаторов, еще 10% занимают ювелирные украшения и часы.
Высокая концентрация ресторанов, кафе и магазинов делает такие улицы привлекательными для развития гибридных торговых форматов, объединяющих покупки и досуг. Например, во флагманском магазине Lamoda Sport на Кузнецком Мосту на мансардном этаже открылась кофейня «Дринкит», благодаря чему торговое пространство получило дополнительную гастрономическую функцию.
В то же время часть центральных улиц сохраняет преимущественно сервисную специализацию. На 1-й Тверской-Ямской доля услуг и сервисов достигает 30%, на Большой Якиманке — 22%. При этом на 1-й Тверской-Ямской рестораны и кафе занимают 21% помещений, операторы красоты и здоровья — 15%, специализированные магазины — 7%, супермаркеты — 5%. На Большой Якиманке доля заведений общественного питания составляет 18%, красоты и здоровья — 14%, специализированных магазинов — 6%, а на остальные категории приходится 41% арендаторов.
Структура повседневных сервисов формируется под влиянием разных факторов. На 1-й Тверской-Ямской близость Белорусского вокзала и нескольких станций метро с высоким пассажиропотоком может поддерживать спрос на банковские услуги, салоны связи и службы доставки. Большая Якиманка, напротив, тесно интегрирована в крупный жилой район, что способствует развитию более широкого спектра повседневных услуг — от пунктов выдачи заказов и бытовых сервисов до ремонта электроники.
Ряд торговых коридоров обладает собственной уникальной специализацией. На Никольской улице 18% арендаторов относятся к категории книг и подарков, преимущественно представленной сувенирными магазинами, что связано с туристическим характером локации. На Новом Арбате доля развлечений достигает 12% — максимального значения среди исследуемых улиц. Этот торговый коридор выполняет преимущественно досугово-прогулочную функцию: здесь сосредоточены кинотеатр, концертные залы и площадки для мероприятий, дополненные ресторанами, кафе и сервисными операторами.
На Маросейке 26% помещений обладают смешанным составом арендаторов. Близость станции метро «Китай-город» и высокий пешеходный трафик создают условия для разделения торговых помещений на небольшие блоки с размещением нескольких малых предприятий, предоставляющих востребованные экспресс-услуги.
На Пречистенке 22% помещений занимают организации офисного профиля и еще 22% — операторы категории красоты и здоровья, преимущественно медицинские центры. По доле последней категории Пречистенка лидирует среди всех исследуемых торговых коридоров. На Остоженке доля операторов красоты и здоровья составляет 13%, офисных организаций — 11%. Обе улицы формируют схожую структуру арендаторов, ориентированную на офисных сотрудников и туристов.
Отдельную роль в структуре центрального стрит-ритейла Москвы играет Бульварное кольцо, которое пересекает 13 из 22 исследуемых торговых улиц.
Наиболее высокая концентрация заведений общественного питания зафиксирована на Покровском бульваре, где рестораны и кафе занимают 50% помещений, продолжая гастрономическую специализацию Покровки. На Сретенском бульваре доля общепита достигает 43%, Страстном — 42%, Тверском — 38%. На Рождественском, Петровском и Яузском бульварах рестораны и кафе формируют по 33% предложения, Никитском — 32%, Чистопрудном — 31%, Гоголевском — 28%.
При этом отдельные участки Бульварного кольца имеют выраженную специализацию на других категориях арендаторов. Так, на Петровском бульваре, пересекающемся с Петровкой, магазины одежды, обуви и аксессуаров занимают 21% помещений. На Тверском бульваре доля офисных организаций достигает 26%, на Гоголевском — 18%, на Яузском — 33%.
«Специализация центральных торговых улиц формируется под влиянием сразу нескольких факторов: пешеходного и туристического потока, жилого и офисного окружения, исторически сложившихся торговых функций и технических характеристик помещений. Поэтому даже расположенные рядом торговые коридоры могут существенно различаться по составу арендаторов. Для бизнеса такая специализация становится важным ориентиром при выборе помещения: успешность новой концепции во многом зависит от того, насколько она соответствует потребностям аудитории конкретной улицы. В результате центральный стрит-ритейл Москвы развивается не как единый рынок, а как совокупность локальных кластеров с собственным характером спроса», — комментирует Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP.
По оценке аналитиков CORE.XP, развитие центрального стрит-ритейла связано не только с адаптацией существующих коридоров, но и с формированием новых точек притяжения. В частности, перспективные торговые кластеры появляются в Хамовниках, включая территорию вокруг комплекса «Лужники», и в Пресненском районе. Их развитие поддерживается строительством премиального жилья, которое формирует дополнительный спрос на качественные торговые помещения и сервисную инфраструктуру.