Российские покупатели стали дольше выбирать недвижимость в Таиланде и в ряде случаев отказываются от сделки после подсчета реальных расходов. Если раньше решение могли принять за несколько дней или неделю, сейчас выбор занимает три-четыре недели, иногда месяц-два.
Покупатель сначала видит море, бассейн, виллу или квартиру и заявленную доходность, затем начинает считать деньги. В расчет входят обслуживание комплекса, управление, ремонт, комиссии, простой между арендаторами, обновление мебели и техники. Для виллы к этому добавляются расходы на бассейн, сад, насосы, кондиционеры, обработку от насекомых, наружный ремонт и кровлю.
По словам генерального директора агентства недвижимости ГЖА.рф Алексея Котлова, после такого расчета часть клиентов меняет первоначальное решение. Особенно это касается объектов, где привлекательность покупки строится вокруг красивой презентации и обещаний высокой доходности.
Покупатели стали внимательнее относиться и к обещаниям заработать 10–12% чистыми в год. В рекламе часто фигурирует валовая доходность, из которой собственнику еще предстоит оплатить управление, обслуживание, ремонт, комиссии и периоды без арендаторов. Котлов считает нормальным ориентиром для хорошей жилой недвижимости 4–6% чистыми в год. Стабильные 6–7%, подтвержденные реальной эксплуатацией объекта, он оценивает как очень хороший результат.
Изменилась и сама логика выбора. Покупателя интересует уже не только цена квартиры или виллы. Он оценивает стоимость владения как минимум на пять лет вперед и заранее думает, сможет ли впоследствии продать объект. Дополнительный риск создают проекты с большим количеством одинаковых квартир: через несколько лет собственнику придется конкурировать с десятками аналогичных предложений.
Особенно внимательно покупатели оценивают объекты стоимостью 15–25 млн рублей. В этом бюджете цена ошибки складывается не только из суммы покупки. Дорогое содержание, слабая локация, простой, ремонты и сложности с последующей продажей способны изменить всю экономику сделки.
В результате российский спрос на Таиланд сохраняется, но прежняя модель быстрой покупки меняется. Покупатели дольше проверяют объект, считают расходы и легче отказываются от сделки, если цифры расходятся с рекламной картинкой.
«Сейчас нормальный инвестор все реже спрашивает, сколько процентов обещает застройщик. Его интересует, сколько денег останется чистыми после всех расходов. Я предпочитаю смотреть на работающий объект: сколько дней он реально был занят, по какой цене сдавался и сколько в итоге получил собственник. Покупать все подряд уже не будут: люди станут дольше выбирать, больше считать и больше проверять», — говорит Алексей Котлов, генеральный директор агентства недвижимости ГЖА.рф.