К середине 2026 г. официальная статистика жилого рынка Дубая стала отражать реальное настроение покупателей (с учётом стандартного лага регистрации в один-два месяца), и влияние геополитических факторов на сегмент прослеживается отчётливо. Количество сделок по покупке первичной недвижимости сократилось прежде всего в сегменте апартаментов, а число сделок с виллами снизилось почти вдвое. В то же время, несмотря на региональную напряжённость, объём ввода жилья за полугодие вырос на 14% г/г, причём основной вклад обеспечили крупные виллы. На фоне геополитической неопределённости долгосрочные игроки на рынке получили возможность для взвешенного входа: у покупателей появилось больше времени для анализа ситуации, часть продавцов, которым нужна ликвидность, готовы активнее обсуждать цену.
Дубай, 24 августа 2026 года. — По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в I полугодии 2026 г. в Дубае, несмотря на региональную напряжённость последних месяцев, введено более 3,3 млн кв. м жилой недвижимости — это на 14% больше, чем за аналогичный период 2025 г. (2,8 млн кв. м). В структуре ввода динамика по сегментам разнонаправленная: объём новых апартаментов снизился на 3% г/г и составил 1,4 млн кв. м, тогда как в сегменте вилл зафиксирован рост на 31% — 1,9 млн кв. м. По оценкам Nikoliers, общий объём ввода за весь 2026 г. может составить около 4,9 млн кв. м.
В I полугодии 2026 г. количество сделок по покупке первичной недвижимости составило 50,6 тыс. транзакций (-12% г/г), из которых 86% пришлось на апартаменты. Число сделок с виллами сократилось почти вдвое относительно прошлогоднего показателя — до 7,1 тыс. транзакций. В сегменте готовой недвижимости фиксируем спад на 16% г/г.
На фоне сложившейся ситуации в регионе цены на апартаменты и виллы с начала года несколько скорректировались после периода активного роста. Средневзвешенная цена апартаментов составила 6 540 USD/кв. м (-1% г/г). В сегменте вилл средневзвешенная цена выросла до 5 499 USD/кв. м (+14% по отношению к аналогичному показателю 2025 г.). Вместе с тем внутри периода динамика была обратной: с января по июнь средневзвешенная цена снизилась приблизительно на 14%, отражая коррекцию после периода активного роста.
В I полугодии 2026 г. показатель новых договоров аренды снизился на 7% г/г и достиг 78,8 тыс. Из них 69,3 тыс. сделок пришлось на апартаменты (-8% г/г), тогда как в сегменте вилл зафиксирован рост на 5% г/г. Средневзвешенная ставка по новым договорам аренды за год выросла на 2% и составила 300 USD/кв. м/год для апартаментов и 291 USD/кв. м/год для вилл. Наиболее высокие ставки аренды за полугодие зафиксированы в районе Jumeirah Bay Island — 1 589 USD/кв. м/год для апартаментов и 1 711 USD/кв. м/год для вилл. Показатель во многом сформирован сделками в двух премиальных объектах — Bvlgari Residences и Villa Amalfi.
Рынок элитной недвижимости Дубая сохраняет высокую активность: по итогам I полугодия 2026 г. заключено 173 сделки со строящимися объектами — на 35% больше, чем в I полугодии 2025 г. В сегменте апартаментов наибольшее число сделок зафиксировано в районах Palm Jumeirah, Jumeirah Second и Downtown Dubai, в сегменте вилл — Palm Jebel Ali, Dubai Hills Estate и World Islands, где все сделки пришлись на два премиальных проекта — Amali Island и Zaya Zuha Island. Средневзвешенная цена апартаментов составила 22 245 USD/кв. м, вилл — 10 892 USD/кв. м.
«Основным фактором спада активности как со стороны покупателей и арендаторов, так и со стороны девелоперов выступила геополитическая ситуация. Многие, действительно, отложили приобретение новых лотов и перенесли старты продаж на осень, выжидая стабилизации. Однако рынок новых запусков не встал: сильный бренд, качественный продукт и правильная локация по-прежнему позволяют успешно выводить проекты на рынок даже в условиях сократившегося спроса. Отдельная история — покупки земельных участков: самые активные игроки получают сейчас доступ к лотам с дисконтом в условиях заметно меньшей конкуренции», — комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers в ОАЭ. Он предполагает, что как только геополитический конфликт получит полноценное урегулирование, рынок жилой недвижимости Дубая имеет все шансы на достаточно быстрое восстановление, в том числе за счёт отложенного спроса.
Ввод жилой недвижимости в Дубае
Количество сделок по покупке первичной жилой недвижимости в Дубае
