Рост числа нераспроданных квартир не приводит к открытому снижению цен на новостройки. Застройщики готовы давать существенный дисконт на часть квартир, однако предпочитают не показывать такие предложения всему рынку.
Одна из причин — риск потерять доверие покупателей. Если девелопер публично снизит цену, покупатель может воспринять это как признак проблем и занять выжидательную позицию. В результате даже более низкая цена не гарантирует сделку.
По оценке генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова, девелоперы могут продать со значительным дисконтом часть квартир — например, 10–15 лотов. Публично снижать стоимость всего предложения для них гораздо рискованнее.
Для покупателя это меняет привычную логику поиска квартиры. Цена в открытой продаже уже не всегда показывает предел, до которого готов опуститься продавец. При этом ожидание публичного обвала цен также может не оправдаться: девелоперу выгоднее точечно договариваться о скидке, чем объявлять снижение всему рынку.
Рост непроданного предложения Летенков связывает прежде всего с ограничениями льготной ипотеки. Этот канал поддерживал продажи новостроек, а после его сокращения застройщикам стало сложнее реализовывать прежние объемы жилья.
При этом сам рост непроданного предложения Летенков не считает признаком ценового пузыря. Для такого сценария потребовалось бы резкое обесценивание жилья, когда квартира стоимостью 20 млн рублей перестает находить покупателя даже после многократного снижения цены. Такого сценария на рынке он сейчас не видит.
В результате покупатель сталкивается с парадоксом: непроданных квартир становится больше, однако массовой распродажи с публичным снижением цен не происходит. Реальный торг все чаще остается внутри конкретной сделки.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
— Одну квартиру с большим дисконтом в открытую продажу никто выставлять не станет. При этом часть квартир — условно 10–15 — вполне могут продать с хорошей скидкой. Публичный высокий дисконт способен вызвать недоверие к самому застройщику. Тогда покупатели начнут ждать дальнейшего снижения, и даже более низкая цена уже не гарантирует продажу.