CORE.XP разработала для нового ГОСТ Р методику расчета предотвращенных выбросов CO2 — теперь верификаторы смогут официально подтверждать экологический эффект от эксплуатации офисов, торговых центров и складов, а застройщики коммерческой недвижимости получат доступ к льготному «зеленому» финансированию, которым пока пользовалось исключительно жилье.
До сих пор льготное «зеленое» финансирование в России было фактически привилегией жилых домов. По данным ВЭБ.РФ — государственного методологического центра финансирования устойчивого развития, объем верифицированных по национальной методологии «зеленых» финансовых инструментов уже приближается к 186 млрд рублей, и около четверти этой суммы, порядка 46 млрд рублей, приходится на стройку. Но практически весь этот объем — жилье: многоквартирные дома с классом энергоэффективности А+ и А++ давно и понятно верифицируются по таксономии, а вот подтвердить экологический эффект от «зеленого» офиса, торгового центра или склада было попросту нечем — не существовало ни национального стандарта для коммерческой недвижимости, ни признанной методики расчета эффекта от его эксплуатации.
Чего не хватало для офиса и торгового центра
Национальная «зеленая» таксономия (постановление Правительства РФ от 21.09.2021 № 1587) относит строительство «зеленых» нежилых зданий к приоритетному направлению по пункту 3.1 — но только при условии соответствия объекта национальному стандарту. Для жилья такой стандарт и методика подтверждения энергоэффективности существуют не первый год. Для коммерческой недвижимости — офисов, торговых, складских и производственных зданий — сопоставимого документа в российской нормативной базе не было вовсе, а значит, не было и формального способа доказать банку-кредитору и верификатору из перечня ВЭБ.РФ, что конкретный бизнес-центр или логистический комплекс действительно снижает выбросы парниковых газов.
Что изменилось: методика для верификаторов
Разработанный CORE.XP национальный стандарт для «зеленой» коммерческой недвижимости закрывает этот пробел справочным приложением — методикой расчета показателя предотвращенных выбросов парниковых газов при эксплуатации сертифицированного здания в единицах CO2-эквивалента. Методика сопоставляет фактическое или проектное энергопотребление здания с климатически скорректированным базовым уровнем и переводит разницу в тонны CO2-эквивалента через средневзвешенный коэффициент эмиссии по структуре энергопотребления объекта — газ, электричество, тепло, дизель. Она учитывает как прямые выбросы от собственных источников (сфера охвата 1 — автономная котельная, резервные генераторы), так и косвенные — от закупленной электрической и тепловой энергии (сфера охвата 2), а для доли энергии, покрытой «зеленым» сертификатом или собственной генерацией на возобновляемых источниках, коэффициент эмиссии принимается равным нулю.
Показатель считается дважды: как целевой — на стадии проектирования, и как фактический — уже в эксплуатации, по данным приборного учета, не ранее чем здание наберет заполняемость 70%. Именно эта пара цифр — «обещали» и «получили» — и нужна верификатору, когда он проверяет, действительно ли профинансированный банком проект дал заявленный экологический эффект. При этом применяться показатель может только вместе с полной рейтинговой оценкой здания по стандарту — не ниже уровня «Бронза» и с выполнением всех обязательных критериев: изолированный расчет «просто углеродного следа» в отрыве от сертификации ГОСТ Р для целей финансирования не признается.
Как это превращается в деньги
Дальше в дело вступает уже отработанный на жилье механизм. Соответствие ГОСТ Р — основание отнести здание к «зеленым» нежилым по пункту 3.1 таксономии; для получения статуса «зеленого» финансового инструмента (кредита или облигаций) проект должен пройти независимую верификацию у одного из верификаторов из перечня ВЭБ.РФ — минимум дважды, до и после выпуска инструмента, с последующей ежегодной отчетностью о достигнутом экологическом эффекте. За это банк, в соответствии с Инструкцией Банка России № 220-И, применяет к приоритетному «зеленому» проекту пониженный коэффициент риска — экономия капитала кредитора может составить от 10 до 50% в зависимости от кредитного качества заемщика, и банк вправе поделиться этой экономией с застройщиком в виде более выгодной ставки.
«До сих пор у банка и верификатора просто не было инструмента, чтобы посчитать экологический эффект от эксплуатации коммерческого здания — а без цифры нет верификации, без верификации нет сниженной ставки, — говорит Андрей Бенуж, директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP. — Наш ГОСТ для коммерческой недвижимости идет по тому же пути, что и ранее ГОСТ Р для «зеленых» многоквартирных домов: после выпуска стандарта, субсидий на него в размере 2,6 млрд рублей и практики применения на территории России тот стандарт получил признание и статус межгосударственного — сейчас он применяется в Узбекистане, Таджикистане, Киргизии, Белоруссии и Молдове. Мы рассчитываем на аналогичную траекторию и для коммерческой недвижимости, только теперь у нее для этого есть собственный, признанный методологическим центром способ доказать свою “зеленость” в деньгах».
Рынок, который еще предстоит занять
С появлением методики расчета углеродного эффекта и национального стандарта для коммерческой недвижимости за льготные деньги смогут побороться офисные центры, торговые комплексы, склады и производственные площадки — сегменты, которые прежде оставались в стороне от «зеленых» кредитов и облигаций просто потому, что для них не было общепринятого способа что-либо посчитать. Рынок таких сделок по коммерческой недвижимости в России пока не сформирован — а значит, первым застройщикам, которые посчитают свой углеродный след уже сейчас, достанется весь «гриниум».