Количество квартир в полностью сданных жилых комплексах Московского региона выросло с 10,6 тыс. в 2022 году до 18,9 тыс. в 2026-м — на 78%. Их доля в общем предложении за тот же период увеличилась с 11,6% до 19,5%. При этом расчётный объём всей экспозиции вырос лишь на 6%, следует из анализа данных совладельца агентства Dolgov PRO Михаила Долгова.
Иными словами, рынок меняется не столько за счёт увеличения общего числа квартир в продаже, сколько за счёт его внутренней перестройки. Расчётное количество лотов в несданных ЖК за четыре года сократилось с 80,8 тыс. до 78 тыс., тогда как готовый остаток прибавил 8,3 тыс. квартир. Почти каждая пятая предлагаемая сегодня квартира находится уже в полностью сданном комплексе.
Особенно заметно изменение последних двух лет. С 2024 года общий объём предложения Московского региона расчётно снизился примерно на 16%, количество квартир в несданных домах — на 22%, а предложение в готовых ЖК, напротив, выросло почти на 30%.
«Это уже не просто рост числа готовых квартир. Готовый остаток фактически начинает занимать ту часть рынка, которую раньше формировали строящиеся корпуса. При этом нельзя считать все 18,9 тыс. квартир одинаково проблемным предложением. В открытых данных нет разбивки, сколько объектов сдано несколько месяцев назад, а сколько находится в продаже больше года. Но чем дольше квартира остаётся после ввода дома, тем важнее становятся её конкретные характеристики — планировка, этаж, вид, наличие отделки и цена относительно альтернатив», — говорит Михаил Долгов.
Наиболее высокая доля готовых квартир сейчас приходится на старую Москву — 21,2%. В Подмосковье показатель составляет 19,9%, в Новой Москве — 11,5%.
При этом накопление готового предложения пока не отражается в снижении публичных цен. За год средняя заявленная стоимость квадратного метра готовой квартиры увеличилась на 9% в старой Москве, до 861 тыс. руб., на 21% в Новой Москве, до 286 тыс. руб., и на 25% в Московской области, до 250 тыс. руб.
Эти показатели, однако, нельзя автоматически трактовать как удорожание одной и той же квартиры на 9–25%. Средняя цена зависит от структуры оставшегося предложения, а публичный прайс не показывает окончательные условия сделки. В Новой Москве и Подмосковье часть сильной годовой динамики может быть связана с вымыванием более дешёвых вариантов и изменением состава экспозиции.
Дополнительным фактором становится конкуренция внутри уже сданных домов. По словам Долгова, покупатель готовой квартиры может одновременно сравнивать предложение самого девелопера с объектами частных инвесторов и собственников в том же комплексе. Поэтому давление на цену нередко проявляется не в формальном изменении прайса, а через скидки на отдельные квартиры, рассрочки и другие условия покупки.
«Для девелопера прямое снижение заявленной цены — далеко не единственный способ ускорить продажу готового остатка. Сначала рынок обычно реагирует точечными скидками, специальными условиями и схемами оплаты. Поэтому рост средней цены предложения вполне может сосуществовать с более гибкой фактической ценой сделки. Для покупателя это означает, что по готовой квартире сегодня особенно важно смотреть не только на прайс в объявлении, но и на конечные условия, которые готов предложить продавец», — отмечает Михаил Долгов.
Расчёт хорошо показывает и разницу бюджетов. При площади 50 кв. м готовая квартира по текущей средней цене обойдётся в 43,05 млн руб. в старой Москве, 14,3 млн руб. в Новой Москве и 12,5 млн руб. в Подмосковье. За последний год такой условный бюджет увеличился соответственно на 3,55 млн, 2,48 млн и 2,5 млн руб.
Пока данные скорее указывают не на снижение цен из-за накопленного готового предложения, а на изменение механизма конкуренции. Готовых квартир становится больше, строящийся ассортимент сокращается, однако публичные цены продолжают расти. Поэтому основная борьба за покупателя всё чаще может происходить не на уровне витринного прайса, а на уровне условий конкретной сделки.
| Показатель / территория | Предыдущий период | Текущий период | Изменение |
| Готовые квартиры, Московский регион | 10,6 тыс., 2022 г. | 18,9 тыс., 2026 г. | +78% |
| Доля готовых квартир | 11,6%, 2022 г. | 19,5%, 2026 г. | +7,9 п.п. |
| Общий объём предложения, расчётно | 91,4 тыс., 2022 г. | 96,9 тыс., 2026 г. | +6% |
| Предложение в несданных ЖК, расчётно | 80,8 тыс., 2022 г. | 78 тыс., 2026 г. | −3% |
| Цена готового кв. м, старая Москва | 789,9 тыс. руб., год назад | 861 тыс. руб. | +9% |
| Цена готового кв. м, Новая Москва | 236,4 тыс. руб., год назад | 286 тыс. руб. | +21% |
| Цена готового кв. м, Подмосковье | 200 тыс. руб., год назад | 250 тыс. руб. | +25% |