В новостройках Москвы обостряется конкуренция между застройщиками и частными продавцами квартир. На рынок выходят инвесторы, у которых подходят сроки погашения ранее оформленных рассрочек, а также собственники, продающие жильё по личным обстоятельствам. При этом девелоперы оказываются в более выгодном положении: они могут предложить покупателям льготную ипотеку и специальные условия приобретения, тогда как частным продавцам приходится конкурировать преимущественно ценой. Об этом рассказала Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.
По наблюдениям эксперта, часть инвесторов приобретала квартиры несколько лет назад в рассрочку, рассчитывая на последующее снижение кредитных ставок. Предполагалось, что к моменту окончательного расчёта с застройщиком можно будет оформить ипотеку на более выгодных условиях или найти другой способ погашения задолженности. Однако для некоторых покупателей этот расчёт не оправдался.
«Сейчас у инвесторов, которые несколько лет назад покупали квартиры в рассрочку, подходят сроки окончательных платежей. Многие рассчитывали, что к этому моменту кредитные ставки вернутся к прежним значениям и можно будет спокойно перекредитоваться. Но этого не произошло в той степени, на которую они надеялись. В результате у части покупателей нет необходимой суммы для погашения рассрочки, и они пытаются продать квартиру по переуступке. Одновременно на рынок выходят обычные собственники, которым потребовались деньги или которые решили переехать», — отмечает Анна Гусева.
Особенность ситуации заключается в том, что частные продавцы конкурируют не только друг с другом, но и непосредственно с девелоперами. В одном жилом комплексе покупатель может выбирать между квартирой от застройщика и аналогичным предложением инвестора.
При этом условия приобретения существенно различаются. Застройщики могут предлагать рассрочки, специальные ипотечные программы и другие инструменты, которые недоступны обычным продавцам. В результате даже более высокая стоимость квартиры у девелопера не всегда становится решающим аргументом против покупки.
Дополнительное преимущество застройщикам, по наблюдениям Гусевой, даёт осторожное отношение покупателей к сделкам с частными лицами. После широко обсуждавшейся истории с квартирой Ларисы Долиной часть клиентов опасается юридических рисков, связанных с последующим оспариванием продажи.
«Я вижу, что сегодня застройщик находится в наиболее выгодном положении. Покупатели стали осторожнее относиться к сделкам с частными лицами. Люди опасаются, что продавец впоследствии может заявить о мошенничестве, оспорить сделку или столкнуться с банкротством. На этом фоне приобретение квартиры непосредственно у девелопера многим кажется более безопасным. Кроме того, у застройщика есть семейная ипотека, различные льготные программы и рассрочки. Частный продавец ничего подобного предложить не может. Его главный инструмент конкуренции — цена», — поясняет эксперт.
В наиболее сложном положении оказываются инвесторы, которым необходимо продать квартиру до наступления срока окончательного расчёта. В отличие от собственников, не ограниченных обязательствами по рассрочке, они не всегда могут долго ждать покупателя на желаемых условиях.
По мнению Анны Гусевой, на рынке новостроек Москвы складывается ситуация, при которой стоимость квартиры перестаёт быть единственным фактором конкуренции. Девелоперы получают преимущество за счёт финансовых инструментов и воспринимаемой покупателями надёжности сделки, а частным продавцам приходится компенсировать отсутствие этих возможностей более привлекательной ценой.