Московский рынок новостроек всё заметнее разделяется на два сегмента. Пока застройщики активно выводят дорогие проекты, предложение более доступных квартир сокращается. За год количество премиальных лотов в пределах МКАД увеличилось на 55%, примерно до 7 тыс., тогда как предложение комфорт-класса уменьшилось на 44%, до 3,5 тыс. По мнению Евгения Нечепуренко, эксперта рынка недвижимости, автора Telegram-канала «О недвижимости честно и прозрачно», в ближайшие месяцы разница между сегментами может стать ещё заметнее из-за изменений условий семейной ипотеки.
За девять месяцев 2026 года в Москве стартовали 13 премиальных жилых проектов и только четыре проекта бизнес-класса. При этом общее количество новых запусков в старых границах столицы сократилось на 37% по сравнению с прошлым годом. Таким образом, девелоперы не столько наращивают строительство, сколько меняют структуру предложения в пользу более дорогого жилья.
Одной из причин интереса к премиальному сегменту Нечепуренко считает поведение состоятельных покупателей. На фоне нестабильности фондового рынка и снижения привлекательности отдельных финансовых инструментов часть инвесторов предпочитает вкладывать средства в недвижимость. Для них квартира становится не только местом проживания, но и способом сохранить капитал.
При этом большое количество новостроек в Москве не означает, что покупатель может легко найти подходящую квартиру в нужном районе. В отдельных локациях новые проекты появляются редко, а жители не готовы переезжать в другую часть города. Поэтому даже на фоне большого предложения по столице отдельные жилые комплексы могут пользоваться повышенным спросом.
«Мы видим увеличение количества запусков именно в премиальном сегменте. Девелоперы рассчитывают на покупателей, которые рассматривают недвижимость как надёжный актив и готовы расширять свой инвестиционный портфель. При этом в отдельных районах Москвы сохраняется дефицит новых проектов. Люди хотят оставаться в привычной локации, и если там долго ничего не строилось, новый жилой комплекс может вызвать очень большой интерес», — объясняет Евгений Нечепуренко.
Совершенно другая ситуация складывается в массовом сегменте, особенно в Новой Москве и Московской области. В сентябре продажи новостроек в Подмосковье выросли на 57% по сравнению с августом, примерно до 5,2 тыс. договоров долевого участия. В Новой Москве рост составил 53%, до 1,4 тыс. сделок.
Однако сентябрьское оживление ещё не говорит об устойчивом восстановлении рынка. В Москве продажи квартир увеличились примерно на треть за месяц, но остались приблизительно на треть ниже уровня сентября прошлого года.
По оценке Нечепуренко, на поведение покупателей повлияли в том числе ожидаемые изменения семейной ипотеки. Часть семей стремилась приобрести жильё до пересмотра условий кредитования. В результате спрос мог временно сместиться на более ранний срок, а к концу года застройщики рискуют столкнуться с сокращением числа покупателей.
Наиболее уязвимыми эксперт считает квартиры стоимостью до 15–16 млн рублей. Именно такие объекты часто приобретают семьи с относительно небольшими накоплениями. Первоначальный взнос в подобных сделках нередко составляет 2–4 млн рублей. Если для получения льготной ставки потребуется внести половину стоимости квартиры, значительная часть покупателей не сможет воспользоваться такими условиями.
В то же время для обеспеченных семей увеличение доступного лимита кредитования может расширить возможности покупки. По расчётам эксперта, покупатели с крупным первоначальным взносом смогут рассматривать квартиры стоимостью примерно 27–36 млн рублей. Это прежде всего просторные квартиры бизнес-класса, в том числе с двумя спальнями.
Таким образом, изменения ипотечных условий могут усилить различия между сегментами: покупателям более доступного жилья станет сложнее проводить сделки, тогда как часть обеспеченных семей получит возможность приобрести квартиру большей площади или более высокого класса.
При этом Нечепуренко не ожидает массового публичного снижения цен. По его мнению, застройщики предпочтут увеличивать индивидуальные скидки, сохраняя прежние цены в открытых прайс-листах. Уже в октябре публичные скидки предлагались для 53% московских и 41% подмосковных квартир в новостройках.
«Я не жду, что застройщики начнут массово переписывать цены на сайтах. Скорее будут увеличиваться скидки, причём часто скрытые. Покупатель видит одну стоимость квартиры, а при общении с менеджером или брокером может получить существенно более выгодное предложение. Застройщики не хотят показывать снижение цен открыто, потому что тогда люди начинают ждать ещё больших скидок и откладывают покупку», — отмечает Евгений Нечепуренко.
По мнению эксперта, ближе к концу года давление на цены может усилиться прежде всего в комфорт-классе Москвы и Подмосковья. При этом в востребованных районах с ограниченным количеством новых проектов ситуация останется иной: дефицит подходящих квартир позволит застройщикам увереннее удерживать цены.
| Показатель | Значение и тенденция |
| Предложение премиум-класса | +55% за год, около 7 тыс. лотов |
| Предложение комфорт-класса | -44% за год, около 3,5 тыс. лотов |
| Новые запуски в старой Москве | -37% за год |
| Продажи в Подмосковье в сентябре | +57% за месяц |
| Продажи в Новой Москве в сентябре | +53% за месяц |
| Квартиры до 15-16 млн рублей | Риск снижения спроса |
| Квартиры за 27-36 млн рублей | Возможное расширение спроса |
| Скидки в московских новостройках | Заявлены для 53% предложения |