На вторичном рынке Москвы стоимость отдельных однокомнатных квартир оказалась завышена относительно многокомнатного жилья в домах аналогичного уровня. В некоторых случаях разница достигает 7–10%, что создает предпосылки для снижения цен на небольшие квартиры. При этом трехкомнатное жилье в тех же домах может оказаться более привлекательным для инвестиций. Об этом рассказал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По оценке эксперта, на вторичном рынке существует сложившееся соотношение стоимости квартир разной площади. Продажа двухкомнатной квартиры обычно не позволяет приобрести взамен две однокомнатные без дополнительного финансирования. Однако стоимости трехкомнатной квартиры, как правило, достаточно для покупки двух однокомнатных в доме сопоставимого уровня.
Сегодня в отдельных сегментах московского рынка это соотношение нарушается из-за высоких цен на небольшие квартиры.
«Рассмотрим обычный панельный дом 1985–1990 годов постройки. Трехкомнатная квартира в таком доме сегодня может стоить около 27 млн рублей. По сложившейся модели две однокомнатные квартиры сопоставимого уровня должны обходиться примерно в такую же сумму, то есть по 13,5 млн рублей каждая. Однако сейчас аналогичные однокомнатные квартиры нередко предлагаются за 14,5–15 млн рублей. Получается, что покупателю двух небольших квартир потребуется уже 29–30 млн рублей вместо 27 млн», — объясняет Валерий Летенков.
По мнению эксперта, такая разница не обязательно означает, что многокомнатные квартиры недооценены. В отдельных случаях речь может идти именно о завышенной стоимости небольшого жилья.
Если однокомнатная квартира выставлена за 15 млн рублей, ее цена потенциально может снизиться примерно на 7%, до 13,8–13,9 млн рублей. Дополнительный торг способен приблизить итоговую стоимость сделки к 13,5 млн рублей.
При этом речь не идет о прогнозируемом падении цен на все однокомнатные квартиры Москвы. Коррекция возможна прежде всего в тех домах и сегментах, где стоимость небольшого жилья заметно отклоняется от сложившихся пропорций.
Завышенные цены на однокомнатные квартиры также влияют на альтернативные сделки. Владельцам двухкомнатного жилья, которые хотят приобрести взамен две отдельные квартиры, обычно приходится привлекать дополнительные средства или рассматривать один из объектов в Московской области.
Собственники трехкомнатных и четырехкомнатных квартир находятся в более выгодном положении. По наблюдениям эксперта, стоимость такого жилья, как правило, позволяет приобрести два небольших объекта без существенной доплаты. Однако покупателям иногда приходится соглашаться на другой район или дом более низкого уровня.
«Я бы не говорил, что владельцы больших квартир оказываются заперты в своей недвижимости. Если есть покупатель на трехкомнатную или четырехкомнатную квартиру, провести размен вполне реально. Вопрос скорее в требованиях к новому жилью. Можно рассматривать ближайшее Подмосковье, где есть хорошие дома и развитая транспортная доступность. Кроме того, для одного человека альтернативой однокомнатной квартире может стать студия», — отмечает Валерий Летенков.
С инвестиционной точки зрения эксперт также не считает покупку небольшой квартиры по высокой цене наиболее выгодной стратегией. По его мнению, приобретение трехкомнатной или четырехкомнатной квартиры с дисконтом 15–20% относительно рыночной стоимости может обеспечить инвестору больший потенциал заработка, чем покупка переоцененной однокомнатной.
На горизонте ближайших двух-трех лет Летенков ожидает общего повышения стоимости московской недвижимости. При этом отдельные однокомнатные квартиры, которые уже сейчас предлагаются по завышенным ценам, могут не участвовать в общем росте: их стоимость либо останется на прежнем уровне, либо продавцам придется предоставлять скидки.
Эксперт подчеркивает, что перспективы конкретного объекта будут зависеть не только от количества комнат, но и от того, насколько его цена соответствует характеристикам дома и предложениям конкурентов.