В Москве предложение премиум-класса за пять лет выросло на 196%, массового — сократилось на 41%

За пять лет количество квартир премиум-класса в продаже в старой Москве выросло на 196% — с 2,7 тыс. до 8,1 тыс. лотов. За тот же период предложение в массовом сегменте сократилось на 41%. В результате доля премиального жилья в общей экспозиции увеличилась с 8,2% до 19,2%, следует из проанализированных Еленой Кузнецовой, основателем агентства элитной недвижимости, Золотым брокером Москвы, данных рынка.

Изменение затрагивает и другие ценовые сегменты. Количество высокобюджетных лотов за пять лет увеличилось на 142%, бизнес-класса — на 65%. В результате структура предложения старой Москвы все заметнее смещается в сторону дорогого жилья.

Параллельно премиальный сегмент расширяется географически. Сейчас такое предложение представлено в 32 районах старой Москвы против 30 пять лет назад. За пределами ЦАО число районов с премиальными проектами увеличилось с 20 до 26. За Садовым кольцом сосредоточено 85% предложения этого класса, тогда как в 2019 году на эту территорию приходилось немногим более половины экспозиции.

При этом расширение дорогой части рынка сопровождается изменением самого продукта. Средняя площадь премиальной квартиры в предложении за год сократилась на 15% и сейчас составляет более 100 кв. м. Одновременно средняя цена предложения выросла на 7%, превысив 1,2 млн рублей за кв. м, а средний бюджет лота снизился на 9% — до 124,9 млн рублей.

«Премиальность сегодня определяется уже не только площадью квартиры или количеством квартир на этаже. В первую очередь покупатель выбирает определенный сценарий жизни: уровень самого дома, архитектуру, лобби, консьерж-сервис, качество управления. Поэтому квартира может становиться компактнее, но оставаться премиальной за счет характеристик всего проекта и качества среды», — говорит Елена Кузнецова. Спикер специализируется на сделках с жилой и коммерческой недвижимостью бизнес- и премиум-класса.

На стороне фактических покупок динамика отличается от предложения. Количество премиальных сделок сократилось на 9% год к году, до 1 030, а их денежный объем — на 33%, до 99 млрд рублей. Средний бюджет сделки к концу лета снизился на 36% — со 132 млн до 85 млн рублей. При этом средняя цена реализованного кв. м выросла на 6%, до 1,43 млн рублей.

Такое сочетание показателей показывает расхождение двух процессов: стоимость кв. м продолжает расти, но бюджет фактической покупки сокращается. Одновременно девелоперы уменьшают среднюю площадь квартир и выводят премиальные проекты за пределы традиционных центральных локаций. Внутри Садового кольца средняя цена предложения превышает 2 млн рублей за кв. м, за его пределами составляет около 1,5 млн рублей за кв. м. Разница достигает 31%.

За пределами Садового кольца сейчас сосредоточено и 88% спроса в рассматриваемом массиве данных. Расширение географии позволяет сохранить характеристики премиального проекта при меньшем бюджете покупки по сравнению с центральными районами.

«Для покупателя важны высота потолков, приватность и качество управления домом. Потолки высотой 2,73 метра для премиального покупателя уже недостаточны — востребованы решения от 3,1 метра. Одновременно усиливается запрос на приватность: доступ в дом и на этаж со смартфона или карты, возможность попасть только на свой этаж, быстрая работа служб дома и организованная доставка. Именно сочетание таких характеристик позволяет сохранять премиальный сценарий жизни даже при уменьшении площади квартиры», — отмечает Елена Кузнецова.

В результате премиализация московского предложения происходит не только через рост стоимости недвижимости. Меняются география и параметры самого продукта: дорогой сегмент занимает большую долю рынка, распространяется на новые районы и становится компактнее, тогда как цена кв. м продолжает увеличиваться.