В новых торговых центрах Москвы пустует почти четверть площадей

Во II квартале 2026 года доля свободных площадей в новых торговых центрах Москвы достигла 24,6% — почти каждый четвёртый квадратный метр. Это в 3,5 раза выше, чем в прайм-ТЦ, где вакантность составляла 7,1%. В стабилизированных торговых центрах показатель находился на уровне 13%, в ключевых — 9,4%, а в среднем по рынку форматных ТЦ — 11,6%, следует из данных, проанализированных Анной Гусевой, владельцем агентства недвижимости AVG Недвижимость.

По мнению Гусевой, именно такой разброс показывает, почему средняя вакантность сегодня плохо описывает состояние московского рынка. «Это примерно как средняя температура по больнице. Есть торговые центры, где всё сдано и много посетителей, а есть объекты, в которых арендаторами фактически живёт только первый этаж. Поэтому смотреть нужно не столько на среднюю цифру по Москве, сколько на конкретный объект», — говорит она.

Одно из ключевых различий проходит между новыми и уже сформировавшимися торговыми центрами. Новому объекту ещё предстоит создать устойчивый поток посетителей, тогда как известный ТЦ уже обладает собственной аудиторией. В качестве примера Гусева приводит ТРЦ «Европейский»: его преимущество связано не только с набором магазинов, но и с расположением на пересечении крупных транспортных потоков и уже сложившейся посещаемостью.

На положение торговых центров влияет и изменение роли fashion-ритейла. Посещаемость московских ТЦ во II квартале 2026 года снизилась на 1,6% год к году. При этом, отмечает Гусева, часть покупок одежды переместилась в онлайн: товар можно заказать домой или в пункт выдачи рядом с домом. Из-за этого прежняя модель, при которой крупному масс-маркету было важно иметь точку практически в каждом торговом центре, становится менее универсальной.

«Бренды сейчас намного внимательнее подходят к вопросу, где именно им открываться. Не каждая физическая точка прибыльна, поэтому важнее оказаться в известном торговом центре с большим потоком людей. Причём магазин всё чаще работает ещё и как витрина бренда: человек может прийти, посмотреть вещь, примерить её, а затем заказать онлайн», — объясняет Гусева.

Эта трансформация заставляет собственников ТЦ искать функции, которые невозможно заменить доставкой. Одним из наиболее удачных форматов для московских объектов Гусева считает МФЦ. Такие центры способны занимать большие площади и, что особенно важно для владельца недвижимости, размещаться на верхних этажах, куда традиционному магазину одежды сложнее привлечь посетителя.

«Для торговых центров МФЦ стали практически подарком: они занимают большие площади, причём могут работать как раз в тех частях здания, которые для обычного ритейла считаются не самыми привлекательными. Человек приходит туда не потому, что случайно увидел вывеску, а потому что ему нужна конкретная услуга», — отмечает эксперт.

Похожую функцию выполняют рестораны и фуд-корты, фитнес-клубы и спортивные центры. Отдельным направлением становятся крупные крытые детские парки и платные развлекательные пространства. По словам Гусевой, их значение для ТЦ не ограничивается занимаемой площадью: такие операторы сами генерируют посещаемость. Родители могут оставить ребёнка в игровой зоне, а сами провести это время в ресторане или магазинах.

Именно поэтому наиболее уязвимыми Гусева считает небольшие районные торговые центры, которые исторически были ориентированы преимущественно на покупки жителей ближайших домов и не сформировали сильной ресторанной, сервисной или развлекательной составляющей. По мере развития доставки одно лишь преимущество близости к дому становится для таких объектов менее значимым.

«Если мы видим торговый центр, где первый этаж ещё заполнен арендаторами, а второй, третий и последующие этажи фактически пустуют, это уже прямой сигнал, что объекту нужно искать другое наполнение. Это необязательно означает отказ от торговли вообще. Скорее речь идёт о том, что одного набора магазинов уже недостаточно: нужны услуги, общепит, спорт, развлечения — то, ради чего человек действительно готов прийти в торговый центр», — говорит Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.