В июле 2026 года на первичном рынке старой Москвы осталось всего шесть проектов, в которых средняя цена предложения не превышала 300 тыс. рублей за кв. м. Три года назад таких новостроек было 80. Таким образом, их количество сократилось на 93%, или более чем в 13 раз.
Еще сильнее сократился выбор отдельных лотов. В июле 2023 года в проектах этой ценовой категории экспонировалось 14 540 квартир и апартаментов, а в июле 2026 года — только 71. За три года объем предложения уменьшился на 99,5%, то есть более чем в 200 раз.
При этом речь идет именно о проектах со средней ценой предложения квадратного метра до 300 тыс. рублей, а не обо всех отдельных лотах, которые можно приобрести дешевле этого уровня. Из оставшегося 71 предложения только 27 приходится на квартиры, еще 44 — на апартаменты. Три из шести проектов относятся к жилым комплексам, еще три — к апарт-комплексам.
Сокращение доступного предложения происходит на фоне общего роста цен на первичном рынке старой Москвы. За три года средняя цена предложения квадратного метра во всех столичных новостройках выросла с 491 тыс. рублей в июле 2023 года до 871 тыс. рублей в июле 2026-го — на 77%. Речь идет о цене предложения, а не о фактической стоимости заключенных сделок, поэтому на динамику в том числе влияет изменение структуры экспозиции.
Даже в массовом сегменте средняя цена предложения теперь значительно превышает отметку в 300 тыс. рублей. За три года она увеличилась с 289 тыс. до 425 тыс. рублей за кв. м, или на 47%. Число массовых проектов со средней стоимостью метра до 300 тыс. рублей сократилось с 68 до пяти. В бизнес-классе в этой ценовой категории остался один проект против 12 в июле 2023 года.
По словам Алеси Навериани, исчезновение предложения в этом ценовом диапазоне уже меняет поведение покупателей. Те, кому не хватает бюджета на новостройку в старой Москве, прежде всего начинают сравнивать ее со вторичным жильем. Когда рыночная ипотечная ставка для покупки новостройки и готовой квартиры сопоставима, покупатель оценивает, за что именно он готов переплачивать: за новый дом или за более выгодную локацию, большую площадь и сложившуюся инфраструктуру.
«Три года назад покупатель с ограниченным бюджетом еще мог продать имеющуюся квартиру, добавить собственные средства, воспользоваться льготной ипотекой и перейти в новостройку. Сейчас такой сценарий реализовать гораздо сложнее. Например, объект формата евродвушки, который в 2023 году можно было рассматривать примерно за 12–15 млн рублей, сегодня может стоить уже 25–35 млн рублей. Это совершенно другой бюджет и, при использовании ипотеки, совершенно другой ежемесячный платеж», — говорит эксперт по недвижимости Москвы Алеся Навериани.
В результате часть покупателей, по наблюдениям риэлтора, возвращается на вторичный рынок, в том числе рассматривая относительно новые дома возрастом несколько лет. Другой сценарий — сохранить приоритет нового жилья, но отказаться от старой Москвы в пользу Новой Москвы или Подмосковья. Выбор во многом зависит от жизненной ситуации: одним важнее современный жилой комплекс и его инфраструктура, другим — московская локация, транспортная доступность и площадь квартиры.
«Покупатели стали гораздо внимательнее расставлять приоритеты. Если человеку принципиально важно современное жилье, но бюджета на старую Москву недостаточно, он может уйти в Новую Москву или область. Если на первом месте локация и инфраструктура старой Москвы, все чаще рассматривается вторичное жилье. Причем это необязательно старый фонд — это могут быть дома, построенные пять–десять лет назад», — отмечает Алеся Навериани.
По ее оценке, предложения со средней ценой около 300 тыс. рублей за кв. м в старой Москве сегодня требуют особенно внимательной оценки. Низкая относительно рынка стоимость может быть связана с существенными компромиссами — локацией, планировкой, характеристиками самого объекта или его будущей ликвидностью. Поэтому ориентироваться исключительно на стоимость квадратного метра при выборе такого жилья рискованно.
Возвращения массового предложения новостроек старой Москвы к уровню 300 тыс. рублей за кв. м Навериани не ожидает. По ее словам, этому препятствует экономика строительства: растут себестоимость, стоимость проектного финансирования, материалов и другие расходы девелоперов.
«Я не вижу предпосылок для возвращения цен новостроек старой Москвы к прежнему уровню. Новостройки могут дорожать медленнее, а вторичный рынок — сокращать сформировавшийся между ними ценовой разрыв. Но покупателю с ограниченным бюджетом сейчас важнее не ждать возвращения старых цен, а определить свои приоритеты: что для него важнее — новый дом, конкретная локация, площадь, инфраструктура или размер ипотечного платежа», — резюмирует Алеся Навериани.
| Показатель | Июль 2023 года | Июль 2026 года | Изменение |
| Проекты со средней ценой до 300 тыс. руб./м², старая Москва | 80 | 6 | −93% |
| Предложение в таких проектах | 14 540 лотов | 71 лот | −99,5% |
| В том числе квартиры | — | 27 | — |
| В том числе апартаменты | — | 44 | — |
| Средняя цена предложения, весь первичный рынок старой Москвы | 491 тыс. руб./м² | 871 тыс. руб./м² | +77% |
| Средняя цена предложения, массовый сегмент | 289 тыс. руб./м² | 425 тыс. руб./м² | +47% |