Москва, Россия – В условиях постоянной неопределенности устойчивость девелоперского проекта определяется не точностью прогноза, а готовностью компании заранее просчитывать различные сценарии и быстро адаптировать экономику проекта. Девелопер не может влиять на макроэкономику, стоимость денег или геополитические факторы, однако способен управлять внутренней эффективностью проекта — сроками, продуктом, финансированием и оперативностью принятия решений. При этом одним из наиболее чувствительных параметров становится время: при высокой стоимости капитала задержка реализации способна оказать на финансовый результат большее влияние, чем рост отдельных составляющих себестоимости. Об этом рассказал инвестиционный директор КОЛДИ Илья Степанищев на онлайн-конференции «Движение».
Девелопмент предполагает длинный инвестиционный цикл: ключевые решения принимаются задолго до выхода проекта на рынок, а за несколько лет его реализации могут существенно измениться стоимость финансирования, спрос, себестоимость строительства и конкурентная среда. Поэтому, по мнению эксперта, управление проектом в таких условиях — это прежде всего управление вариантами его развития.
«Наша задача — не предсказать будущее, а понимать, что произойдет с проектом при разных сценариях, и быть к любому из них готовым. Инвестиционное решение должно выдерживать не только базовый прогноз, но и стресс-сценарий. Важно заранее знать точку, после которой риски становятся неприемлемыми и запас прочности проекта заканчивается», — отметил Илья Степанищев.
Время становится отдельным финансовым риском
При дорогом фондировании сроки реализации напрямую влияют на экономику проекта. Дополнительный месяц означает не только перенос поступления выручки, но и продолжение обслуживания заемного капитала. Поэтому задержки на ранних стадиях могут иметь накопительный эффект и отражаться на всех последующих этапах.
В КОЛДИ отмечают, что в текущих условиях управление сроками становится одним из ключевых элементов управления эффективностью. Особенно критичны задержки при подготовке земельного участка, проектировании и согласованиях: перенос одного этапа вправо запускает каскадный сдвиг всей реализации.
«Есть простое правило: если негативный тренд становится очевиден сегодня, финансовую модель нужно было менять полгода назад. В девелопменте нельзя ждать, пока изменение рынка станет фактом в отчетности. К этому моменту часть возможностей для корректировки проекта уже будет потеряна», — считает инвестиционный директор КОЛДИ.
При этом существенное влияние на экономику проекта оказывает и цена реализации. В элитном сегменте даже разница в 50 тыс. рублей за кв. м при большом объеме проекта способна трансформироваться в миллиарды рублей финансового результата. Поэтому важно одновременно управлять сроками, ценовой стратегией и продуктом.
Управление КРТ требует синхронизации нескольких процессов
Запуск федеральной программы комплексного развития территорий в конце 2020 года потребовал от девелоперов перехода к принципиально иному формату работы с земельным банком — синхронизации интересов множества собственников, банковского сектора и города. Для КОЛДИ реализация проектов КРТ стала новым стратегическим вектором, позволяющим реализовывать масштабные городские проекты в партнерстве с властями.
Отдельное значение в таких проектах имеет взаимодействие с городом. Регламентные процедуры по согласованию документов должны быть синхронизированы с внутренними процессами девелопера, чтобы каждый участник проекта мог двигаться в едином графике.
По словам Ильи Степанищева, ключевая задача на начальном этапе — максимально синхронизировать и распараллелить процессы. Последовательная работа с каждым участником увеличивает продолжительность подготовительного периода, тогда как одновременное движение по нескольким направлениям позволяет быстрее пройти критические точки и выйти на стройку.
Продукт нужно проектировать с учетом будущего спроса
Еще один фактор устойчивости — продукт. Выбор сегмента, площади и конфигурации лотов происходит на ранних стадиях, тогда как покупатель принимает решение уже в совершенно другой рыночной ситуации. Поэтому девелоперу необходимо оценивать не только текущий спрос, но и то, каким он будет к моменту выхода проекта на рынок.
Практика КОЛДИ показывает, что потребительский запрос может существенно меняться в процессе реализации проекта. Например, в клубном доме Дом 7 Даниловский» нам удалось предусмотреть возможность объединения смежных лотов уже на поздних стадиях строительства, адаптировав продукт под индивидуальные запросы покупателей.
Тем не менее подобные ситуации демонстрируют высокую адаптивность компании к меняющемуся рыночному спросу. При этом системным стандартом работы девелопера остается изначальное планирование вариативности пространств.
«Изменение продукта под запрос рынка — это не обязательно смена стратегии продаж. Это возможность сформировать предложение, которое будет отвечать спросу завтрашнего дня. Важно закладывать такую гибкость еще на старте проекта, когда возможности для изменений максимальны», — отметил Илья Степанищев.
При этом в сегментах с высокой стоимостью квадратного метра одной сильной локации становится недостаточно. Чем выше цена продукта, тем более очевидным для покупателя должно быть его отличие от конкурирующих предложений. Уникальность архитектуры, планировочных решений, формата проекта или набора сервисов становится частью экономической модели, а не только маркетинговым инструментом.
Скорость решений как преимущество
В условиях высокой неопределенности значение приобретает и внутренняя организация компании. Чем больше уровней управления проходит информация, тем выше риск, что решение будет принято уже после изменения исходных условий.
По мнению Ильи Степанищева, короткая цепочка принятия решений позволяет быстрее перерабатывать информацию и корректировать действия. При этом компании важно избегать другой крайности — автоматического воспроизведения решений, которые сработали в предыдущем рыночном цикле. Условия меняются, и опыт прошлого не всегда является готовым ответом на новые вызовы.
В качестве ключевых рекомендаций инвесторам эксперт выделил диверсификацию капитала, регулярное стресс-тестирование финансовой модели и трезвую оценку продукта и сроков его реализации.
«Главная ошибка в сегодняшних условиях — заходить в проект по принципу “давай-давай, потом посмотрим” и рассчитывать, что риски удастся решить по ходу реализации. КОЛДИ придерживается проактивного подхода: мы используем периоды стабильности, чтобы подготовиться к возможному изменению цикла, заранее оценить риски и сформировать запас прочности. Это позволяет в случае ухудшения рыночной ситуации не просто минимизировать потери, но и использовать возможности, которые появляются на следующем этапе цикла. Чем раньше инвестор понимает слабые места проекта, тем больше у него возможностей изменить сценарий и сохранить его экономику», — резюмировал Илья Степанищев.
Онлайн-конференция «Движение» прошла 20 августа в закрытом формате для резидентов клуба. В мероприятии приняли участие около 50 представителей ведущих девелоперских, инвестиционных и технологических компаний.
Справка о компании:
КОЛДИ — авторский девелопер с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости Москвы. Компания специализируется на создании жилых и коммерческих проектов с яркой архитектурной идентичностью, формируя современные стандарты городской среды, качества жизни и долгосрочной ценности объектов.
КОЛДИ развивает полный цикл девелопмента — от формирования концепции и проектирования до строительства, реализации и дальнейшего управления объектами. Компания создает проекты, в которых архитектура, функциональность, сервис и качество среды объединены в единую концепцию. Особое внимание уделяется влиянию проектов на образ жизни людей и интеграции объектов в городскую среду.
В портфеле КОЛДИ — свыше 1,5 млн кв. м реализованных площадей в более чем 24 проектах жилой и коммерческой недвижимости различных форматов, включая премиальный сегмент.
По данным Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA), в августе 2026 года компания вошла в топ-3 игроков элитного сегмента по объему ввода жилья. До конца 2026 года КОЛДИ выведет на рынок пять новых жилых проектов общей площадью 210 тыс. кв. м, а в 2027 году портфель пополнится еще девятью жилыми и офисными объектами (274 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем строящихся и планируемых к запуску проектов к концу 2027 года приблизится к 1 млн кв. м, а общий объем введенных и реализуемых площадей достигнет порядка 2,5 млн кв. м.
КОЛДИ более десяти лет сотрудничает с финансовыми институтами, выстраивая отношения на основе прозрачности, финансовой дисциплины и высокого уровня корпоративного управления. Компания реализует проекты с высокой рыночной востребованностью, что формирует доверие со стороны банковских партнеров.
В декабре 2025 года компания успешно дебютировала на рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) и облигаций. Размещение акций (IPO), запланированное на 2030 год, станет логичным продолжением ее инвестиционной стратегии.
КОЛДИ также поддерживает инициативы в сфере спорта, экологии и культуры, а в 2017 году основала благотворительный фонд «Шаг в жизнь». В 2022 году девелопер стал первой частной компанией в России и Европе, заключившей соглашение о программном партнерстве с Nike — это сотрудничество стало знаковым кейсом на стыке девелопмента, спорта и городской культуры.