Торговые центры постепенно отказываются от привычной модели, в которой основную часть площадей занимают магазины одежды и обуви. На смену крупным fashion-арендаторам приходят фитнес-клубы, рестораны, многофункциональные центры и детские развлекательные пространства. Однако такая замена не всегда выгодна собственникам: новые арендаторы занимают большие площади, но платят за квадратный метр меньше. Об этом рассказала Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.
По наблюдениям эксперта, одна из главных причин изменений — развитие онлайн-торговли и сервисов доставки. Покупателям больше не обязательно посещать несколько торговых центров, чтобы найти подходящую одежду или нужный размер обуви. Ассортимент можно посмотреть в интернете, а заказ получить в пункте выдачи рядом с домом или непосредственно у своей двери.
Первыми торговые центры покидают магазины одежды и обуви, у которых нет сильного узнаваемого бренда. Крупные сети также пересматривают своё присутствие, закрывая менее прибыльные магазины и сохраняя несколько наиболее успешных точек в лучших торговых центрах. Такие магазины всё чаще выполняют не только торговую, но и представительскую функцию.
«Эпоха классических торговых центров, куда люди специально приезжали за покупками, постепенно уходит. Сегодня покупателю гораздо проще выбрать товар онлайн, чем тратить время на поездки по магазинам. Поэтому хуже всего приходится торговым центрам, которым нечего предложить посетителям, кроме шопинга. Если в здании есть хороший фуд-корт, кинотеатр, фитнес-клуб или МФЦ, люди продолжают туда приезжать и по пути могут зайти в другие магазины. Если же таких точек притяжения нет, посещаемость снижается, а вслед за ней начинают уходить арендаторы», — объясняет Анна Гусева.
Особенно сложная ситуация складывается с помещениями площадью от 1000 кв. м. Раньше их занимали крупные западные бренды, после ухода которых освободившиеся площади арендовали российские компании. Теперь и отечественные сети начали сокращать размеры магазинов или закрывать наименее прибыльные точки.
В результате собственники торговых центров остаются с огромными помещениями, найти арендатора на которые становится всё труднее. Разделить такие площади на несколько небольших магазинов зачастую невозможно без масштабной и дорогостоящей перепланировки.
Выходом становится привлечение арендаторов, которым изначально нужны большие пространства. Бывшие магазины одежды передают под фитнес-клубы, площадки для падела, рестораны, детские парки развлечений и МФЦ.
Однако у такой стратегии есть существенный недостаток — снижение арендного дохода.
«На первый взгляд кажется, что собственники торговых центров нашли решение проблемы. Вместо ушедшего магазина одежды можно открыть фитнес-клуб или большой детский развлекательный центр. Посетители будут приходить, помещение не останется пустым. Но экономика для арендодателя уже другая. Чем больше площадь занимает арендатор, тем ниже, как правило, ставка за квадратный метр. Поэтому, заменяя магазины такими форматами, собственники торговых центров теряют часть дохода. С другой стороны, это лучше, чем держать огромные помещения пустыми и постепенно терять посетителей», — отмечает Анна Гусева.
По мнению эксперта, торговые центры всё больше превращаются из мест для покупок в пространства, куда люди приезжают за услугами, развлечениями и отдыхом. Для собственников это означает необходимость менять не только состав арендаторов, но и прежние представления о доходности торговых площадей.