Топ-менеджеры компаний-застройщиков на форсайт-сессии Международного жилищного конгресса решили не удешевлять продукт, а искать резервы в цифровизации и точном расчёте проекта до покупки участка.
Москва, 13 октября 2026 года. — Месяц ожидания до первых продaж стоит девелоперу десятки миллионов рублей только на процентах по бридж-кредиту. Так, согласно расчётам строительной компании «22/11 Девелопмент», ежемесячные процентные расходы одного проекта в центре Москвы до старта продaж составляют около 36 млн рублей. Каждый месяц задержки увеличивает затраты, ещё не принося проекту выручки.
О том, как сохранить доходность проектов без снижения качества жилья, в рамках Международного жилищного конгресса-2026 обсуждали 70 представителей отрасли. Форсайт-сессия прошла при поддержке Фонда «Росконгресс» совместно с Urban Hub. Ее партнерами выступили: ГК «Спектрум», Upside Development, BNmap.pro. Методология форсайта была разработана академией недвижимости ARE.
«Впервые на Жилищном конгрессе мы представили столь масштабную программу для девелоперов. Форсайт особенно ценен тем, что позволяет руководителям компаний проверить свои подходы в дискуссии с коллегами и увидеть риски, которые внутри собственного бизнеса можно упустить. За 20 лет конгресс стал местом диалога отрасли. Следующий шаг — сделать его платформой, где компании вместе вырабатывают решения и оценивают их на практике», — отметил управляющий партнер ООО «Экспо Тайм» (оператор Московского Международного жилищного конгресса) Павел Гончаров.
Главная причина сжатия маржи, по данным экспертов, — расходы, которые возникают до первой продaжи. Вход в проект (земля, смена вида разрешённого использования, компенсация социальной инфраструктуры) подорожал с 19 до 33 рублей на 100 рублей выручки, финансовые расходы выросли с 6 до 17 рублей. Вместе они забирают половину выручки, тогда как доля строительно-монтажных работ сократилась с 47 до 33 рублей. «Высокая маржинальность создаётся до первой продaжи: на стадии, где решения стоят дёшево, а влияют на всё», — подчеркнул сооснователь и генеральный директор «22/11 Девелопмент» Айман Эль-Хашем.
Именно на этапе концепции закладываются продаваемая площадь, квартирография, цeна и сроки строительства. Поэтому экономия на подготовке может обернуться потерями при реализации. Директор блока земельных активов и заместитель генерального директора по развитию земельных активов «ПИК» Яков Пронин рассказал, что «ПИК» прорабатывает градостроительные параметры и архитектурные решения ещё до сделки с участком. Приоритет получают площадки с понятной перспективой согласований и прогнозируемым сроком выхода в строительство.
Вторая важная проблема, влияющая на рентабельность девелоперских проектов, — несоответствие квартирографии реальному спросу. По данным Nikoliers, покупатели в Москве последние три года стабильно покупают квартиры площадью 48–53,5 кв. м (52,4 кв. м в III квартале 2026 года). Девелоперы предлагают и проектируют крупнее: средняя площадь в экспозиции достигла 61,4 кв. м (+2,7 кв. м за год), в запроектированных лотах — 58,8 кв. м (+6,2 кв. м за три года).
Результат — накопленные остатки. По подсчётам «22/11 Девелопмент», на продaжу текущего московского предложения при нынешних темпах нужно более 14 месяцев, а продaжи, по прогнозу Nikoliers, по итогам года упадут на 33%.
«На рынке возникло противоречие: государство заинтересовано в сохранении стабильно высоких объемов строительства и ввода жилья, а бизнес не готов строить то, что не продается. При снижении спроса нужно либо пересматривать планы ввода жилья, либо создавать условия для его продaжи. Текущий уровень цен ограничивает спрос, а существующие финансовые инструменты не могут бесконечно поддерживать высокие объемы продaж», – отметил сооснователь bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Решение, по мнению участников сессии, лежит в стратегическом планировании. «Стратегия девелопера должна учитывать макроэкономические риски, изменения градостроительной политики и национальные цели развития строительной отрасли. Выбирать регион и участок нужно с учётом ёмкости рынка, стоимости земли и ликвидности будущего жилья: кто его купит и как быстро оно будет продаваться. Уже на этапе проработки проекта в финансовую модель необходимо закладывать реалистичные цены, темпы прoдаж и коммерческие расходы», — отметила заместитель управляющего партнёра Nikoliers Анна Мурмуридис.
Основатель группы компаний «РКС Девелопмент» Игорь Сагирян связал возможность продавать по более высокой цене с качеством жилья, соблюдением сроков и доверием покупателей. В докладе «РКС Девелопмент» этот принцип сформулирован прямо: «Финансовая дисциплина не означает экономию на качестве. Наоборот, качество — источник маржи».
После докладов участники разделились на семь команд, проверили спорные стратегии и составили планы действий до 2028 года. Обсуждали даже отказ от жилищного девелопмента в пользу инвестиций в ИИ и центры обработки данных. Большинство участников выбрало стратегию «Интегратора»: продолжать строить жильё, сохраняя качество продукта и сочетая контроль расходов с цифровизаций, внедрением инноваций и технологий.
Практические шаги — проверять экономику и риски до покупки земли, формировать квартирографию по реальным сделкам и сокращать сроки выхода в прoдажи. ИИ и автоматизация должны снижать число ошибок и затраты, а новые решения — проходить проверку в пилотах с измеримыми KPI. Планирование на несколько лет вперёд и проверка решений по измеримым результатам становятся условиями устойчивости бизнеса.
Необходимость заранее проверять устойчивость финансовой модели подчеркнул Яков Пронин:
«Тем, кто хочет войти в новый проект, нужно очень трезво оценивать ситуацию, — отметил эксперт. — Лучше считать пессимистичный сценарий, чтобы потом не было никаких сюрпризов».
Сохранение качества жилья при снижении маржи стало общим принципом предложенных решений. О том, как продолжить работу над ними после сессии, рассказал представитель Фонда «Росконгресс».
«Сегодня строительная отрасль работает в условиях серьёзных экономических вызовов, и вопрос сохранения маржинальности девелоперских проектов приобретает особое значение. Важно понимать, что устойчивость бизнеса не должна достигаться за счёт снижения качества жилья и городской среды. Напротив, именно грамотное планирование, применение современных технологий и комплексный подход к развитию территорий позволяют находить новые точки роста даже в непростых рыночных условиях, — отметил заместитель директора Фонда «Росконгресс» по экспертно-аналитической работе Григорий Великих. — Для Фонда «Росконгресс» важно, чтобы экспертные дискуссии не ограничивались обменом мнениями, а становились основой для выработки конкретных решений, которые впоследствии могут быть реализованы на практике. Мы намерены продолжить эту работу в рамках международной дискуссионной платформы «Росконгресс Урбан Хаб» на Петербургском международном экономическом форуме в 2027 году».
Практическое применение цифровых инструментов и особенности управления проектами на столичном рынке раскрыл представитель ГК «Спектрум».
«Форсайт собрал 70 представителей отрасли для общего поиска решений — именно такой диалог помогает находить работающие ответы на сжатие маржи. Рынoк выбирает не экономию на качестве, а умную экономику: точную оценку площадки до сделки, квартирографию по реальному спросу и цифровизацию как инструмент снижения издержек. При этом цифровизация и возможности искусственного интеллекта становятся ключевым рычагом для сокращения операционных издержек — за счёт автоматизации рутинных процессов, прогнозной аналитики и сквозного контроля сроков. Отдельно стоит учитывать специфику столичного рынка: здесь необходима молниеносная реакция на изменяющиеся требования городских практик. Устойчивость отрасли строится на профессиональном разговоре между девелоперами, финансовыми институтами и органами власти, а не на отдельных успешных кейсах», — подчеркнул Геннадий Урсул, Руководитель сектора жилой недвижимости ГК «Спектрум».
По итогам форсайт-сессии подготовлено саммари с ключевыми выводами экспертов и поэтапными планами команд до 2028 года. Материал будет опубликован на сайте Жилищного конгресса. Девелоперы смогут использовать его при планировании проектов и выборе способов сокращения затрат без снижения качества жилья.