В Петербурге средние цены на новостройки примерно в полтора раза выше, чем на вторичном рынке, а в Ленобласти разница составляет около 30%. Однако при сравнении сопоставимых по качеству объектов разрыв сокращается, а реальная экономия на покупке готовой квартиры может оказаться меньше ожидаемой, считает коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
По его словам, чтобы ежемесячный платеж по рыночной ипотеке на вторичное жилье сравнялся с платежом по семейной ипотеке под 12%, квартира должна быть примерно на 22% дешевле новостройки. В Петербурге разница в средних ценах этот порог перекрывает с запасом. В области же готовые квартиры дешевле примерно на 23–24%. То есть покупатель оказывается на границе выгоды, и ему уже приходится принимать решение исходя из конкретных условий. К тому же за пределами КАД покупатель нередко выбирает между квартирой и частным домом. Поэтому часть спроса на крупные форматы квартир может уйти в сторону ИЖС.
При этом средние цены вторичного рынка занижены из-за большого объема старого фонда. Если сравнивать сопоставимые дома, разница с новостройками оказывается значительно меньше. Соответственно, и выгода в ежемесячном платеже может быть не такой существенной.
«Я не думаю, что семьи, которые раньше выбирали новостройки, начнут массово переходить в панельные дома 1960-х годов только из-за более низкой цены. Скорее, они будут искать продукт, максимально близкий к привычному уровню комфорта. Это могут быть дома относительно современной постройки — например, после 2010 года, — с качественными планировками, нормальными лифтами и парковкой, — говорит Евгений Бескровный.
Есть и третий вариант – это готовые квартиры в уже сданных домах, которые продает сам застройщик. По сути, это новое жилье, где можно сразу получить ключи, но при этом воспользоваться программами рассрочки и ипотеки от девелопера. Это может быть важным конкурентным преимуществом по сравнению с покупкой у частного продавца на вторичном рынке.
По мнению эксперта, цены на вторичное жилье растут медленнее, предложение остается достаточно большим, а покупатель при покупке вторичной квартиры сегодня сталкивается с рыночной ипотечной ставкой порядка 18–19% и серьезными ограничениями по доходам и платежеспособности.
«Поэтому резкого скачка цен на вторичном рынке, который привел бы к выравниванию стоимости с новостройками или существенному сближению показателей, в ближайшей перспективе я не ожидаю. На мой взгляд, сейчас на рынок сильнее влияют изменения и прекращение действия отдельных льготных программ – это всегда триггер для всплеска активности на первичном рынке. Когда рыночная ипотека станет доступнее, рынок будет спокойнее», — считает коммерческий директор LAR Development.
Он добавляет, что для девелоперов возможности стимулировать спрос скидками и субсидированием ставок ограничены экономикой проектов. Поэтому им важно не только предлагать выгодные условия, но и работать с реальными барьерами покупки. Для многих клиентов решающим становится размер ежемесячного платежа, а не только цена квартиры. Здесь могут помочь траншевая ипотека, рассрочка с последующим переходом на кредит и субсидирование ставки на начальном этапе. Еще одно перспективное направление — развитие программ trade-in и выкупа недвижимости.
Кроме того, застройщикам необходимо менять процессы в отделах продаж. На фоне более строгих требований банков к заемщикам предварительная оценка финансовых возможностей клиента должна проводиться до выбора и бронирования квартиры.
«Если вопрос с ипотечным одобрением выясняется только после того, как клиент выбрал объект, обе стороны теряют время и ресурсы. Поэтому уже на первых этапах важно оценить доход, первоначальный взнос и возможные варианты финансирования. Это делает сделку более прогнозируемой и помогает сохранить потенциальных покупателей», — резюмирует Евгений Бескровный.