Рынок сервисных апартаментов окончательно трансформировался из девелоперского продукта в инвестиционный инструмент. Об этом заявила основатель УК KEYPORT Карина Шальнова, выступая на Южном форуме инноваций в девелопменте (ЮФИД), прошедшем в Крыму. По ее словам, ключевое изменение последних лет — смещение фокуса с покупки «квадратов» на приобретение готовой финансовой модели.
«Если раньше инвестор выбирал исключительно локацию и ориентировался на стоимость квадратного метра, то сегодня его интересует доходность — сколько процентов годовых он получит на вложенный капитал. Мы фактически продаем не недвижимость, а готовый бизнес», — отмечает Карина Шальнова.
Сформированный за десятилетие своего существования и ставший высоконкурентным рынок сервисных апартаментов демонстрирует отчетливые изменения в приоритетах покупателей, уточняет второй основатель KEYPORT Кирилл Кудинов, также принимавший участие в ЮФИД в качестве спикера.
По его словам, сфера развивается в условиях активной борьбы за клиента между сильными игроками, ежегодного появления новых апарт-отелей и повышения открытости информации для широкой аудитории. Потенциальные покупатели видят, что при всей былой привлекательности многих апарт-комплексов далеко не все из таковых оправдывают изначальные ожидания и подтверждают заявленные показатели.
Изменения в психологии покупателей открывают новые возможности для девелоперов: теперь успешные проекты могут реализовываться не только в центральных локациях. Однако в таких случаях на первый план выходит концепция — именно она формирует стабильный туристический поток и загрузку объекта. Кроме того, к 2026 году рынок существенно сместился в сторону профессиональных операторов — аналогичный сценарий сегодня повторяют и региональные рынки.
«Мы всё чаще сталкиваемся с подобной картиной: девелоперы как в столицах, так и на периферии активно привлекают зарекомендовавшие себя УК для управления своими апарт-отелями, – подчеркивает Кирилл Кудинов. – Нередко случается так, что застройщик создает собственную управляющую компанию под конкретный проект, но в результате делает выбор в пользу опытного оператора».
Карина Шальнова выделяет три базовые модели: внешнее управление, франшиза и собственная управляющая компания. Каждая из них предполагает разный уровень вовлеченности и контроля.
Внешний оператор — это самый простой формат: девелопер передает управление и получает готовую операционную модель, но теряет контроль над доходностью. «Инвестору важно понимать, что интересы оператора и собственника не всегда совпадают: оператор зарабатывает с оборота, а инвестор — с прибыли», — подчеркивает эксперт.
Франшиза дает больше контроля, но требует собственной команды и увеличивает издержки за счет роялти и обязательных платежей. При этом отсутствие компетенций может привести к снижению качества сервиса и репутационным рискам — такие кейсы уже наблюдались на международном рынке.
Самая сложная модель — собственная управляющая компания. Она обеспечивает максимальный контроль, но требует значительных инвестиций, времени и экспертизы. «Создание УК — это отдельный бизнес. Без сильной команды и выстроенных процессов девелопер рискует столкнуться с операционными проблемами и недовольством инвесторов», — говорит Карина Шальнова.
«Важно понимать, что гостиничный оператор апарт-отеля работает на два фронта, – резюмирует Кирилл Кудинов. – С одной стороны УК должна обеспечивать стабильную загрузку объекта за счет обеспечения высокого уровня комфорта. С другой – она должна приносить максимально возможный в условиях этого рынка доход собственникам. Для этого УК в том числе должна стремиться к минимизации расходов. Зачастую обозначенные цели как минимум вступают в противоборство друг с другом. Соблюсти идеальный баланс в условиях стагнации индустрии гостеприимства – настоящее мастерство, достижимое далеко не каждой компанией».