Москва, Россия — В столичных дата-центрах спрос на серверные стойки в разы превышает предложение, а доля свободных стоек составляет 7—8% от общего объема рынка, следует из данных консалтинговой компании CMWP. На фоне ограничений по энергомощностям для бизнеса все более значимыми становятся не только объем доступных стоек, но и расположение ИТ-инфраструктуры.
По данным консалтинговой компании CMWP, в границах Старой Москвы насчитывается 106 действующих, 17 строящихся и 21 планируемых проектов ЦОД. Практически все дата-центры внутри МКАД расположены, строятся или проектируются рядом с источниками энергоснабжения — подстанциями, ТЭЦ или на территориях бывших промышленных предприятий. Такие площадки привлекательны наличием существующей инженерной инфраструктуры и возможностью последующего увеличения мощности в рамках дальнейшего развития проектов.
Рынок дата-центров остается одним из немногих сегментов недвижимости, где сохраняется высокий уровень активности. По оценке CMWP, спрос на серверные стойки в разы превышает предложение. Свободными для аренды остаются 7—8% стоек от общего объема рынка, и этот объем распределен между различными объектами и локациями.
Основная причина дефицита — не только высокий спрос, но и ограниченные возможности для быстрого наращивания предложения. Строительство ЦОД требует значительных инвестиций и сложной технической и коммерческой реализации.
Еще одна причина — развитие рынка ЦОД становится все более регламентированным. В Москве действует запрет на выдачу технических условий на электроэнергию под строительство дата-центров. Мера связана с прогнозируемым дефицитом мощностей в столице к 2031 году.
Таким образом, рынок переживает структурный разрыв: потребность бизнеса в инфраструктуре продолжает расти, тогда как возможности создания новых объектов ограничены.
«В Московском регионе сохраняется крайне высокий уровень спроса, значительную часть которого невозможно удовлетворить размещением дата-центра в более отдаленных регионах. В частности, это касается коммерческих ЦОДов, к которым у сотрудников компаний, арендующих стойки, должен быть оперативный доступ в режиме 24/7. Близость специалистов к объекту, а также наличие качественных каналов связи являются ключевыми для этого сегмента рынка», — отмечает Денис Кутлу, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Для пользователей офисных помещений это означает, что развитая современная ИТ-инфраструктура становится важным критерием выбора объекта. Если серверное оборудование необходимо регулярно обслуживать физически, его удаленное размещение создает дополнительную операционную нагрузку. ЦОД, расположенный в бизнес-центре, позволяет сократить эту дистанцию.
Такой формат реализован в бизнес-центре «ТАЛЛЕР» — первом за 14 лет проекте класса А+ в Павелецком районе от девелопера КОЛДИ. Деловой центр стал первым в России объектом класса «цифровая недвижимость», получившим престижный сертификат Cloud Ready Building (CRB).
В составе бизнес-центра предусмотрен собственный ЦОД на 140 серверных стоек общей мощностью 1 МВт. Резервное питание обеспечивают два дизельных генератора. Использование инфраструктуры непосредственно в деловом центре позволяет оптимизировать затраты арендаторов на обслуживание до 30%. Развитием и сервисным обслуживанием объекта займется сеть премиальных дата-центров 3data.
В условиях дефицита и малодоступности дата-центров возможность арендовать серверные стойки становится инфраструктурным решением для компаний, которым важны оперативный доступ к серверам и близость ИТ-мощностей.
По оценке CMWP, небольшой ЦОД в составе бизнес-центра может быть востребованным, особенно если объект объединяет большое количество арендаторов. Для среднего и крупного бизнеса потребность в собственных серверах становится типовой задачей, а размещение современной инфраструктуры в непосредственной близости от офиса может быть выгодным как для арендатора, так и для девелопера.
«Требования бизнеса к современному офису сегодня выходят далеко за рамки качественных рабочих пространств. Компании все больше внимания уделяют инфраструктуре, которая обеспечивает бесперебойность работы, включая ИТ-мощности и возможность оперативного доступа к ним. Поэтому мы изначально закладывали в концепцию БЦ «ТАЛЛЕР» не только современную офисную среду, но и технологическую инфраструктуру, отвечающую актуальным потребностям бизнеса. Собственный ЦОД непосредственно в бизнес-центре позволяет объединить офис и критически важную цифровую инфраструктуру в одной локации, обеспечивая арендаторам удобный доступ к серверам и снижая зависимость от удаленных площадок, — комментирует Алексей Синявский, управляющий директор КОЛДИ. — Сочетание современной архитектуры, функциональных планировок, технологичной инженерной инфраструктуры и цифровых сервисов в БЦ «ТАЛЛЕР» предлагает компаниям новый уровень офисного пространства. «ТАЛЛЕР» входит в зонтичный бренд «КОЛДИ СИТИ» и отражает наш стратегический подход: фокус на технологичности, качестве инфраструктуры и современных решениях для резидентов. Востребованность этой концепции подтверждается высокой инвестиционной активностью: объём офисных блоков был практически полностью реализован конечным собственникам ещё до ввода объекта в эксплуатацию».
Справка о компании:
КОЛДИ — авторский девелопер с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости Москвы. Компания специализируется на создании жилых и коммерческих проектов с яркой архитектурной идентичностью, формируя современные стандарты городской среды, качества жизни и долгосрочной ценности объектов. В портфеле КОЛДИ — свыше 1,5 млн кв. м реализованных площадей в более чем 24 проектах жилой и коммерческой недвижимости различных форматов, включая премиальный сегмент.
КОЛДИ развивает полный цикл девелопмента — от формирования концепции и проектирования до строительства, реализации и дальнейшего управления объектами. Компания создает проекты, в которых архитектура, функциональность, сервис и качество среды объединены в единую концепцию. Особое внимание уделяется влиянию проектов на образ жизни людей и интеграции объектов в городскую среду.
По данным Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA), в августе 2026 года компания вошла в топ-3 игроков элитного сегмента по объему ввода жилья. До конца 2026 года КОЛДИ выведет на рынок пять новых жилых проектов общей площадью 210 тыс. кв. м, а в 2027 году портфель пополнится еще девятью жилыми и офисными объектами (274 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем строящихся и планируемых к запуску проектов к концу 2027 года приблизится к 1 млн кв. м, а общий объем введенных и реализуемых площадей достигнет порядка 2,5 млн кв. м.
КОЛДИ более десяти лет сотрудничает с финансовыми институтами, выстраивая отношения на основе прозрачности, финансовой дисциплины и высокого уровня корпоративного управления. Компания реализует проекты с высокой рыночной востребованностью, что формирует доверие со стороны банковских партнеров.
В декабре 2025 года компания успешно дебютировала на рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) и облигаций. Размещение акций (IPO), запланированное на 2030 год, станет логичным продолжением ее инвестиционной стратегии.
КОЛДИ также поддерживает инициативы в сфере спорта, экологии и культуры, а в 2017 году основала благотворительный фонд «Шаг в жизнь». В 2022 году девелопер стал первой частной компанией в России и Европе, заключившей соглашение о программном партнерстве с Nike — это сотрудничество стало знаковым кейсом на стыке девелопмента, спорта и городской культуры.