Средняя цена предложения новостроек в России по итогам III квартала 2026 года выросла на 4,2%, до 166,9 тыс. рублей за кв. м. Подорожание зафиксировано в 61 из 70 исследованных городов. При этом количество объектов в экспозиции за квартал увеличилось на 23%, следует из данных, проанализированных совладельцем агентства Dolgov PRO Михаилом Долговым.
Одновременный рост цен и предложения показывает, что повышение стоимости новостроек сложно объяснить только нехваткой объектов на рынке. Наоборот, выбор квартир расширялся, однако средняя цена предложения продолжала увеличиваться.
Параллельно сохраняется высокая роль льготного кредитования. В сентябре было выдано около 125 тыс. ипотечных кредитов на 614 млрд рублей. На программы господдержки пришлось 72 тыс. кредитов на 441 млрд рублей. Это около 58% всех выданных кредитов, но уже 72% их денежного объема.
Такое расхождение означает, что кредиты с господдержкой в среднем значительно крупнее остальных ипотечных займов. Средний размер ипотечного кредита достиг 4,9 млн рублей, увеличившись за месяц на 12%.
«Связь между господдержкой и ценами проявляется прежде всего через структуру рынка. В отдельные периоды доля льготных программ доходила почти до 70% денежного объема выдач, причем основную часть льготной ипотеки формирует семейная программа. Получается, что значительная часть платежеспособного спроса на первичном рынке существует благодаря ставке, которая для покупателя существенно ниже рыночной», — говорит Михаил Долгов.
По его словам, особенно показательно, что цены растут одновременно с увеличением экспозиции.
«Если бы главным фактором был только недостаток квартир, увеличение предложения должно было бы ослаблять давление на цены. Но мы наблюдаем другую картину: объектов становится больше, а средняя цена предложения продолжает расти. Поэтому один из ключевых факторов нужно искать на стороне возможности покупателя профинансировать более дорогую покупку», — поясняет эксперт.
При этом публичная цена квартиры все меньше может отражать реальную стоимость приобретения. В I квартале 2026 года средняя цена кв. м по сделкам составляла 517 тыс. рублей против 635 тыс. рублей в среднем предложении в сопоставляемом массиве. Разница достигала 19%.
Девелоперы могут поддерживать прайс не прямым снижением цены, а скидками, рассрочками, субсидированными ставками и другими условиями покупки. Доля лотов, по которым открыто декларировались скидки, за год выросла на 41%.
Еще один способ сохранить доступный бюджет покупки — уменьшение площади квартиры. Средняя площадь реализованного жилья в строящихся домах снизилась до 44,5 кв. м. За пять лет площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса уменьшилась на 8 кв. м, приблизившись по метражу к массовому сегменту.
Поэтому одним из ранних признаков фактического удешевления рынка может стать не снижение средней цены кв. м, а стабилизация или уменьшение среднего бюджета сопоставимой квартиры при дальнейшем сокращении площади. Дополнительными индикаторами могут быть рост размера скидок, увеличение сроков рассрочки и снижение требований к первоначальному взносу.
«Девелоперам сложно резко снижать публичный прайс: это влияет и на оценку уже проданных квартир, и на экономику проекта. Поэтому при ослаблении спроса первая реакция, скорее всего, будет происходить не через ценник на витрине, а через условия сделки — скидки, рассрочки, субсидирование ставки и изменение площади лота. Именно эти показатели способны раньше показать, что рынок начинает двигаться в сторону фактического удешевления», — считает Михаил Долгов.
Дополнительным сигналом становится качество ипотечного портфеля. Просроченная задолженность по кредитам под залог договоров долевого участия с начала года увеличилась на 21%, превысив 22,5 млрд рублей. Одновременно сам ипотечный портфель под залог ДДУ сократился на 10%, до 4,19 трлн рублей.
Доля просрочки пока остается небольшой, но увеличилась с 0,40% до 0,54%. По оценке эксперта, более чувствительной для рынка границей может стать уровень около 1%: дальнейшее ухудшение качества портфеля способно привести к более жестким требованиям банков и увеличению стоимости финансирования.
Изменения условий семейной ипотеки усиливают значение этих индикаторов. Если объем льготного кредитования сократится, реакция рынка может сначала проявиться не в снижении заявленных цен, а в росте скидок, распространении рассрочек, дальнейшем уменьшении площадей и перераспределении части покупателей между новостройками, вторичным жильем и ИЖС.
| Показатель | Значение | Что показывает |
| Средняя цена предложения новостроек | 166,9 тыс. руб./кв. м | +4,2% за III квартал 2026 года |
| География роста цен | 61 из 70 городов | Подорожание охватило большинство исследованных рынков |
| Количество объектов в экспозиции | +23% за квартал | Цены росли одновременно с расширением предложения |
| Господдержка в ипотеке | 72 тыс. кредитов на 441 млрд руб. | 58% всех кредитов и 72% денежного объема выдач |
| Средний размер ипотечного кредита | 4,9 млн руб. | +12% за месяц |
| Доля просрочки по ипотеке под залог ДДУ | 0,54% | Выросла с 0,40% |
| Ипотечный портфель под залог ДДУ | 4,19 трлн руб. | Сократился на 10% с начала года |