К началу июля 2026 года первичный рынок жилой недвижимости в границах «старой» Москвы продолжает демонстрировать структурную трансформацию. На фоне сокращения объема экспозиции предложение смещается в сторону более дорогих сегментов, а рынок постепенно становится менее массовым.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, по состоянию на начало июля общий объем экспозиции в строящихся проектах без учета программы реновации составил 1,94 млн кв. м, что на 9% меньше, чем годом ранее. Количество лотов в продаже сократилось еще заметнее — на 15%, до 30,4 тысячи. Таким образом, доступное предложение продолжает сокращаться быстрее, чем рынок пополняется новыми объектами.
Наиболее существенное снижение экспозиции зафиксировано в массовых сегментах. В комфорт-классе объем предложения уменьшился на 34% год к году и составил 4,7 тыс. лотов. В бизнес-классе показатель снизился на 15%, до 20,1 тыс. объектов. Одновременно высокобюджетные форматы продолжают укреплять свои позиции: в премиум-классе экспонируется 4,5 тыс. лотов, что на 11% выше уровня прошлого года, а в делюкс-классе — 1,1 тыс. (+20% год к году). В результате структура рынка меняется: доля массового жилья сокращается, тогда как дорогие сегменты постепенно усиливают свое присутствие.
На фоне сокращения экспозиции рынок продолжает дорожать: средневзвешенная цена достигла 883,5 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 24% год к году и на 10% относительно января 2026 года. Самая высокая динамика роста стоимости отмечена в комфорт- и бизнес-классе. Средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе увеличилась на 20% — до 439 тыс. рублей, в бизнес-классе — на 17%, до 570 тыс. рублей. В премиальном сегменте показатель достиг 1,2 млн рублей за кв. м (+12%), а в делюкс-классе — 3 млн рублей (+11%).
Одновременно рынок продолжает укрупняться. Средняя площадь лота за год выросла на 7% и достигла 63,8 кв. м. Максимальный прирост отмечен в комфорт-классе, где показатель увеличился с 46 до 48 кв. м. В бизнес-классе средняя площадь выросла с 55,3 до 57,4 кв. м. При этом в премиум- и делюкс-классе зафиксировано незначительное снижение — до 87,5 кв. м (-1%) и 151,9 кв. м (-3%) соответственно.
Продолжается изменение и продуктовой структуры рынка. Доля апартаментов на начало июля 2026 года снизилась до 7%, сократившись на 3 п.п. за год. В структуре предложения по-прежнему преобладают студии и однокомнатные квартиры — на них приходится 43% экспозиции. Двухкомнатные лоты занимают 34%, трехкомнатные — 19%, квартиры с четырьмя комнатами и более — 5%.
По формату отделки лидируют квартиры без отделки, доля которых достигла 66%, увеличившись за год на 4 п.п. На жилье с чистовой отделкой приходится 17,5% предложения, что соответствует уровню прошлого года, тогда как доля лотов с предчистовой отделкой снизилась на 7 п.п. год к году до 16,5%.
В территориальной структуре предложения лидирует Южный административный округ, на который приходится 16,5% всего объема предложения. Второе место занимает ЗАО с долей 15,5%, третье — СЗАО, где сосредоточено 15% экспозиции. За последний год доля ЗАО выросла на 2,5 п.п., СЗАО — на 1 п.п., тогда как ЮАО сократилась на 2 п.п.
Крупнейший объем экспозиции (предложения) на первичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы сегодня представлен в жилом комплексе «Сити Бэй» в СЗАО — 70,2 тыс. кв. м. На втором месте находится «Остров» в СЗАО с объемом экспозиции 62,1 тыс. кв. м, третью позицию занимает проект «Веер» в ЗАО, где в продаже представлено 41,7 тыс. кв. м жилья.
Отдельно аналитики жилого направления CORE.XP отмечают активность девелоперов в июне 2026 года. В этот период стартовали продажи в новом корпусе проекта «Амбер Сити». Кроме того, рынок пополнили новые жилые комплексы: бизнес-класса «Сезар Будущее» от Sezar Group в Хорошевском районе САО, премиальные проекты «С5» от MR в районе Аэропорт у САО и «Сикрет Гарден» от «Кортрос» в Обручевском районе ЮЗАО, а также делюкс-проект от MR «Казачий» на Якиманке в ЦАО.
Таким образом, в начале июля 2026 года рынок новостроек «старой» Москвы переходит к новой модели развития. Основной тенденцией становится не просто сокращение объема предложения, а его качественная трансформация. Более доступные форматы быстрее вымываются из экспозиции, тогда как проекты высокого ценового уровня усиливают свои позиции. В результате рынок становится более избирательным, а средний уровень предлагаемого продукта продолжает расти.
Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «Сегодня первичный рынок “старой” Москвы переживает не столько количественные, сколько качественные изменения. Мы наблюдаем постепенное смещение структуры предложения в сторону более дорогих сегментов: сокращается объем массового жилья, растут цены, увеличивается средняя площадь лотов, а высокобюджетные проекты занимают все более заметную долю экспозиции. Эти процессы свидетельствуют о структурной перестройке рынка, которая будет определять его развитие в ближайшей перспективе».