Семейная ипотека может ударить по новостройкам до 16 млн рублей и поддержать квартиры за 27–36 млн
Изменение условий семейной ипотеки может привести к неожиданному перераспределению спроса на рынке новостроек Москвы. Наиболее уязвимым окажется жилье стоимостью до 15–16 млн рублей, тогда как часть квартир бизнес-класса стоимостью 27–36 млн рублей, наоборот, может получить дополнительный спрос. Такой прогноз дает эксперт рынка недвижимости, автор ТГ-канала «О недвижимости честно и прозрачно» Евгений Нечепуренко.
По его оценке, основное давление придется на комфорт-класс, Новую Москву и Московскую область. Значительная часть покупателей таких квартир входит в сделку с относительно небольшим первоначальным взносом — около 2–4 млн рублей. Поэтому возможность сохранить ставку 6% при погашении не менее половины стоимости кредита для многих из них фактически окажется недоступной.
«Особенно чувствительным будет сегмент квартир стоимостью до 15–16 млн рублей. Даже при увеличении лимита кредита покупателю с одним или двумя детьми для снижения ставки необходимо внести значительную часть стоимости жилья. В массовом сегменте таких денег у многих семей просто нет. Поэтому ближе к концу года именно здесь застройщикам, скорее всего, придется активнее корректировать условия продажи», — говорит Евгений Нечепуренко.
При этом для покупателей с крупным первоначальным взносом изменение лимитов работает в обратную сторону.
Например, если у семьи есть 15 млн рублей собственных средств, раньше при льготном кредите она могла ориентироваться на квартиру стоимостью около 27 млн рублей. После увеличения лимита доступный бюджет покупки может вырасти примерно до 30 млн рублей. При первоначальном взносе 18 млн рублей верхняя граница может приблизиться к 36 млн рублей.
По словам Нечепуренко, именно в диапазоне 27–36 млн рублей находятся в том числе евротрехкомнатные квартиры бизнес-класса. Поэтому часть спроса, которая раньше была ограничена прежним размером льготного кредита, может сместиться в более дорогой сегмент.
«Получается довольно необычная ситуация: изменения семейной ипотеки сильнее давят не на дорогие квартиры, а на сравнительно доступные. У покупателя с крупным собственным капиталом возможности, наоборот, расширяются. Поэтому по части квартир бизнес-класса я не исключаю даже роста спроса», — отмечает эксперт.
При этом открытого снижения цен в прайс-листах застройщиков Нечепуренко не ожидает. Более вероятным сценарием он считает увеличение индивидуальных и непубличных скидок.
По его наблюдениям, на рынке уже встречаются ситуации, когда квартира с заявленной ценой 20 млн рублей фактически может быть продана примерно за 18,5 млн рублей. Такая скидка не отображается на сайте и появляется только в процессе переговоров с отделом продаж или брокером.
«Девелоперам невыгодно публично снижать прайс. Как только покупатель видит снижение цены, у него появляется желание подождать еще — вдруг квартира подешевеет сильнее. Поэтому корректировка чаще будет происходить через персональные скидки и специальные условия, которые не видны в открытом предложении», — заключает Нечепуренко.