В Москве строительство торговых центров всё сильнее зависит от рынка жилья. За два года доля жилых девелоперов в ожидаемом вводе торговых площадей выросла более чем в семь раз — с 10% до 75%. При этом в третьем квартале 2026 года в массовом сегменте Старой Москвы не стартовало ни одного нового жилого проекта. Как отмечают в агентстве недвижимости AVG Недвижимость, сокращение жилищного строительства может привести к замедлению развития торговой инфраструктуры новых районов.
Изменился и формат строительства. Почти 90% ожидаемого ввода торговых центров в 2026 году приходится на районные и микрорайонные объекты. Они ориентированы на жителей ближайших кварталов и во многом зависят от темпов заселения новостроек. При этом для девелоперов строительство собственного торгового центра становится не только способом повысить привлекательность жилья, но и дополнительной финансовой нагрузкой.
Как меняется рынок торговых центров Москвы
| Показатель | Значение | Период |
| Доля жилых девелоперов во вводе ТЦ | 10% | 2024 год |
| Доля жилых девелоперов во вводе ТЦ | 35% | 2025 год |
| Доля жилых девелоперов в ожидаемом вводе ТЦ | Около 75% | 2026 год |
| Доля районных и микрорайонных ТЦ в ожидаемом вводе | Почти 90% | 2026 год |
| Ожидаемый ввод торговых площадей | Около 90 тыс. кв. м | 2026 год |
По мнению Анны Гусевой, владельца агентства недвижимости AVG Недвижимость, собственный торговый центр в жилом комплексе не всегда оказывается выгодным проектом для застройщика.
«Для девелопера торговый центр — достаточно спорный актив. С одной стороны, участие в комплексном развитии территории может давать определённые преференции от города, а наличие собственного ТЦ становится дополнительным аргументом при продаже квартир. Но после строительства начинаются сложности. Пока жилой комплекс не заселён, найти арендаторов очень трудно. Магазины одежды и обуви всё активнее уходят в онлайн, поэтому рассчитывать на них уже не приходится. Основными арендаторами становятся продуктовые сети и предприятия сферы услуг, но они начинают конкурировать с магазинами на первых этажах тех же жилых домов», — отмечает Анна Гусева.
Проблема осложняется ростом свободных площадей в действующих торговых центрах. Во втором квартале 2026 года вакантность стабилизированных ТЦ Москвы достигла 13%, увеличившись примерно на 5 процентных пунктов за год. При этом в наиболее качественных объектах доля свободных помещений составляет около 7%.
Возникает противоречие: в одних районах торговые центры теряют арендаторов, а в других развитие коммерческой инфраструктуры может отставать от строительства жилья. Свободные помещения в действующих ТЦ не решают проблему отсутствия супермаркетов и сервисов рядом с новыми домами.
Дополнительным фактором становится сокращение жилищного строительства. В третьем квартале 2026 года продажи массовых новостроек Старой Москвы упали примерно вдвое, до 3,4 тыс. договоров. Если запуск новых жилых проектов продолжит замедляться, девелоперы могут пересматривать сроки строительства сопутствующих торговых объектов.
Как отмечает Анна Гусева, даже в уже заселённых жилых комплексах собственные торговые центры показывают совершенно разные результаты.
«Управление торговым центром — непрофильный бизнес для девелопера. Одно дело строить и продавать квартиры, другое — постоянно работать с арендаторами. Например, торговый центр в ЖК „Фили Град“ несколько лет назад выглядел практически пустующим, а сегодня площади заполнены и посетителей стало заметно больше. В ЖК „Сердце столицы“, напротив, значительная часть помещений остаётся свободной, закрылся даже продуктовый супермаркет. При этом сетевые магазины работают на первых этажах жилых домов. Есть успешные проекты, где торговый центр стал частью квартала, а есть объекты, которым ещё предстоит найти свою аудиторию», — поясняет эксперт.
В ближайшие годы Москва может столкнуться не столько с общим дефицитом торговых площадей, сколько с их неравномерным распределением. Для одних торговых центров главной проблемой станет поиск арендаторов, для других жилых районов — отсутствие самой торговой инфраструктуры.
Торговая недвижимость и жилищное строительство Москвы
| Показатель | Значение | Динамика |
| Вакантность стабилизированных ТЦ | 13% | +5 п. п. за год |
| Вакантность наиболее качественных ТЦ | Около 7% | — |
| Новые жилые проекты массового сегмента Старой Москвы, III квартал 2026 года | 0 | — |
| Продажи массовых новостроек Старой Москвы, III квартал 2026 года | 3,4 тыс. ДДУ | −51% за год |
| Предложение массовых новостроек Старой Москвы, III квартал 2026 года | Около 9 тыс. квартир | −29% за год |