В 2026 году девелоперы начали осторожнее оценивать площадки под строительство, продавцы участков стали более гибкими в переговорах, а кредитно-финансовые учреждения могут получить новую роль в работе со сложными земельными активами. Изменения стратегий управления земельным банком девелопера обсудил на онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды сооснователь и генеральный директор девелоперской компании 22/11 Девелопмент Айман Эль-Хашем.
Эксперт поделился опытом компании в поиске и подборе земельных участков (ЗУ). Он отметил, что за последние пять лет кардинально изменилась структура себестоимости девелоперских проектов: стоимость строительно-монтажных работ (СМР) в структуре выручки де-факто даже снизилась.
«Если раньше, в 2021-м году, показатель составлял 47% от всей структуры себестоимости, то сейчас всего лишь 33%, — назвал цифры Айман Эль-Хашем и пояснил: — Абсолютно такую же долю занимает стоимость покупки земли и различные платежи городу за вид разрешенного использования (ВРИ), социальную инфраструктуру. Мы видим, что СМР сейчас далеко не главный и не определяющий фактор конечной себестоимости девелоперского проекта», — подчеркнул Айман.
Эксперт обратил внимание, что большинство земельных площадок в Старой Москве, как правило, покупались в 2023-2024 годах на пике рынка, и сегодня их владельцы столкнулись с удлинением сроков градостроительного цикла, а динамика цен на рынке в итоге оказалась хуже той, которую застройщики закладывали в финансовые модели. В результате, по его словам, для продавца прибыль площадки становится отрицательной, главным образом, из-за того, что ЗУ «оброс» накопленными капитализированными процентами.
«Продавцы находятся в достаточно странном положении: с одной стороны, они не хотят фиксировать убытки, с другой стороны, большая часть их высокой цены обусловлена накопленными капитализированными процентами, — напомнил Айман Эль-Хашем и добавил: — В еще более странной ситуации находятся банки: у них нет желания списывать эти проценты и фиксировать убыток, но есть актив, который заведомо невозможно реализовать прибыльно ни текущим, ни новым владельцам», — отметил эксперт.
Выходом из сложившейся ситуации, по мнению топ-менеджера, может стать довольно простой, но при этом эффективный способ, который позволяет банку сохранить свою прибыль и сделать этот проект снова прибыльным. «Это перенос капитализированных процентов, их конвертация в долю прибыли банка, — пояснил специалист. — Простая операция, в ходе которой банк из кредитора становится партнером проекта, позволяет разблокировать большой объем земельных участков».
Эксперт уверен, что данный механизм позволит вновь вдохнуть жизнь в новые площадки и развивать города на фоне достаточно тяжелой ситуации на рынке.