Москва, Россия — Тренд на снижение ключевой ставки, начатый Банком России в прошлом году, повышает привлекательность долговых инструментов девелоперов для частных инвесторов. О том, почему сейчас все еще актуальна тема вложений в облигации и цифровые финансовые активы (ЦФА) строительных компаний, а также на что обращать внимание при выборе эмитента, рассказала Юлия Щедрина, директор по управлению капиталом ГК КОЛДИ.
Решение ЦБ от 24 июля в очередной раз снизить ключевую ставку на 0,25 п.п. до 14% годовых стало очередным сигналом, подтверждающим движение регулятора в сторону смягчения денежно-кредитной политики. По оценке эксперта, это особенно важно для держателей облигаций с фиксированным купоном: чем ниже опускается ключевая ставка, тем привлекательнее становятся бумаги с высоким фиксированным купоном, размещенные ранее.
«Текущие рыночные условия позволяют инвесторам зафиксировать высокую доходность на длительный срок. Согласно прогнозам, до конца 2026 года ключевая ставка может снизиться до 12%, а ее среднегодовое значение составит 13–14%. При этом купоны по облигациям девелоперов сегодня достигают 20–27%, а доходность по ЦФА многих застройщиков сопоставима с этим диапазоном или даже превышает его. Таким образом, разрыв между текущей рыночной доходностью и будущей стоимостью заимствований для эмитентов будет только увеличиваться, что делает как ранее размещенные бумаги, так и новые выпуски до конца года крайне выгодным активом», — пояснила Юлия Щедрина.
В свою очередь для девелоперов выход на долговой рынок сегодня, по словам эксперта, — это не просто способ привлечь инвестиции, а стратегический шаг для повышения финансовой устойчивости. В условиях, когда банковское кредитование становится все более дорогим и труднодоступным, облигации и ЦФА служат эффективным инструментом диверсификации источников привлечения средств для реализации заявленных проектов.
«Сейчас компании активно занимают средства, чтобы зафиксировать стоимость капитала и сформировать задел для будущих проектов — прежде всего для пополнения земельного банка. Девелоперы понимают: когда ставка опустится еще ниже, привлекать деньги будет дешевле, но сегодняшние размещения позволяют им обеспечить финансовую гибкость на годы вперед», — добавила она.
При выборе бумаг конкретного застройщика Юлия Щедрина рекомендует обращать внимание на структуру его портфеля и диверсификацию активов. Критерии для оценки надежности стандартные, но для строительной отрасли они имеют свою специфику.
«Инвестору в первую очередь стоит смотреть на масштаб и диверсификацию портфеля проектов и качество земельного банка — это залог того, что компания сможет генерировать стабильный денежный поток, а значит, и исправно обслуживать свои долговые обязательства. Чем больше у компании проектов в разных сегментах — жилье, офисы, индустриальная недвижимость, — тем устойчивее ее бизнес-модель к рыночным колебаниям», — считает Юлия Щедрина.
В качестве примера она привела запланированное на август размещение группы КОЛДИ: дебютный выпуск облигаций и ЦФА состоялся в декабре 2025 года на Московской бирже, а 14 августа состоится повторное размещение ЦФА на платформе «Токеон». По словам эксперта, оба инструмента обеспечены диверсифицированным портфелем компании, включающим проекты в сегментах элитной жилой, офисной и индустриальной недвижимости. Такой подход, по ее оценке, дает дополнительную уверенность инвесторам в надежности обязательств эмитента.
При этом Юлия Щедрина отметила, что у девелопера идет реструктуризация бизнеса под более понятную, прозрачную структуру для рынка и инвесторов, так как КОЛДИ планирует к 2030 году выйти на IPO, и регулярные размещения цифровых активов и облигаций — шаг на пути к этой цели. Она добавила, что, по оценкам аналитиков, инфляция в 2026 году составит около 6,2%, тогда как купонная доходность по качественным девелоперским бумагам в разы превышает этот показатель. В условиях, когда ставка по банковским депозитам снижается вслед за ключевой, а инфляция постепенно замедляется, облигации и ЦФА надежных девелоперов становятся одним из самых понятных инструментов для получения реального, а не номинального дохода.
«Главное — подходить к выбору эмитента так же тщательно, как к выбору самого объекта недвижимости: смотреть на локацию, на качество портфеля и на репутацию компании», — резюмировала эксперт.
Справка о компании:
КОЛДИ — авторский девелопер с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости Москвы. Компания специализируется на создании жилых и коммерческих проектов с яркой архитектурной идентичностью, формируя современные стандарты городской среды, качества жизни и долгосрочной ценности объектов. В портфеле КОЛДИ — свыше 1,5 млн кв. м реализованных площадей более чем в 24 проектах жилой и коммерческой недвижимости различных форматов, включая премиальный сегмент.
КОЛДИ развивает полный цикл девелопмента — от формирования концепции и проектирования до строительства, реализации и дальнейшего управления объектами. Компания создает проекты, в которых архитектура, функциональность, сервис и качество среды формируют единую концепцию. Особое внимание уделяется влиянию проектов на образ жизни людей и интеграции объектов в городскую среду.
КОЛДИ входит в топ-3 игроков элитного сегмента по объему ввода жилья по данным Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA). До конца 2026 года КОЛДИ выведет на рынок пять новых жилых проектов общей площадью 210 тыс. кв. м, а в 2027 году портфель пополнится еще девятью жилыми и офисными объектами (274 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем строящихся и планируемых к запуску проектов к концу 2027 года приблизится к 1 млн кв. м, а общий объем введенных и реализуемых площадей достигнет порядка 2,5 млн кв. м.
КОЛДИ более десяти лет сотрудничает с финансовыми институтами, выстраивая отношения на основе прозрачности, финансовой дисциплины и высокого уровня корпоративного управления. Компания реализует проекты с высокой рыночной востребованностью, что формирует доверие со стороны банковских партнеров. В декабре 2025 года компания успешно дебютировала на рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) и облигаций. Размещение акций (IPO) запланировано на 2030 год и станет логичным продолжением ее инвестиционной стратегии.
КОЛДИ также поддерживает инициативы в сфере спорта, экологии и культуры, а в 2017 году основала благотворительный фонд «Шаг в жизнь». В 2022 году девелопер стал первой частной компанией в России и Европе, заключившей соглашение о программном партнерстве с Nike — это сотрудничество стало знаковым кейсом на стыке девелопмента, спорта и городской культуры.