Предложения ЦБ по усилению регулирования рассрочки при покупке недвижимости могут повлиять на доступность жилья и объемы продаж на первичном рынке. При этом часть предлагаемых мер способна повысить прозрачность финансовой нагрузки покупателей, а часть, напротив, создать для рынка дополнительные ограничения без очевидного экономического эффекта. Такое мнение высказал коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
Одной из наиболее обоснованных мер эксперт считает передачу информации о рассрочке в бюро кредитных историй. Сейчас банк при рассмотрении заявки на ипотеку может не знать о действующих обязательствах клиента по рассрочке и, соответственно, не учитывать их при оценке долговой нагрузки.
«Банк сможет объективнее оценивать обязательства заемщика. Однако обратной стороной может стать сокращение объема ипотечного кредитования: часть клиентов после появления этой информации просто не пройдет оценку долговой нагрузки при оформлении нового кредита», — отмечает Евгений Бескровный.
Средний срок рассрочки на рынке сегодня составляет около двух лет. Более продолжительные программы, как правило, предлагаются на начальных стадиях строительства. Отдельные игроки предлагают рассрочку на 7-8 лет, однако такие механизмы остаются нестандартными и занимают небольшую долю рынка. В связи с этим ограничение максимального срока рассрочки пятью годами, по мнению эксперта, вряд ли существенно скажется на рынке
Доля продаж с использованием рассрочки существенно различается по сегментам. В комфорт-классе она в среднем достигает 40–45%, у отдельных застройщиков с более длительными программами — 60%. В высоком сегменте на сделки с рассрочкой приходится в среднем 50–70% продаж.
«Рассрочка сегодня фактически стала одним из основных рыночных инструментов приобретения недвижимости. После изменений в программах господдержки и трансформации условий семейной ипотеки ее значение для покупателей сохраняется. Поэтому важно разделять действительно массовые рыночные практики и отдельные нестандартные предложения», — говорит Евгений Бескровный.
А вот предложение ограничить долю квартир, продаваемых в рассрочку, 25% от объема проекта эксперт считает излишним.
«Я не вижу необходимости дополнительно регулировать объем рассрочки. Это коммерческий инструмент, условия которого застройщик формирует самостоятельно, оценивая собственные финансовые и предпринимательские риски. Лимит в 25% может негативно повлиять на продажи: после достижения установленного порога покупателю фактически останутся полная оплата или ипотека», — отмечает Евгений Бескровный.
Он добавляет, что на фоне изменений ипотечных программ это может дополнительно снизить доступность жилья. При ограниченном предложении льготной ипотеки и высокой стоимости рыночного кредитования покупатели, которые сегодня используют рассрочку как альтернативный способ финансирования сделки, могут отложить приобретение недвижимости.