На начало апреля 2026 года первичный рынок жилой недвижимости Москвы демонстрирует разнонаправленную динамику в зависимости от класса жилья: при сохранении высокой скорости реализации в отдельных сегментах в других увеличиваются сроки экспозиции и растет объем остаточного предложения.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, темпы выхода новых проектов замедлились во всех классах. В то же время в элитном сегменте объем экспозиции в 2025 году восполнялся опережающими темпами за счет активных стартов продаж в новых проектах. При этом именно средний срок экспозиции лота в элитных проектах достигает 180–240 дней и больше против порядка 120 дней по рынку в целом.
В массовом сегменте сформировалась противоположная ситуация. Устойчивый спрос, рекордно низкое количество новых запусков и активная вымываемость ликвидных лотов привели к заметному дефициту доступного предложения. По состоянию на апрель 2026 года объем экспозиции жилья комфорт-класса в границах «старой» и Новой Москвы снизился на 20% год к году. Одновременно продолжается структурное смещение массового сегмента в Новую Москву и на периферийные территории, тогда как внутри МКАД его постепенно замещают проекты более высокого класса.
Сохраняющийся высокий уровень ипотечных ставок оказывает дополнительное давление на рынок. В этих условиях девелоперы корректируют финансовые модели, увеличивают продолжительность строительного цикла и изначально закладывают замедленные темпы продаж.
Согласно данным ЕИЖС, совокупный объем жилищного строительства в Москве с вводом в 2026–2031 годах составляет 16,4 млн кв. м. При этом на 2026 год нераспроданными остаются всего 28% площадей (1,6 млн кв. м), что указывает на устойчивый спрос в краткосрочной перспективе. В целом по России сохраняется значительный объем нереализованных площадей: доля нераспроданных остатков достигает 53% (8,7 млн кв. м), что усиливает конкуренцию и вынуждает девелоперов активнее бороться за покупателя.
Несмотря на рост нереализованных площадей, говорить о формировании избыточного предложения преждевременно. По оценке аналитиков жилого направления CORE.XP, при сохранении спроса на уровне 2025 года (около 5,1 млн кв. м) текущего объема предложения на столичном рынке жилья хватит примерно на 1,5 года, что подтверждает сохраняющийся баланс в условиях сокращения запусков новых проектов в 2025–2026 годах.
«Рынок входит в фазу более медленной реализации, однако это не связано с падением спроса. В массовом сегменте формируется локальный дефицит за счет ограниченного объема новых стартов и быстрого выбытия наиболее ликвидных лотов, тогда как в высокобюджетных проектах увеличиваются сроки экспозиции. В результате девелоперы переходят к более гибким стратегиям — от продуктовых решений до управления темпами продаж и ценообразованием», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.