Минимальная площадь студий в новостройках Москвы за несколько месяцев сократилась до 13,5 кв. м. По данным экспертов «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», одновременно рынок обновил минимумы и по другим форматам квартир — от однокомнатных до многокомнатных лотов.
Если в феврале самая маленькая студия продавалась с площадью 14,1 кв. м., то сейчас на рынке выставлен вариант на 13,5 кв. м. При этом цена такого объекта снизилась с 9,81 млн руб. до 6,48 млн руб. Речь идёт о квартире в НАО, в посёлке Газопровод. Жилая площадь такого помещения составляет всего 5,9 кв. м., а кухня — 2,6 кв. м.
Сокращение метражей затронуло не только студии. Минимальная площадь однокомнатной квартиры выросла лишь символически — с 21,1 до 21,4 кв. м., но цена такого лота поднялась почти на 4,7 млн руб. Самая компактная двухкомнатная квартира сохранила площадь около 33 кв. м., при этом её стоимость снизилась более чем на 3 млн руб. Минимальная площадь трёхкомнатных квартир за этот период вообще не изменилась и осталась на уровне 44,2 кв. м.
Самые маленькие квартиры в новостройках Москвы
| Формат | Февраль 2026 | Май 2026 | Изменение |
| Студия | 14,1 кв. м. | 13,5 кв. м. | -0,6 кв. м. |
| 1-комнатная | 21,1 кв. м. | 21,4 кв. м. | +0,3 кв. м. |
| 2-комнатная | 33,41 кв. м. | 33,3 кв. м. | -0,11 кв. м. |
| 3-комнатная | 44,2 кв. м. | 44,2 кв. м. | без изменений |
| Многокомнатная | 61,7 кв. м. | 61,7 кв. м. | без изменений |
Рынок продолжает искать способы удержать покупателей за счёт снижения входного бюджета. Девелоперы уменьшают площадь квартир, чтобы сохранить итоговую стоимость лота в психологически приемлемых пределах. Особенно заметно это в массовом сегменте, где покупатели всё чаще ориентируются не на комфорт, а на минимальный порог входа.
Отдельно выделяется ситуация с семейными форматами. Даже минимальная трёхкомнатная квартира в Москве сейчас имеет площадь всего 44,2 кв. м. Фактически это размер двухкомнатной квартиры, который ещё несколько лет назад считался минимальным для комфортного проживания семьи. На рынке также продаются четырёхкомнатные квартиры площадью 61,7 кв. м., что сопоставимо с метражом стандартной советской «двушки».
Чаще всего сверхкомпактные квартиры появляются в проектах Новой Москвы. Именно НАО сейчас концентрирует значительную часть подобных предложений за счёт активной застройки и ориентации на покупателей с ограниченным бюджетом.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
— Сейчас рынок маленьких квартир в Москве сильно изменился из-за ограничения по минимальной площади. Новые проекты уже не выпускают студии по 8–10 квадратных метров, которые несколько лет назад активно появлялись на рынке. Я помню рекламу студий по 9 квадратных метров в Бутово. Такие форматы действительно продавались. Сейчас закон ограничил минимальную площадь квартиры в новых проектах на уровне 28 квадратных метров, и для Москвы это важное решение. Иначе рынок быстро дошел бы до капсульного жилья.
При этом спрос на микро-студии никуда не исчез. Такие объекты продолжают покупать, особенно на вторичном рынке и в старых проектах. Чаще всего человек выбирает между комнатой и маленькой студией. Причем речь часто идет даже не про полноценную комнату, а про долю в квартире с соседями и общими помещениями. В такой ситуации микро-студия выигрывает просто за счет личного пространства. Да, площадь маленькая, но у человека появляется отдельный санузел, своя кухня и возможность закрыть дверь.
Есть и вторая категория покупателей. Они берут такие объекты под аренду. Маленькие студии хорошо работают в посуточном формате. Человек снимает помещение на два-три дня, чтобы переночевать или переждать рабочую неделю рядом с офисом. В Москве много людей тратят на дорогу по три-четыре часа в день, поэтому компактная студия рядом с метро закрывает вполне понятную бытовую задачу. Некоторые используют такие помещения как временную точку в городе для встреч или ночевок между поездками.
Спрос на маленькие квартиры держится именно за счет цены входа. Когда полноценная однокомнатная квартира уходит далеко за пределы доступного бюджета, покупатель начинает смотреть на компактные форматы. Поэтому микро-студии сохраняют ликвидность. Особенно если объект находится в нормальном доме, а не в подвальном помещении.
Застройщики всегда стараются уменьшить площадь, потому что маленькие лоты быстрее продаются и позволяют поднять цену квадратного метра. Поэтому ограничение по минимальной площади появилось вовремя. Иначе рынок очень быстро получил бы студии по 5–6 квадратных метров, где помещается только кровать, душ и маленькая кухня у стены.