Средний бюджет сделки с премиальной новостройкой в Москве за год снизился на 36% — со 132 млн до 85 млн рублей, тогда как средняя цена реализованного кв. м выросла на 6%, до 1,43 млн рублей. Сопоставление этих показателей указывает на изменение формата покупки: при сохранении высокого ценового уровня клиент тратит меньше за счёт сокращения приобретаемой площади, отмечает Елена Кузнецова, основатель агентства элитной недвижимости, Золотой брокер Москвы.
Если разделить средний бюджет сделки на среднюю стоимость кв. м, расчётный размер приобретения сейчас составляет 59 кв. м против 98 кв. м годом ранее. Снижение достигает 39%. Этот показатель не является средней фактической площадью проданных квартир, но позволяет оценить масштаб расхождения между динамикой бюджета и стоимостью кв. м.
При этом премиальное предложение в старой Москве за пять лет заметно расширилось. Сейчас на него приходится 19,2% экспозиции против 8,2% пять лет назад. Количество лотов увеличилось с 1,4 тыс. в 2021 году до 2,5 тыс. — на 78%. Одновременно премиальный рынок сместился за пределы традиционного центра: вне Садового кольца сегодня сосредоточено 85% предложения и 88% спроса. В 2019 году за пределами Садового находилось немногим более половины предложения, а доля спроса ранее составляла 60–70%.
По словам Кузнецовой, уменьшение площади уже отражается на внутренней структуре премиальных квартир. В первую очередь покупатели отказываются от помещений, которыми пользуются редко.
«Большие гостевые спальни практически уходят из премиальных квартир. Если кв. м стоит 1–3 млн рублей, отдельная комната, которой пользуются несколько раз в год, становится очень дорогим решением. Сокращаются и спальни: раньше их площадь могла достигать 24 кв. м, сейчас 14–16 кв. м уже воспринимаются как нормальный формат. Ещё один заметный резерв — холлы. Пространства по 20–30 кв. м, которые фактически выполняют только транзитную функцию, покупателю уже не так нужны», — говорит Елена Кузнецова.
Сокращение площади не означает пропорционального отказа от функций квартиры. Например, рабочий кабинет, напротив, сохраняет востребованность. Его площадь может составлять 10–12 кв. м, а в отдельных случаях под кабинет выделяют пространство без окна при наличии вентиляции. Не готовы премиальные покупатели, по наблюдениям эксперта, отказываться и от второго санузла.
Изменение формата заметно именно в премиум-классе. В делюкс-сегменте средний бюджет сделки составляет 413 млн рублей и за год увеличился на 0,7%, а стоимость реализованного кв. м выросла на 5%, до 3,28 млн рублей. То есть наиболее дорогая часть рынка пока не демонстрирует сопоставимого сокращения бюджета покупки.
Дополнительным способом сохранить класс объекта при меньшем бюджете становится география. Средняя цена предложения внутри Садового кольца превышает 2 млн рублей за кв. м, за его пределами составляет около 1,5 млн рублей. Ценовая премия центра достигает 31%, при этом основная часть предложения и спроса премиум-класса уже находится вне Садового кольца.
«Покупатель всё меньше готов платить просто за неиспользуемые квадратные метры. Но это не означает отказ от комфорта. Кабинет остаётся востребованным из-за удалённого и смешанного формата работы, второй санузел также сохраняется. Экономия площади происходит прежде всего там, где функцию можно убрать или сделать компактнее: в гостевых спальнях, чрезмерно больших спальнях и холлах. Квартирография постепенно движется в сторону большей функциональности каждого квадратного метра», — отмечает Кузнецова.
Сходное направление прослеживается и в элитной аренде, хотя статистику двух рынков нельзя объединять. Предложение элитных квартир в аренду за год выросло на 41%, а средняя заявленная ставка практически не изменилась — 489 тыс. рублей в месяц против 488 тыс. годом ранее. При этом бюджет заключённых договоров снизился на 14%.
Одновременно доля компактных форматов в структуре арендного спроса выросла. На квартиры с одной спальней приходится 27% против 22% годом ранее, на студии и однокомнатные квартиры — 6% против 4%. В совокупности их доля увеличилась с 26% до 33%.
В обоих сегментах корректировка бюджета происходит не через удешевление самого кв. м или заявленной ставки, а через выбор более компактного объекта и, в случае покупки, более доступной локации внутри премиального рынка. Для девелоперов это повышает значение квартирографии: дорогой объект должен обеспечивать покупателю необходимые функции на меньшей площади, без дорогостоящих метров, которые не используются ежедневно.
| Показатель | Годом ранее | Текущее значение | Изменение |
| Средний бюджет сделки, премиальные новостройки | 132 млн руб. | 85 млн руб. | −36% |
| Цена сделки за кв. м, премиальные новостройки | 1,35 млн руб. | 1,43 млн руб. | +6% |
| Расчётный размер приобретения | 98 кв. м | 59 кв. м | −39% |
| Средний бюджет сделки, делюкс | 410 млн руб. | 413 млн руб. | +0,7% |
| Доля квартир с одной спальней в арендном спросе | 22% | 27% | +5 п.п. |
| Доля студий и однокомнатных квартир в арендном спросе | 4% | 6% | +2 п.п. |
| Средняя заявленная ставка элитной аренды | 488 тыс. руб./мес. | 489 тыс. руб./мес. | +0,2% |