Система маркетинговой информации включает:
— формирование банка данных с применением различных методов анализа и прогнозирования;
— формирование моделей маркетинговой информации (выбор рынка, прогнозирование параметров объекта, методы оценки объектов недвижимости, прогнозирование организационно-технического уровня фирмы и конкурентов, прогнозирование микро- и макросреды, модели для определения потребности в ресурсах, модель рекламы и т. д.);
— анализ маркетинговой информации и принятие решений по всем рассмотренным ранее вопросам.
Например, специализированная система «Недвижимость», разработанная фирмой «Логос», обладает набором функций для проведения различных операций с недвижимостью. Подбор вариантов сделки под заявку клиента может производиться по любым характеристикам объекта недвижимости, модули по сбору статистической информации встроены для оценки и анализа ряда функций системы и характеристик недвижимости. Это позволяет решать определенные задачи: прогнозировать стоимость объекта; выбирать вид рекламы; графически представлять информацию; проводить маркетинговые исследования; контролировать действия персонала и клиентов;
производить свод данных за отчетный период и др..
Личный и общественный интерес формирует образ действия различных субъектов рынка.
На покупательское поведение влияют: культура, социальное положение, личностные и психологические факторы. Потребители отличаются друг от друга возрастом, уровнем доходов и образования, склонностью к перемене мест и вкусами. Обособив различные группы потребителей, необходимо создавать объекты специально рассчитанные на удовлетворение нужд этих групп.
В России имеется громадный дефицит жилья и отсутствует платежеспособный спрос. Проведенные специалистами исследования показывают, что примерно 50% нуждающихся семей готовы улучшить жилищные условия на основе рыночных подходов с привлечением собственных средств. Для этого от законодателя (муниципального органа) требуется внедрение ипотеки, поиск оптимальных форм финансирования строительства жилья.
Спрос на рынке аренды жилья сосредоточен на очень дешевом и на очень дорогом жилье. Предприниматели, фирмы проявляют интерес к аренде элитного жилья, а остальные стараются решить жилищную проблему.
Вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным способом инвестирования для граждан со средними доходами. Однако темпы развития рынка земли зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.
Основные земельные отношения в России — отношения аренды. Земельные участки для коммерческого использования предоставляются в долгосрочную аренду на конкурсной основе. Граждане РФ имеют право на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Использование собственником (арендатором) земельного участка не по целевому назначению не допускается. На рынке нежилых помещений все больше возрастает потребность в торговых, складских и производственных помещениях, по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов.
Специалистам по недвижимости необходимо тщательно следить за конкурентами на рынке, выявлять их преимущества и слабости, прогнозировать конкурентоспособность своего объекта.
При анализе конкурентов следует ответить на следующие вопросы:
- Какую долю рынка занимают конкуренты?
- Каков объем продаж (аренды)?
- Каковы условия продаж (аренды) у конкурентов?
- По каким критериям организована продажа (аренда) (по видам объектов, регионам, видам потребителей)?
- Какова политика цен конкурентов?
- Каковы параметры качества объектов недвижимости у конкурентов?
- Какие виды и средства рекламы используют конкуренты?
- Как поставлено обслуживание клиентов? В итоге фирма может определить: почему конкуренты действуют именно так, а не иначе, и выработать собственную стратегию. Какую стратегию можно применить?
1) Сдержанная стратегия — при уверенности в своих клиентах. Если фирма имеет известное имя, хорошую репутацию в течение нескольких лет, то в этом случае она может рассчитывать на привлечение клиентов с помощью дорогой рекламной кампании;
2) Избирательная реакция — это выборочная ответная реакция на поведение конкурентов в области рекламы, ценообразования, условий продажи объекта и т. д.
Например, в мае 1995 года стоимость муниципального жилья в самых непрестижных новостройках Москвы превысила 1000 долларов за 1 кв. м общей площади. Стало выгоднее приобретать квартиры на вторичном рынке. Столичное правительство ввело запрет на продажу жилья, которое получали строительные организации для своих очередников в счет выполненных работ по отделке (10% построенного жилья). Так как строители продавали жилье по сниженным ценам, тем самым затрудняли реализацию муниципального жилья. Затем правительство приняло постановление, в соответствии с которым новые муниципальные площади в течение первых пяти лет после заселения должны будут сдаваться жильцам в аренду, и лишь затем договор аренды может быть заменен на договор найма с правом последующей приватизации.
Цель — во-первых, формирование новой системы взаимоотношений на рынке жилья;
во-вторых, предотвращение перепродаж квартир очередниками сразу после их получения.
Такими мерами московское правительство решило удалить конкурентов с муниципального рынка.
На стратегию фирмы оказывают влияние компоненты внешней среды.
Непосредственно влияет налоговая система, политика поставщиков, потребителей.
Косвенно оказывают влияние факторы политической, экономической, социально-демографической, природно-климатической среды и др.
Изучение правовых основ создания определенного вида объекта недвижимости, социальных аспектов, региональных особенностей, исследование воздействия объекта на окружающую среду и определение вероятности их изменений помогут избежать и предотвратить возникновение многих проблем, связанных с осуществлением проекта