До начала 90-х годов собственность на недвижимость в промышленности и в других сферах бизнеса имела две формы: общегосударственную и собственность общественных организаций и кооперативов.
Процесс приватизации предприятий Москвы (и России) способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь, в процесс приватизации включились магазины, предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». В стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий. А денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. Поэтому малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом выкупа. В течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды. Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торговли и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждения (НИИ, проектные институты, учебные заведения и т.д.) и промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.
Таким образом, сформировался вторичный рынок нежилых помещений, на котором предлагаются объекты, перешедшие в частную собственность в ходе приватизации предприятий. Такой переход осуществлялся также путем приобретения помещений на конкурсах и аукционах. Они проводились на первичном рынке Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и в Фонде имущества г. Москвы. Если в 1992-1993 гг. цена выкупа объектов «малой приватизации» была достаточно низкой и существенно отличалась от рыночных цен на вторичном рынке, то в результате политики московских властей, за 1994-1995 гг. цены первичного рынка приблизились к рыночным ценам на вторичном рынке.
С 1991 г. в Москве активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначения. Большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес центрах и офисных зданиях, которые обычно соответствовали западным стандартам.
К 1997 г. в результате завершения первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейся «денежной» приватизации большая часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. Общая стоимость приватизированного имущества в России оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. При этом реальную ценность во многих случаях имела лишь недвижимость (здания, сооружения и земля), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.
Большинство предприятий в условиях рынка нуждается в существенной модернизации, для которой необходимы значительные средства. Первоначально предполагалось, что они будут привлекаться новыми собственника через рынок ценных бумаг. Однако практика показала, что этот путь для многих предприятий оказался нереальным. Рынок акций развивался очень медленно. Предприятия часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства для развития производства. Ситуация усугубилась после известных скандалов с акциями АО «МММ» и другими аналогичными компаниями, а в августе 1998 г. — и с государственными ценными бумагами. В сложившихся условиях гораздо реальнее было (и остается) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, ставших избыточными в результате модернизации. А для текущего поддержания жизнеспособности предприятия и повышения доходов акционеров с успехом может использоваться сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдается на практике.
Пройдя через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, негосударственные предприятия уже могут самостоятельно распоряжаться принадлежащей им недвижимостью. Введенные при приватизации ограничения по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. Во многих случаях эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.
Однако использование возможностей рынка купли-продажи нежилых помещений представляло для большинства российских предприятий очень сложную и почти неразрешимую собственными силами задачу. Нормативная база для таких операций сложна и еще не вполне сформировалась. В отличие от рынка жилья, процедуры оформления сделок с нежилыми помещениями объективно сложнее и были недостаточно отработаны. Но постепенно положение улучшалось. К августу 1996 г. в Москве уже работали соответствующие государственные структуры, осуществлялось ведение реестра собственности на здания и нежилые помещения, запись в котором временно заменяла требуемую Гражданским кодексом и Законом государственную регистрацию сделки с недвижимостью органами юстиции. А новая система регистрации в соответствии с этими требованиями должна была начать работать в 2000 г,
Как правило, перед руководством предприятия, выходящего на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:
- оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;
- подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;
- подготовка коммерческого предложения или бизнес-плана;
- реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;
- защита от возможных посягательств со стороны преступных группировок;
- установление плодотворных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;
- проведение переговоров и согласование условий сделки;
- оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;
- контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.
Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и так далее).
Качественное, быстрое и эффективное решение этих проблем могут обеспечить только квалифицированные специалисты. Такие специалисты обычно отсутствуют, как в штате предприятия-продавца, так и в штате покупателя. А их прием на работу ради одной сделки обычно не целесообразен. Подобные работы эффективнее выполняются специализированными риэлторскими фирмами.
Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без их участия грамотное заключение таких сделок практически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма огромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались крайне мало.
Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяснялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы-посредника. Но решение этой проблемы, по крайней мере, в Москве, к концу века существенно облегчилось.
С нежилыми помещениями и зданиями в 1995-96 гг. профессионально работало незначительное число риэлторских фирм; намного меньше, чем с квартирами, С 1995 г. в Москве было введено лицензирование деятельности (в том числе посреднической) при совершении сделок купли-продажи и по аренде нежилых помещений. А с 1999 г. в Москве введено лицензирование и оценочной деятельности (в том числе по недвижимости). Многие наиболее надежные и квалифицированные фирмы, работающие на этом рынке, получили соответствующие лицензии, а их специалисты после сдачи довольно сложных экзаменов — лицензионные карточки или свидетельства на право осуществления соответствующей деятельности.
Московское Правительство предполагает во взаимодействии с этими фирмами организовать и контролировать цивилизованный рынок нежилых помещений. Наличие у фирмы подобной лицензии является для покупателей и продавцов определенной гарантией надежности и квалифицированности фирмы-посредника или оценщика. Кроме того, наиболее крупные и надежные фирмы-риэлторы или оценщики (отдельно) объединились в соответствующие профессиональные общественные организации: «Российская гильдия риэлтеров», «Московская ассоциация риэлтеров»; «Российское общество оценщиков» и другие. Принадлежность к ним также положительно характеризует солидность фирмы и специалиста. Накопив соответствующий опыт работы, такие фирмы решают проблемы подготовки и оформления подобных сделок с продавцами, покупателями и государственными органами, подсказывая во многих случаях правильные решения, не прописанные в нормативных документах.
Дальнейшая специализация позволяет предлагать на рынке услуги по решению всех перечисленных выше проблем и выполнять необходимые для этого работы:
- провести техническую экспертизу состояния зданий и сооружений;
- оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;
- разработать эффективную схему использования недвижимости предприятия;
- определить финансовые затраты на реконструкцию;
- провести юридические консультации по оформлению залогов и получению кредитов в банках;
- организовать продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости предприятия;
- обеспечить быстрое прохождение документов через государственные структуры;
- представлять интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки. Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты-субподрядчики.
Особенно сложным и масштабным является рынок продажи отдельно стоящих зданий. Большие масштабы сделок стоимостью — в сотни тысяч и миллионы долларов или десятки миллионов деноминированных рублей — требуют тщательной и надежной подготовки. Поэтому особенно повышается роль квалифицированных посредников для этих сделок. И продавец, и покупатель, скорее всего, предпочтут минимизировать прямые контакты, поскольку только у посредников будет достаточная квалификация по подготовке и оформлению таких сделок. Видимо, именно посредники должны аккумулировать заказы на продажу таких объектов недвижимости от их собственников и, с другой стороны, заказы на их приобретение от потенциальных покупателей.
В октябре 1999 г. минимальные цены предложений объектов нежилого фонда в Москве были представлены производственными помещениями — по 80-150 долл. за 1 кв.м. Максимальные цены предложений были по-прежнему характерны для офисных и торговых помещений с высоким уровнем отделки, расположенных в центральных районах города, в его наиболее престижных местах (2150-2500 долл. за 1 кв.м, хотя были предложения и по более высоким ценам). При этом реальные цены сделок были, как правило, ниже этих значений на 7-11%. Регистрировались и случаи снижения цен предложений до 30%.
Исходя из западного опыта можно предположить, что оборот рынка купли-продажи нежилых помещений в развитом состоянии будет сопоставим с оборотом рынка жилых помещений. Уровень цен (в расчете на метр) может быть аналогичен уровню цен на жилье соответствующего качества, но разброс цен на нежилые помещения больше, чем на жилье.
Таким образом, потенциальные размеры этого рынка аналогичны масштабам рынка жилых помещений. В Москве они оцениваются в миллиарды деноминированных рублей (в ценах начала 1998 г.) или в сотни миллионов или миллиарды долларов в год (по суммарной стоимости сделок).