Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.
Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, т.е. они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти тины объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов. Специализированные здания и сооружения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений, могут оцениваться в основном затратным подходом.
Сравнительный подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:
— ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
— осмотр и описание объекта;
— сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;
— расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:
— определение отраслевой принадлежности объекта;
— классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной или доходной недвижимости;
— наличие проектной документации и дата ее утверждения;
— площадь застройки;
— дата начала строительства;
— дата фактического прекращения строительства;
— идентификация конструктивной системы здания и сооружения;
— разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газо- снабжения и т.п.);
— степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.
Одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и т.п. Как правило, выдаваемые для проектирования объектов техничес кие условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия (3—5 лет). Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.
Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.
Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации — для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.
Расчет коэффициента готовности строительной продукции. Коэффициент готовности определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета или метода остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу знания и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.
Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информационной базы.
При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м3, м2 и др.). Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.
Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.
Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.
При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.
При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, дополнительные косвенные затраты (Напомним, что к ним относятся оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов и пр), предпринимательскую прибыль за вычетом совокупного износа.
Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально-государственных и административно-территориальных образований.
При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:
— укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания;
— поэлементного расчета.
Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера, которая формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.
Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием метода остатка и метода дисконтирования денежных потоков.
Величину совокупного обесценения объектов, не завершенных строительством, предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего раздельный расчет величины физического износа, функционального и внешнего устареваний.
Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с