Для того чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, необходимо собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости. У оценщика могут возникнуть проблемы со сбором данных, если он незнаком с природой и особенностями местного рынка.
Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Как показано на рис. 1-2, рынок недвижимости — это сложная структура, цель которой — свести вместе покупателей и продавцов.
Упрощенная модель участников рынка недвижимости
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы. Это означает, что каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Калифорнии. Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами. Он может быть сегментирован по целому ряду параметров:
• По использованию — для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки.
• По географическому фактору — каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой — другие.
• По цене — покупатели домов стоимостью от 150 000 до 200 000 долл. будут иными, чем покупатели домов стоимостью от 70 000 до 90 000 долл.
• По качеству продукта — офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса Г, хотя оба объекта могут находиться на одной улице.
• По инвестиционной мотивации — одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток.
• По типу прав в собственности — для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах.
Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной. Это значит, что при выполнении некоторых заданий по оценке следует заранее спланировать время на сбор и проверку дополнительных данных. Не следует предполагать, что все публичные данные представляют собой точное описание сделки.
Некоторые события на рынке недвижимости происходят из-за эмоций или недостаточной информированности отдельных участников. Покупатель или продавец может выносить свои суждения на основе слухов или неопределенных психологических потребностей. Результатом этого может стать широкий разброс в ценах продажи, в предложенных условиях и других аспектах сделок. Поэтому к анализу данных следует подходить с осторожностью.
В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения. При определении характеристик потенциальных покупателей такой собственности необходимо особое внимание.
Недвижимость привязана к конкретному местоположению. Строительство занимает определенное время. Здания и сооружения относительно долговечны. В краткосрочном плане все эти факторы обусловливают низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Это значит, что если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. Аналогично в случае избытка недвижимости цены могут оставаться низкими в течение нескольких лет, до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.
Спрос может быть очень изменчивым. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и т.д. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.
Все эти факторы указывают на то, что оценщик должен быть осведомлен об изменениях в условиях и тенденциях развития рынка. Следует собирать данные, правильно отражающие условия того сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые или анализируемые объекты собственности.
Источник: Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.:Дело, 1997