Купля-продажа жилых помещений
Купля-продажа жилых помещений — самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).
Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:
— установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) — наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;
— вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.
Мена жилыми помещениями
В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.
Аренда жилого помещения
Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
С введением в действие второй части Гражданского кодекса, принятой Государственной Думой 22.12.95 г., договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры аренды жилых помещений с участием граждан, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок своего действия.
Дарение жилого помещения
Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.
Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования (см. ниже). Договор дарения должен содержать точное определение жилого помещения, являющегося предметом дарения, в противном случае договор считается ничтожным.
Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.
Законом запрещается заключение договоров дарения.
— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
— работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
— государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
— в отношениях между коммерческими организациями.
Общие положения о ренте и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением
В обороте жилой недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.
Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:
— бессрочно (постоянная рента);
— на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.
Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т.е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику. При этом лицо, передавшее другому лицу обремененное рентой имущество, несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность (т. е. ответственность второй очереди, дополнительную) с новым собственником. Ответственность лица, передавшего другому лицу обремененное рентой имущество, может быть повышена до солидарной (т. е. равной ответственности получателя имущества), если это предусмотрено договором или законом.
Коммерческий наем жилья
При коммерческом, найме размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Там, где законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, согласованная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если это не предусмотрено законом или договором, не допускается.
Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Даже если в соглашении сторон срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (т. е. на срок до одного года), необходимо учитывать, что такой договор характеризуется рядом особенностей, в частности договором могут быть установлены следующие ограничения прав и обязанностей нанимателя и лиц, с ним проживающих:
— в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;
— наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;
— наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;
— наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;
— нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма