Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом:
это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.
Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.
Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.
Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.
Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.
При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:
— на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
— на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.
В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации:
— необходимо приобрести свободный земельный участок;
— пользователь ищет определенный вид земли;
— инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;
— предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.
Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестиционных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».
Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.
Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.
При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.