Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенностях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, делится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.
Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор состава портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.
Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).
Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:
— выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;
— обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;
— разработана тактическая программа для нужд оперативного руководства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.
Для разработки тактической программы и осуществления в дальнейшем оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимизации прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на тактическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестройки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рентабельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнительной оценки при составлении смет поступлений и расходов.
Управляющему фондами на тактическом уровне необходимо путем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разработки на основании полученных результатов политики в отношении комплексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В вопросах оперативного управления управляющий фондами выполняет направляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.
Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива привлечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).