С 1 октября 2026 года условия программы «Семейная ипотека» могут измениться кардинально: вместо единой ставки в 6% банки перейдут на дифференцированные условия в зависимости от количества детей в семье. Для одних заемщиков это означает существенную переплату, для других — наоборот, самые выгодные условия за всю историю программы. Рунар Бурганов, руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов ГК «КОРТРОС», рассказал, кто окажется в выигрыше, а кому стоит поторопиться с покупкой квартиры уже сейчас.
Что меняется
По словам эксперта, обсуждается сразу два изменения. Во-первых, ставка перестанет быть единой для всех и будет зависеть от количества детей в семье. Во-вторых, льготную ставку, скорее всего, будут фиксировать не на весь срок кредита, а только на 15 лет — после этого условия пересмотрят с привязкой к ключевой ставке ЦБ РФ.
«Информация о необходимости изменения программы исходила от представителей ЦБ и Минфина. А конкретные условия — это пока предположения», — уточняет эксперт. Официальные параметры Минфин обещал утвердить не раньше 1 октября, поэтому все цифры ниже — рабочий прогноз, а не окончательное решение.
Для кого ипотека подорожает
Главные потери понесут семьи с одним ребенком. По расчетам эксперта, для них ставка может вырасти с нынешних 6% до 12% — фактически вдвое.
Разница в деньгах ощутима. При максимально доступной по программе сумме кредита в 12 млн рублей ежемесячный платеж при ставке 12% вместо 6% вырастет примерно на 51,5 тысячу рублей в месяц. За 15 лет разница выльется в дополнительные несколько миллионов рублей переплаты.
Отдельный риск — для Москвы и Санкт-Петербурга. Если вместе с новой шкалой отменят и комбинированную семейную ипотеку (когда льготная ставка «смешивается» с рыночной для более крупных сумм кредита), это ударит по покупателям жилья в столичных агломерациях сильнее всего — именно там квартиры стоят дороже лимитов программы.
А для кого подешевеет
Выигрывают многодетные семьи. Согласно прогнозу, для семей с двумя детьми ставка может составить около 6% — то есть остаться на нынешнем уровне, а для семей с тремя и более детьми — снизиться до 4%.
Помимо ставки, может вырасти и сам лимит кредита: обсуждается повышение максимальной суммы до 18 млн рублей для Москвы и до 9 млн рублей для остальных регионов. Это особенно важно для больших семей, которым нужна квартира большей площади.
Что делать прямо сейчас
Главный совет эксперта звучит однозначно: тем, кто попадает в категорию с подорожанием — то есть семьям с одним ребенком, — стоит поторопиться с оформлением ипотеки уже сейчас, пока действуют старые условия.
При этом тем, кто уже одобрил ипотеку по старым условиям, но еще не вышел на сделку, эксперт также советует не откладывать решение. Как банки будут поступать с уже одобренными заявками после 1 октября, пока не ясно, а по опыту прошлых изменений программ банки, как правило, пересматривают условия на новые.
Многодетным семьям, для которых условия должны улучшиться, тоже не стоит уходить в ожидание. «Недвижимость дорожает, и таких цен, как сейчас, мы уже не увидим», — отмечает эксперт. То есть даже потенциальный выигрыш в ставке может «съесть» рост цен на жилье за время ожидания.
Что касается технической стороны, ставку будут определять по фактическому составу семьи на момент оформления — банкам будет достаточно свидетельств о рождении детей.
Стоит ли ждать ажиотажа
По словам эксперта, всплеск спроса в сентябре вероятен. Многие покупатели, которые еще не успели воспользоваться льготной программой, постараются закрыть сделку на текущих, более выгодных условиях до того, как правила изменятся. «Покупайте здесь и сейчас. Долго думать — дорого», — резюмирует Рунар Бурганов.