В семи российских миллионниках свежая недвижимость на вторичном рынке стала стоить дороже жилья в новостройках

В условиях существенного сокращения льготных ипотечных программ на рынке жилищного строительства частичный переток спроса на вторичный рынок закономерен и неизбежен. Покупатели, не имеющие возможность взять кредит по льготной ставке, все чаще рассматривают возможность приобретения готового жилья в недавно сданных домах. Девелоперам сейчас тоже приходится внимательно смотреть на вторичный рынок, выстраивая свою ценовую политику в условиях конкурентного давления со стороны собственников-продавцов. АЦ «Движение.ру» выяснил, в каких российских городах покупателям жилья стоит поискать его на вторичном рынке, а в каких — лучше смотреть квартиры от застройщиков.

 

Аналитический центр «Движение.ру» проанализировал цены предложения первичного и готового жилья в крупнейших российских городах (в расчет брались миллионники и дополнительно Тюмень, как город с большими объемами строительства и предложения квартир как на первичном, так и на вторичном рынке).

 

В среднем квадратный метр строящегося жилья в крупнейших городах России стоит на 17% дороже квадратного метра квартиры на вторичном рынке, где-то этот разрыв достигает 30% и более. Но такая разница наблюдается при анализе полного объема предложения готовых квартир, которое включает в себя в том числе и старый жилой фонд с относительно низкой стоимостью квадратного метра.

 

Вторичка стоит дешевле нового жилья во всех российских миллионниках, за исключением Москвы. В случае столицы аномалия объясняется большим объемом экспонирующего на вторичном рынке дорогого жилья премиального и элитного классов, в основном расположенного в центральных районах Москвы, которое и тянет среднюю стоимость квадратного метра по городу вверх.

 

Цена квадратного метра в крупнейших городах России, по всему объему предложения:

Город Стоимость кв. м. на первичном рынке жилья, тыс. руб. Стоимость кв. м. на вторичном рынке жилья, тыс. руб. Разница в стоимости, %
Челябинск 164,7 109,0 -33,82%
Пермь 158,7 113,6 -28,43%
Нижний Новгород 212,2 156,9 -26,03%
Уфа 168,7 130,2 -22,81%
Омск 145,1 113,2 -21,97%
Казань 257,3 203,5 -20,93%
Волгоград 131,0 104,3 -20,39%
Тюмень 157,6 128,8 -18,31%
Воронеж 137,5 112,8 -17,98%
Новосибирск 164,6 135,5 -17,69%
Краснодар 167,0 137,7 -17,58%
Екатеринбург 166,4 141,3 -15,11%
Санкт-Петербург 278,9 241,1 -13,53%
Красноярск 144,8 129,5 -10,57%
Самара 137,2 124,1 -9,49%
Ростов-на-Дону 147,9 141,1 -4,63%
Москва 443,1 454,5 2,58%

 

Существенно меняется ценовая разница в случае исключения из выборки старого жилищного фонда и учета при анализе только того вторичного жилья, что расположено в недавно сданных новостройках (возведенных в период 2020-2025 гг.). Средний разрыв в стоимости квадратного метра свежей вторички и первички сокращается до минимума и в среднем по крупнейшим городам России составляет уже -1,5%, при этом есть миллионники, где разница достигает двузначных значений, как в одну, так и в другую сторону.

 

К примеру, в Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра в недавних новостройках превышает цену на первичном рынке на 10,5%, в Екатеринбурге — почти на 9%, в Нижнем Новгороде — на 6,5%.

 

С другой стороны, есть города, где свежие квартиры на вторичном рынке в пересчете на квадратный метр стоят существенно дешевле квартир в новостройках. Это Краснодар (-16%) и Челябинск (-11%).

 

Цена квадратного метра в крупнейших городах России, учтено только вторичное жилье, построенное в период 2020-2025 гг:

Город Стоимость кв. м. на первичном рынке жилья, тыс. руб. Стоимость кв. м. на вторичном рынке жилья с вводом после 2020 г., тыс. руб. Разница в стоимости, %

 

Ростов-на-Дону 147,9 163,5 10,50%
Екатеринбург 166,4 181,3 8,90%
Нижний Новгород 212,2 225,9 6,48%
Москва 443,1 462,4 4,35%
Самара 137,2 143,1 4,34%
Красноярск 144,8 148,2 2,35%
Санкт-Петербург 278,9 282,8 1,40%
Казань 257,3 252,8 -1,78%
Волгоград 131,0 128,7 -1,78%
Уфа 168,7 161,9 -4,02%
Омск 145,1 139,0 -4,19%
Новосибирск 164,6 155,9 -5,27%
Тюмень 157,6 149,1 -5,43%
Пермь 158,7 147,8 -6,84%
Воронеж 137,5 128,0 -6,90%
Челябинск 164,7 146,3 -11,17%
Краснодар 167,0 139,9 -16,25%

 

«Сейчас рынки первичного и вторичного жилья в плане цен будут балансироваться относительно друг друга. В городах, где свежее готовое жилье при существенном объеме предложения стоит дешевле новостройки, девелоперам придется быть гибче и корректировать цены в сторону снижения. В тех миллионниках, где такая вторичка стоит ощутимо дороже строящегося жилья, снижения цен на первичном рынке ждать не стоит, скорее свои цены будут пересматривать продавцы вторички», — говорит руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.

 

Методология: Средневзвешенная стоимость квадратного метра в предложении первичного и вторичного жилья рассчитывалась путем анализа размещенных объявлений о продаже недвижимости в российских городах-миллионниках и Тюмени. Совокупный объем учтенной экспозиции по обоим рынкам: 519 тыс. объектов недвижимости.