В условиях существенного сокращения льготных ипотечных программ на рынке жилищного строительства частичный переток спроса на вторичный рынок закономерен и неизбежен. Покупатели, не имеющие возможность взять кредит по льготной ставке, все чаще рассматривают возможность приобретения готового жилья в недавно сданных домах. Девелоперам сейчас тоже приходится внимательно смотреть на вторичный рынок, выстраивая свою ценовую политику в условиях конкурентного давления со стороны собственников-продавцов. АЦ «Движение.ру» выяснил, в каких российских городах покупателям жилья стоит поискать его на вторичном рынке, а в каких — лучше смотреть квартиры от застройщиков.
Аналитический центр «Движение.ру» проанализировал цены предложения первичного и готового жилья в крупнейших российских городах (в расчет брались миллионники и дополнительно Тюмень, как город с большими объемами строительства и предложения квартир как на первичном, так и на вторичном рынке).
В среднем квадратный метр строящегося жилья в крупнейших городах России стоит на 17% дороже квадратного метра квартиры на вторичном рынке, где-то этот разрыв достигает 30% и более. Но такая разница наблюдается при анализе полного объема предложения готовых квартир, которое включает в себя в том числе и старый жилой фонд с относительно низкой стоимостью квадратного метра.
Вторичка стоит дешевле нового жилья во всех российских миллионниках, за исключением Москвы. В случае столицы аномалия объясняется большим объемом экспонирующего на вторичном рынке дорогого жилья премиального и элитного классов, в основном расположенного в центральных районах Москвы, которое и тянет среднюю стоимость квадратного метра по городу вверх.
Цена квадратного метра в крупнейших городах России, по всему объему предложения:
Город | Стоимость кв. м. на первичном рынке жилья, тыс. руб. | Стоимость кв. м. на вторичном рынке жилья, тыс. руб. | Разница в стоимости, % |
Челябинск | 164,7 | 109,0 | -33,82% |
Пермь | 158,7 | 113,6 | -28,43% |
Нижний Новгород | 212,2 | 156,9 | -26,03% |
Уфа | 168,7 | 130,2 | -22,81% |
Омск | 145,1 | 113,2 | -21,97% |
Казань | 257,3 | 203,5 | -20,93% |
Волгоград | 131,0 | 104,3 | -20,39% |
Тюмень | 157,6 | 128,8 | -18,31% |
Воронеж | 137,5 | 112,8 | -17,98% |
Новосибирск | 164,6 | 135,5 | -17,69% |
Краснодар | 167,0 | 137,7 | -17,58% |
Екатеринбург | 166,4 | 141,3 | -15,11% |
Санкт-Петербург | 278,9 | 241,1 | -13,53% |
Красноярск | 144,8 | 129,5 | -10,57% |
Самара | 137,2 | 124,1 | -9,49% |
Ростов-на-Дону | 147,9 | 141,1 | -4,63% |
Москва | 443,1 | 454,5 | 2,58% |
Существенно меняется ценовая разница в случае исключения из выборки старого жилищного фонда и учета при анализе только того вторичного жилья, что расположено в недавно сданных новостройках (возведенных в период 2020-2025 гг.). Средний разрыв в стоимости квадратного метра свежей вторички и первички сокращается до минимума и в среднем по крупнейшим городам России составляет уже -1,5%, при этом есть миллионники, где разница достигает двузначных значений, как в одну, так и в другую сторону.
К примеру, в Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра в недавних новостройках превышает цену на первичном рынке на 10,5%, в Екатеринбурге — почти на 9%, в Нижнем Новгороде — на 6,5%.
С другой стороны, есть города, где свежие квартиры на вторичном рынке в пересчете на квадратный метр стоят существенно дешевле квартир в новостройках. Это Краснодар (-16%) и Челябинск (-11%).
Цена квадратного метра в крупнейших городах России, учтено только вторичное жилье, построенное в период 2020-2025 гг:
Город | Стоимость кв. м. на первичном рынке жилья, тыс. руб. | Стоимость кв. м. на вторичном рынке жилья с вводом после 2020 г., тыс. руб. | Разница в стоимости, %
|
Ростов-на-Дону | 147,9 | 163,5 | 10,50% |
Екатеринбург | 166,4 | 181,3 | 8,90% |
Нижний Новгород | 212,2 | 225,9 | 6,48% |
Москва | 443,1 | 462,4 | 4,35% |
Самара | 137,2 | 143,1 | 4,34% |
Красноярск | 144,8 | 148,2 | 2,35% |
Санкт-Петербург | 278,9 | 282,8 | 1,40% |
Казань | 257,3 | 252,8 | -1,78% |
Волгоград | 131,0 | 128,7 | -1,78% |
Уфа | 168,7 | 161,9 | -4,02% |
Омск | 145,1 | 139,0 | -4,19% |
Новосибирск | 164,6 | 155,9 | -5,27% |
Тюмень | 157,6 | 149,1 | -5,43% |
Пермь | 158,7 | 147,8 | -6,84% |
Воронеж | 137,5 | 128,0 | -6,90% |
Челябинск | 164,7 | 146,3 | -11,17% |
Краснодар | 167,0 | 139,9 | -16,25% |
«Сейчас рынки первичного и вторичного жилья в плане цен будут балансироваться относительно друг друга. В городах, где свежее готовое жилье при существенном объеме предложения стоит дешевле новостройки, девелоперам придется быть гибче и корректировать цены в сторону снижения. В тех миллионниках, где такая вторичка стоит ощутимо дороже строящегося жилья, снижения цен на первичном рынке ждать не стоит, скорее свои цены будут пересматривать продавцы вторички», — говорит руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
Методология: Средневзвешенная стоимость квадратного метра в предложении первичного и вторичного жилья рассчитывалась путем анализа размещенных объявлений о продаже недвижимости в российских городах-миллионниках и Тюмени. Совокупный объем учтенной экспозиции по обоим рынкам: 519 тыс. объектов недвижимости.