Анализ рынка предполагает:
— определение особенностей национального рынка и степени его Развития;
~ определение особенностей регионального рынка;
— анализ особенностей городского рынка;
— анализ уровня развития микрорайона.
Определение сопоставимости сделок
Если аналитику удалось собрать достаточно много данных о продажах, то возникает вопрос о сопоставимости сделок.
Собранная информация о сделках должна отвечать критериям необходимым для проведения рыночной оценки.
Это значит, что
— объект сделки был продан на открытом (доступном) рынке;
— стороны руководствовались мотивацией, типичной для подобного рода сделок;
— стороны были информированы о состоянии рынка;
— условия продажи были типичными для такого рода сделок.
Информация о сделках, которые не отвечают выше перечисленным условиям, не может быть использована при применении метода сравнительного анализа продаж.
Предварительно объекты сопоставимых сделок должны пройти тест на сравнимость. Это должны быть объекты собственности
— конкурирующие между собой на одном сегменте рынка;
— они должны быть проданы сравнительно недавно;
— они должны быть проданы в результате открытой рыночной сделки.
Если речь идет об участках под застройку, то следует обратить внимание на то, не является ли объект, проходящий тест на сравнимость, так называемым завершающим или последним участком в квартале, приобретение которого позволяет сформировать единый большой блок территории, необходимый для реализации проекта застройки. Цены последних участков (последних лотов) не отражают типичные рыночные цены на участки такого же размера.
Следует отметить некоторые факторы, влияющие на цену объекта конкретной сделки и вызывающие отличие цены от рыночной стоимости:
— необычное финансирование;
— вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом;
— вынужденная покупка;
— недостаточная информированность сторон.
Помимо названных факторов оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или к сделкам между сторонами, которые тесно связаны между собой (между родственниками, между корпорацией и ее дочерней компанией).
Таким образом, при подборе сопоставимых продаж оценщик должен исключить из рассмотрения сделки, заведомо неподходящие для сравнения, если:
1) одна из сторон — участниц сделки — государство или муниципалитет;
2) сделка произведена по решению суда;
3) объект сопоставления — памятник архитектуры или исторический объект;
4) сделка является актом приватизации;
5) в результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда);
6) сделка проведена между тесно связанными сторонами (родственниками, партнерами); ‘
7) сделка осуществлена с целью получения особых выгод (например, выкуплен последний участок);
8) сделка является продажей по завещанию;
9) сделка является вынужденной продажей при банкротстве;
10) сделка представляет собой акт благотворительности.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.