Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника — это бухгалтерский отчет о доходах. Для целей оценки он реконструируется оценщиком в документ, содержащий несколько уровней дохода, с которыми следует ознакомиться. Он может быть назван «бюджет доходов и расходов» от эксплуатации объекта недвижимости, и в него сводятся результаты прогнозирования. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлены в таблице.
Основные понятия, используемые оценщиком при составлении отчета о доходах
Бюджет доходов и расходов
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:
контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
скользящий доход
рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:
потери от недогрузки
потери при сборе арендной платы
Действительный валовой доход (ДВД или EGI)
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или ОЕ), в том числе:
текущие операционные расходы:
условно-постоянные
условно-переменные
резерв на замещение
Чистый операционный доход (ЧОД или N01)
Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)
Налог на прибыль (НПП или Tax)
Чистый доход (ЧД или ATCF)
Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)
Потенциальный валовой доход (Potential gross income) (ПВД или PGP) — наивысший уровень дохода — определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду (при 100% занятости) без учета всех потерь и расходов и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.
ПВД образуется за счет четырех составляющих: — контрактная годовая арендная плата (плановая аренда — PC) — .асть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов; такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.;
— скользящий доход (РЯ) — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре;
— рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда — рм) — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы;
— прочие доходы (ра) — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанного с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, неосновных помещений (вспомогательных и технических).
Источниками прочих видов доходов могут быть:
— доход от прачечной;
— выручка от сдачи в аренду стоянки для автомашин или склада;
— установка факс-модемной связи, электронной почты, кабельного ТВ и прочее.
Это любые доходы, получение которых может быть связано с нормальным использованием объекта недвижимости, отличным от аренды квартир (доходы от оказания любых услуг, связанных с нормальным функционированием объекта недвижимости).
В эти доходы не входят денежные средства, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника недвижимости или управляющего имуществом.
Потери дохода (ПД) — потери, обусловленные недогрузкой вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора, при постепенном вводе объекта недвижимости, и потери, связанные с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой ими платежеспособности. Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.
Из суммы ПВД следует вычесть потери, связанные с ожидаемой средней недозагрузкой площадей, а также внести поправку на безнадежные долги.
Действительный валовой (эффективный) доход (Effective gross income) (ДВД или EGT) — определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от недозагрузки и невнесения арендной платы:
EGI = PGI — V&L.
Операционные расходы (Operating expenses) (OP или ОЕ) — это
расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, иные чем обслуживание долга и подоходные налоги. Это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода.
Операционные расходы (ОР) имеют следующую структуру: А. Текущие операционные расходы (ТОР) — расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они делятся на два вида расходов:
Постоянные расходы (fixed expenses) — расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта ( Иногда их называют условно-переменные — расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта.), например:
— земельные платежи;
— налоги на имущество;
— лицензионные платежи;
— сборы за выдачу разрешений;
— оплата управленческих услуг (величина которых зависит от типа объекта недвижимости);
— страховка и пр.
Переменные расходы (variable expenses) — расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта’ (напрямую зависят от коэффициента загрузки):
— оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и пр.);
— расходы на управление;
— расходы на рекламу;
— закупка материалов (запасы);
— оплата юридических и бухгалтерских услуг;
— уборка помещений, вывоз мусора;
— обеспечение безопасности, охрана;
— услуги по заключению договора на аренду;
— заработная плата персонала и налоги на нее;
— ежегодные затраты на обустройство территории и пр.
В статье «Текущие операционные расходы» аналитиком сводятся воедино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах, за исключением процентных платежей по кредиту и отчислений на амортизацию, )так как процентные платежи учитываются вместе с выплатами основной части долга и они объединены в статье «Обслуживание долга». Они относятся к финансовым затратам, а не к операционным издержкам. А бухгалтерская статья «Амортизация» должна быть исключена из ТОР, так как она не предусматривает движения наличности. В действительности это доход, перенесенный на величину арендной платы.
В. Резерв на замещение (РЗ) — расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов здания (сооружения), средства, ежегодно отчисляемые в специальный фонд замещения, создаваемый шля стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (не носящих капитальный характер):
— ремонт крыши;
— перестилка полов и ковровых покрытий;
замена различных приборов, в том числе нагревательных, кондиционеров и других быстроизнашивающихся предметов.
Если РЗ не учитывать, то ЧОД может оказаться завышенным. При формировании резерва на замещение оценщик должен учитывать:
— стоимость быстроизнашивающихся элементов;
— продолжительность срока их полезной службы;
— процентную ставку по средствам, аккумулируемым на резервном счете.
Пример 13.2. Определить расходы на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 8 лет назад. Определим расходы на замещение за первый год владения: 500 х (10 — 8): 10 — 100 тыс. руб.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, относя его на возможную перепродажу (реверсию).
Пример 13.3. Определить расходы на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад.
1. Определим расходы на замещение.
Ремонт кровли придется делать другому (следующему) владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0.
2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (уменьшение стоимости реверсии):
(2 + 5): 10 х 500 — 350 тыс. руб.
Чистый операционный доход (Net operation income) (ЧОД или N01 или /о) — третий уровень доходов — это чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:
NOI-EGI- ОЕ.
Этот показатель особенно полезен для анализа собственности, не обремененной кредитом. Но в общем виде ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов), и часть, приходящуюся на собственные средства.
Чистый валовой доход (Pre-tax Cash Flow) (ЧВД или PTCF) — это четвертый уровень доходов — чистый операционный доход минус расходы на обслуживание долга (процент и выплаты основной суммы долга). Это доход на собственный капитал (ДСК):
PTCF-NOI-DS.
Чистый доход от эксплуатации объекта (After-tax Cash Flow) (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, заре-ервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашива-мого объекта по истечении срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):
ATCF-PTCF- Tax.
Доход от продажи объекта — реверсия (Reversion) определяется как денежный поток, поступающий инвестору по окончании проекта (прогнозного периода). Величина дохода от реверсии прогнозируется:
— непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
— назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
— назначением (расчетом) терминального (конечного) коэффициента капитализации (Rt).
Отчет о движении денежных средств, долларов
Откорректированный оценщиком отчет о движении денежных средств (бюджет доходов и расходов) может иметь вид, представленный в табл. 13.3.
Реконструированный и откорректированный финансовый отчет может быть теперь использован:
— для оценки рассматриваемого объекта недвижимости;
— сравнения его с другими объектами недвижимости;
— вычисления ряда финансовых коэффициентов для оцениваемо-объекта недвижимости
Пример 13.4. В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 12 дол. за 1 м² в год, коэффициент операционных расходов составляет 45% ПВД. Каковы будут величины ПВД, ДВД, ЧОД?
Решение
1. ПВД — 10 000 м² х 12 дол./м² = 120 000 дол.
2. Потери: 400 м² х 12 дол./м² — 4800 дол.
3. ДВД — 120 000 — 4800 = 115 200 дол.
4. ОР = 0,45 х 120 000 = 54 000 дол.
5. ЧОД — 115 200 — 54 000 = 61 200 дол.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.