В проектах девелопмспта офисных зданий используются три основных типа арендной платы: арендная плата на условии «все включено», чистая арендная плата п арендная плата с пределом расходов. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки как для арендатора, так и для владельца.
Арендная плата на условии «все включено». В этом случае владелец недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, принимает на себя риск. связанный с ростом расходов. Этот тип арендной платы предпочитают небольшие арендаторы, которым нужна постоянная арендная плата, которая не будет увеличиваться с течением времени. Типичный состав затрат, входящих в арендную плату на условии «все включено»(gross lease) за офисные помещения.
Чистая арендная плата. Распространены три разновидности чистой арендной маты (net lease/, однако важно помнить, что определения них типов на разных рынках могут быть различными В случае чистой арендной платы арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых операционных расходов по содержанию здания, например, коммунальных платежей. В случае двойной чистой арендной платы (net-net lease) арендатор платит все то же самое, что и в случае чистой арендной платы, плюс расходы на текущий ремонт и обслуживание. В случае тройной чистой арендной платы (net-net-net lease, или triple-net lease) арендатор несет вес операционные расходы здания, включая расходы по капитальному ремонту.
Девелоперам следует уточнить, какие определения для различных типов чистой арендной платы используются в дайной местности, чтобы избежать путаницы в Переговорах с потенциальными арендаторами и брокерами. В конечном итоге вопрос о том. какие расходы должен будет нести арендатор, а какие владелец, будет определен в договоре аренды, являющемся результатом переговоров между владельцем и арендатором.
Использование чистой арендной платы позволяет девелоперу переложить на плечи арендаторов часть переменных расходов (если не все расходы), связанных со сдачей недвижимости в аренду, а именно растущие операционные расходы, расходы на обслуживание, налоги, коммунальные платежи и страхование.
Арендная плата с пределом расходов. В этом случае арендатор и владелец недвижимости делят расходы между собой. Владелец выплачивает определенную фиксированную сумму, а арендатор несет любые расходы сверх этой суммы. Обычно предел расходов определяется путем оценки расходов за первый год работы. Таким образом, арендатор несет все расходы. превышающие установленный размер, на протяжении срока аренды после второго года. Предел расходов перекладывает ответственность за выплаты, связанные с увеличением расходов, на плечи арендатора, — по сути, так же, как это делается при использовании чистой арендной платы. Возможна также такая структура арендной платы, при которой арендатор отвечает за расходы, связанные с увеличением коммунальных платежей, по не за другие расходы.
Условия аренды и ставки арендной платы
Арендная плата, вносимая арендаторами, определяется путем умножения установленной ставки арендной платы за арендуемую площадь, кроме тою. арендаторы платят за свою долю помещений общею пользования. Большинство арендаторов знают, что такое коэффициент полезной площади и как он влияет па общую сумму арендной платы. Поэтому те. кто занимается сдачей в аренду, когда называют потенциальным арендаторам ставки арендной платы и условия аренды, должны знать отношение R/U (отношение арендуемой площади к полезной) и его значение для данною здания.
Базовая арендная плата, которую можно взимать с арендаторов, зависит от рыночных условий. Если доля свободных площадей на данном рынке превышает 15%, то у арендаторов более удачная позиция при проведении
переговоров, и возможно, базовую арендную плату придется снижать.
Договор аренды определяет условия, на которых арендатор получает право пользования помещением. У большинства девелоперов офисных зданий есть собственные стандартные формы договоров, которые используются в качестве основы при проведении переговоров с потенциальными арендаторами. У многих корпоративных арендаторов также есть свои формы, и переюворы с такими арендаторами часто начинаются с решения вопроса о том, какая форма будет использована в качестве исходного.
Обычно основное внимание в переговорах уделяется четырем вопросам: арендной плате, сроку аренды, улучшениям для арендатора, а также скидкам и уступкам, — таким, как период бесплатной аренды или возмещение расходов па переезд. Ставки арендной платы меняются в зависимости от того, какую площадь будет занимать арендатор и на какой стадии реализации проекта он подписал договор. Первым арендаторам в здании не только устанавливают более низкие ставки арендной платы, но иногда даже выделяют долю собственности на здание.
Срок аренды для первою арендатора обычно составляет от десяти до пятнадцати лет с увеличением арендной платы каждый год или каждые пять лет. Для большинства остальных арендаторов срок аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Более короткий срок позволяет владельцу здания вести переговоры об изменении условий аренды с учетом инфляции и дает арендаторам большее пространство для маневра. Боб Каган из компании Levin Menzies and Associates говорит, что его фирма редко владеет недвижимостью в течение долгого времени и предпочитает краткосрочные договоры аренды, что дает возможность будущему покупателю здания повысить арендную плату при возобновлении договоров аренды.:»
Характер долгосрочной аренды и риск, связанный с долгосрочными договорами аренды, послужили причиной для разработки нескольких регулирующих положений, позволяющих корректировать арендную плату в зависимости от рыночной стоимости арендуемого помещения. В соответствии с положениями договора о возмещении превышения установленного уровня расходов (dollar stop или full stop clauses) на арендатора возлагается покрытие любого превышения операционных расходов и расходов на страхование в течение всего срока аренды.
В начале периода аренды производится денежная оценка величины налогов на недвижимость (предел), а также величины прочих операционных расходов и страховки. Далее производится сопоставление действительных результатов деятельности за год и установленных пределов. Соответствующая доля от разницы между действительными расколами и пределом записывается на кредит или на дебет счета арендатора.
В соответствии С положениями об индексации, арендная плата ежегодно корректируется в соответствии с укачанным в положении индексом потребительских цен (ИПЦ), устанавливаемым правительством, или индексом оптовых цен (wholesale price index), который привязан к стоимости жизни в США. В соответствии с ИПЦ индексируется какая-либо часть арендной платы (от 20 до 100%). В периоды высокой инфляции девелоперы предпочитают предусматривать в договорах аренды индексацию. Привязка арендном платы к какому-либо индексу пси защищает девелопера от последствий инфляции. На рынках, где предложение превышает спрос, бывает сложнее договориться об индексации на ИПЦ. В периоды низкой инфляции фиксированные увеличения арендной платы могут быть более распространенными. Арендаторы часто готовы согласиться на ежегодное увеличение арендной платы на 3%. В последние годы это давало большее увеличение арендной платы, чем простая привязка к ИПЦ. поскольку в гот же период времени ИПЦ менялся в диапазоне от 1 до 2%.
Покупатели проекта оплачивают часть, но не всю стоимость будущею роста арендной платы. Поскольку текущий рынок не полностью капитализирует будущее увеличение арендной платы, некоторые девелоперы выбирают стратегию откладывания продажи зданий до тех пор. пока не вырастет арендная плата. Часто девелоперам бывает необходимо найти институциональных партнеров, которые помогут им удерживать здание в собственности на протяжении первых двух-трех лет.
Способность удовлетворить потребности арендаторов — ключ к успешному ведению переговоров. Нужна ли арендатору бесплатная аренда на протяжении некоторого периода, или низкая первоначальная арендная плата с последующим увеличением, или дополнительные улучшения для арендаторов сверх стандартного набора? Все может быть предметом обсуждения, включая стоимость дополнительных улучшений. В принципе небольшие арендаторы предпочитают больший размер возмещения расходов по проведению улучшений. поскольку у них зачастую недостаточно средств, для того чтобы заплатить авансом за проведение улучшений. Более крупные арендаторы часто предпочитают некоторый период бесплатной аренды.
В каждом договоре аренды должна содержаться следующая информация:
• местоположение помещений в здании;
• его размеры и метод измерения площади;
• возможности для расширения, если они есть;
• срок действия договора аренды, возможности продления и льготные условия отмены действия договора;
• арендная плата в расчете на квадратный фут (кв.м);
• услуги, предоставляемые согласно договору аренды, и стоимость этих услуг;
• работы по отделке помещений, которые должны быть выполнены девелопером за базовую арендную плату;
• часы работы здания;
• обязанности владельца здания по обслуживанию и
предоставлению услуг;
• обязанности арендатора по обслуживанию и предоставлению услуг;
• условия увеличения арендной платы на протяжении срока аренды;
• количество мест стоянки, их местоположение и условия использования (например, будут они закреплены за определенным пользователем или нет)
• допустимое назначение сдаваемых в аренду помещений, разрешенное положениями о Зонировании и строительными правилами;
• дата, начиная с которой арендатор получает право владения, и дата, начиная с которой производится выплата арендной платы
• субаренда и возможности передачи права пользования, если они предусмотрены.
Расчет фактической арендной платы, прицеленный на странице 247. показывает разницу между номинальной п фактической арендной платой. Хотя номинальная арендная плата в этом примере составляет $24 за кв.фуг. фактическая арендная плата, рассчитанная с учетом улучшений для арендаторов (расходы на их проведение взял на себя владелец недвижимости), бесплатной аренды. периода С фиксированной арендной платой и индексации арендной платы на ИПЦ, составляет $20.04. что гораздо меньше поминальной величины. Арендаторы и брокеры сравнивают различные варианты аренды исходя из фактических ставок арендной платы с учетом всех скидок. сделанных для данного здания.