Анализ экономической целесообразности проекта предполагает выполнение девелопером некоторых видов работ, которые он должен произвести, прежде чем приступит к реализации данною проекта. По мере выполнения анализа девелопер должен приобретать дополнительную информацию, которая поможет ему:
• утверждение проектной документации
• анализ финансовой целесообразности.
В некоторых случаях эти этапы выполняются последовательно, но чаще работа по всем укатанным направлениям ведется одновременно. Тем не менее прежде, чем принять окончательное решение о запуске проекта, девелопер должен убедиться, что работа по всем этим четырем пунктам проведена удовлетворительно. Более тою. девелопер должен оценивать данные свое о исследования объективно и не полагаться только па собственный интерес к своему участку пли концепции.
Девелоперы редко регистрируют право собственности па участок (окончательно оформляют покупку), не убедившись в том, что проект будет запущен; на практике это означает, что профинансированы вес обязательства (как долговые, так и собственною капитала), а также получены все основные разрешения, Для начинающею девелопера большинство шагов. предпринятых в период проведения анализа экономической целесообразности, направлено на обеспечение финансирования и избежание всевозможных неожиданностей впоследствии — в период строительства или аренды.
Анализ рынка должен предшествовать выбору участка, потому что выбор участка зависит от того рынка, который выбрал девелопер. Для принятия решения но поводу того, что именно строить, для кого строить и сколько строить. необходима достоверная информация о рынке.
Неважно, насколько девелопер знаком с местным сегментом рынка обновленное маркетинговое исследование незаменимо как для оформления займа, так и для проверки текущих ставок арендной платы и типов жилья, на которые имеется наибольший сирое (например, количество спален, дополнительные удобства, планировка, качество). Главное преимущество предварительною изучения рынка перед выбором участка состоит в том, что этот анализ поможет выявить ниши на рынке.
Чем точнее девелопер определит целевой рынок, тем чётче будут сформулированы требования к участку. Например, когда девелопер знает предполагаемых покупателей или арендаторов, их предпочтения, уровень доходов, семейное положение, то у него есть необходимые данные для принятия взвешенного решения. Специфические потребности конкретного рынка Подразумевают определенные требования к участку.
Например, если обнаруживается потребность в квартирах высокого класса, то девелопер должен быть готов заплатить большую сумму за высококачественный участок с дополнительными удобствами, — такими, как вид из окна, деревья, водоемы или возможности для отдыха и развлечений.
Ниша девелонера Марвина Фишера рынок арендуемого жилья высокою класса в крупных городах страны. Компании Фишера специализируются на освоении различных участков в черте юрода, отдавая предпочтение богатым респектабельным районам. «Мы выявляем районы наибольшей занятости и концентрации торговых точек, где богатые арендаторы предпочли бы проводить время. Затем мы определяем диапазон rex цен на землю, которые мы можем себе позволить, исходя из конечного продукта. соответствующего данному рынку».
Маркетинговое исследование на ранних этапах работы не обязательно должно быть таким исчерпывающим. каким оно станет в дальнейшем. излучение информации о рынке отнимает не только мною времени, но и немало
денег, поэтому девелопер должен отдавать предпочтение выяснению следующих конкретных вопросов:
• На каких географических сегментах рынка существует наибольшая потребность в квартирах?
• Какой тип продукта имеет наибольший сирое?
• Какие типы продукта наиболее привлекательны для арендаторов и почему?
• Кто является потенциальным покупателем? Каковы демографические характеристики арендаторов (возраст, доход, состав семьи), которые обладают наибольшей потребностью в жилье?
• Каковы предпочтения рынка относительно тина п размера квартир? Каков приемлемый диапазон арендной платы?
• Каковы ожидания арендаторов в плане достопримечательностей, дополнительных удобств и услуг?
Основное внимание нужно обращать на наибольшую потребность, а не на долю свободных площадей пли на территории, пользующиеся большим спросом, но невысокая доля свободных площадей свидетельствует о наличии потребности. Потребность на определенном сегменте рынка можно измерить соотношением между спросом (теми продаж новых квартир) и предложением квартир (существующих и ожидаемых). Сегмент рынка определяется не только географическим районом, но и типом продукта и арендатора.
Девелоперы часто путают существующее предложение с потребностью. Естественно, сложившиеся в прошлом темпы продаж существующего предложения жилья являются важным источником информации для предсказания продаж в будущем, но если определенный тип продукта отсутствует на данной территории, то это еще не означает, что на нею существует спрос. «Зачастую данный тип продукта отсутствует потому, что отсутствие предложения равносильно отсутствию спроса».
Подводя итоги вышесказанного, можно заключить, что целями предварительною анализа рынка, проводимого до выбора участка, являются:
• поиск свободных межрыночных ниш, в которых спрос превосходит предложение, территорий и условий, предоставляющих особые возможности осуществления проекта в условиях имеющеюся рынка;
• наиболее точное определение целевого рынка для проекта количество квартир определенного проекта, дополнительные удобства и ценовые характеристики (количество комнат, размер и типы квартир):
• разработка стратегии маркетинга: стоит ли напрямую конкурировать с другими проектами или необходимо искать на рынке свободные ниши.
Когда выбор участка сделан, необходим более детальный анализ сегмента рынка. Собирая информацию по сегменту рынка относительно ставок арендной платы. размеров квартир, типов арендаторов, уровня активности и доли свободных площадей по каждому тину жилья. девелопер сможет определиться с тем. как наилучшим образом позиционировать свой проект. Чтобы решить, стоит ли вступать в прямую конкурентное другими местными объектами недвижимости или занять свою нишу на рынке, где существует спрос и нет серьезной конкуренции, необходимо собрать и проанализировать сведения по всем существующим проектам девелопмента многоквартирных домов.
Девелопер Марвин Фпнгср говорит, что когда заключен договор на покупку земли, «из всею списка комплексною анализа анализ рынка выходит на первое место». Он продолжает: «В своей фирме мы направляем штатных сотрудников для опроса управляющих недвижимостью и дли анализа текущих потребностей арендаторов в тех домах, которые, по нашему мнению, относятся к аналогичному рынку и диапазону цеп. Часто, чтобы подкрепить наши выводы, мы заканчиваем данную работу вместе с профессиональными управляющими компаниями».
Местоположение, тип участка и потенциальный рынок определяют девелопмент соответствующего вила продукта. Город и пригород требуют различных типов девелопмента жилых зданий. Обычно более высокая стоимость городской земли требует более высокой плотности застройки. Большее количество автовладельцев в пригороде требует больших площадей под парковку.
В историческом районе могут быть ограничения по высоте и архитектурным требованиям. что диктует особые параметры девелопмента участка. Участок с панорамным видом, расположенный на берегу водоема, лучше использовать для девелопмента элитных кондоминиумов, чем для жилья более низкого уровня.
Выявленный сегмент рынка должен подсказать соответствующий тип девелоимента.
Если исследование рынка обнаруживает устойчивый спрос со стороны молодых семей с маленькими детьми, то проект нужно разрабатывать с учетом этого сегмента рынка, и наибольший процент квартир должен быть именно для таких семей. Если целевой рынок молодые арендаторы, снимающие квартиры впервые, то в этом случае приемлемыми будут квартиры по умеренной пене с минимумом дополнительных удобств при соблюдении требований максимальной площади на один вложенный доллар.
При увеличивающемся старении населения появляется потребность и районах для пенсионеров и учреждениях но уходу за пожилыми людьми. Количество дополнительных удобств, особые достопримечательности, проект и размер квартиры определяются маркетинговым исследованием и должны отвечать потребностям жителей.
Хотя нередко бывает проще продолжать девелопмент и маркетинг такого арендного продукта, который хорошо шел в прошлом, иногда как в финансовом смысле, гак и » плане удовлетворения общественных потребностей оказывается более выигрышным заняться девелопментом нового типа продукта. На данном рынке и настоящее время может и не существовать подобных проектов но девелопменту жилых зданий, но если анализ выявляет наличие спроса, то аналитику следует рассмотреть новую возможность. На перенасыщенном рынке рассмотрение нестандартных типов девелопмента может дать новые возможности, которые потребует изучения успешных аналогичных проектов за пределами данного рынка сбыта.
Традиционно самые крупные рынки многоквартирных домов характеризуются присутствием
двух крайних возрастных групп покупателей жилья: это одинокие молодые люди и семейные пары с одной стороны и пожилые одинокие жильцы с другой. Помимо утих возрастных категорий, большой рыночный потенциал имеют пиши, образующиеся благодаря обращу жизни потенциальных клиентов. Сюда могут входить люди любого возраста и различного уровня доходов, которые обычно приобретают одноквартирные дома, но но каким-либо причинам желают поселиться в многоквартирном доме. Во многих случаях они создают целевые рынки для более инновационных типов продукта.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса