После подписания контракта с условием задатка начинается второй, более детальный лап анализа рынка. Цель этой стадии состоит в том, чтобы получим» информацию о ставках арендной платы, заполняемое, новом предложении и характеристиках конкурирующих проектов на рынке.
Перед началом этого папа анализа рынка важно определить тип или вид недвижимости, которые планируется построить на участке, — чтобы сделать исследование целенаправленным и выяснить, какие объекты недвижимости могут быть конкурентоспособными. Этот шаг, о котором часто забывают, может помочь сузить область исследования и избежать ненужных усилии.
Анализ предложения промышленной недвижимости. При проведении анализа предложения, в первую очередь, необходимо узнать, какие объекты недвижимости в настоящее время находятся в стадии девелопмента или строительства. Объехав территорию нужною сегмента рынка и сделав затем несколько звонков брокерам к активным девелоперам. можно получить Информацию О масштабе проектов, датах завершения, затратах и арендной плате. Информация о намечающихся проектах, которые еще не запушены. может быть получена в местных департаментах по строительству и планированию.
Оценить объём площадей, которые будут добавлены к предложению па рынке объектов промышленной недвижимости в течение двух или трех лет. довольно сложно- Строительство промышленных зданий занимает относительно короткое время, и когда доля свободных площадей становится небольшой, объём строительства может резко возрасти. Полезно провести анализ такого фактора, как количество земли для девелопмента промышленных зданий, имеющейся изданном сегменте рынка, и, приняв во внимание вероятную интенсивность девелопмента, оценить, сколько лет пройдет до тех пор, когда имеющееся предложение земли будет исчерпано. Ряд рыночных аналитиков и специалистов, занимающихся сбором информации, пользуются экономстрическими моделями для прогнозирования новых объемов строительства. Полученные данные могут быть не совсем точными, но они позволят! получить общее представление о будущей ситуации.
Девелоперы также не должны забывать о том, что на будущее предложение может оказать влияние государственный сектор Городские власти и агентства по рсдевслопменту применяют определенные методы стимулирования по отношению к промышленным арендаторам — в отличие от арендаторов офисных зданий и помещений, предназначенных для розничной торговли. Если девелоперам не предоставляется преимуществ, которые получают другие, но является для них конкурентным барьером.
Диализ потенциальных конкурентов помогает оценить сильные стороны планируемого проекта по сравнению с конкурирующими. Начинать сбор подобной информации следует опять же с управляющих компании. занимающихся маркетингом в сфере девелопмента промышленных зданий, пли с брокеров по операциям с недвижимостью — они охотно предоставляют планы. рекламные проспекты или маркетинговые материалы по отдельным объектам недвижимости.
Девелопер должен располагать следующей Информацией по конкурирующим проектам:
• общая площадь участка и размер отдельных участков и зданий, если на участке планируется строительство нескольких объектов;
• график выполнения проекта (включая дату начала маркетинга);
• уровень заполняемое™ на время проведення исследования (проданные площади, общий объём сданных в аренду площадей по каждому типу помещений, процентная доля занятых площадей);
• предполагаемый ежегодный объём продаж земельных участков;
• предполагаемый ежегодный объём продаж по типам недвижимости;
• первоначальные и текущие пены продажи и ставки арендной платы в расчете на 1 кв.фут (по земельным участкам и -зданиям);
• условия аренды и скидки:
• возмещения арендаторам расходов но отделке помещений;
• характеристики зданий, качество архитектурного проекта и ландшафтного дизайна, степень законченности, качество материалов, средства визуальной рекламы, внешний облик всего парка. обслуживание;
• стоимость девелопмента в расчете на акр;
• доступ к основным автомагистралям и железнодорожным путям и инженерные сети;
• дополнительные удобства (торговые точки. рестораны, свободное пространство, места отдыха, детские учреждения, медицинские учреждения. помещения для проведения конференций);
• девелопер или текущий владелец.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса