Цели правового регулирования

Цели правового

Многие области правовою регулирования девелопмента земли стали настолько сложными, что для рассмотрения всего разнообразия форм правового регулирования, с которыми может столкнуться девелопер. понадобится отдельная книга. Недостаточно предвидеть все новые местные предписания. Девелоперу надо знать, какие нормы вот-вот вступят в силу, какие еще обсуждаются и какие находятся лишь на стадии туманных предложений. Зачастую для того, чтобы запустить процесс девелопмента. требуется мною времени, а теперь времени на это уходит все больше и больше. Например. в середине 1980-х гг. в Хьюстоне девелоперы жаловались, что на получение необходимых разрешений на разукрупнение земли уходит от шести до восьми месяцев. В настоящее время в южной Калифорнии девелоперы рады, если все препятствия с получением разрешений удается преодолеть быстрее, чем за три года. Чем больше официальных органов задействовано, тем больше времени уходит на оформление.

Проекты в прибрежной зоне и экологически чувствительных горных районах Калифорнии известны тем, что для получения разрешении требуется десять и более лет. Судебные процессы вокруг официальных разрешений на более крупные земельные участки уже становятся правилом, а не исключением. Сотрудник Newhall Land и Farming Company Том Ли говорит, что на оформление владения Valencia площадью 15 000 акров (6 0?5 га) его компания заложила в бюджет дополнительно $2 млн. и два года времени. И тем не менее через несколько лет после получения необходимых разрешений против компании подал иск соседний округ Вентура.

«Участие в политических процессах. — говорит сотрудник La Plata Investments Скоп Смит. — уже не просто желательно, а имеет решающее значение. Разумеется, важно построить хорошие отношения с главным архитектором юрода, с городским главой, с ответственными за водоснабжение и канализацию, но не следует забывать и о более масштабных вопросах. Мы работаем изо всех сил, чтобы установить отношения с политическими партиями, действующими как в штате.

Так и на общенациональном уровне, что раньше могли показаться неоправданным. Это важно, когда мы сталкиваемся с постановкой на голосование такой инициативы, которая способна загубить девелопмент по текущим проектам».
«Что действительно изменилось за последние десять лет, так это острота конкуренции за правоустанавливающие документы на землю. По мере обострения конкуренции за право собственности на землю (н связанные с neii расходы) участие в политических процессах становится все более важным, говорит Эл Илли из компании Charles Е. Smith Со. — Если вы не умеете добиваться консенсуса, у вас просто ничего не получится. Имеется в виду консенсус на всех уровнях, т.е. не просто между тремя-четырьмя правительственными учреждениями, но и среди местных активистов и общественных организаций. Нужно привлечь люден на свою сторону».»* Президент ARVIDA Тим Эдмонд добавляет: «Сначала определите, сколько денег и времени потребуется на получение правоустанавливающих документов па землю, а кием добавьте еще 30%».

Дзко Энн Стаблфилд отмечает: «Слишком многие девелоиеры недооценивают важность процессов соблюдения установленных норм и закладывают на решение этих вопросов недостаточно времени. Необходимо заблаговременно планировать действия, необходимые для выполнения установленных норм, подготовив Предварительные планы и расчеты и определив, в каких областях проект может столкнуться с трудностями. Необходимо заблаговременно выделить ресурсы на эти случаи, чтобы обеспечить жизнеспособность и своевременное завершение проекта».
Президент Roger Calatas Interests, г. Вудлендс, штат Техас. Роджер Галатае считает; что доверие регулирующих органов можно завоеван, словами и действиями.

«Это значит, что слова не должны расходиться с делом. Чтобы добиться успеха. девелоперам надо лично общаться с представителями регулирующих органов или направлять к ним сотрудников высшего управленческого звена. Какое о вас создается впечатление, если вы пошлете младшего сотрудника выступить на заседании комиссии по планировании’?» Галатае добавляет: «13 деведопмепте земли есть три аббревиатуры: ЕРА (Агентство по охране окружающей среды -— Environmental Protection Agency), [рыбы и дикие животные — Fish and Wilaiijej). Armv Corps of Engineers]. Узнайте их получше, иначе они заставят вас узнан, их слишком хорошо»
На деятельность большинства девелоперов в настоящее время оказывают влияние четыре основных аспекта правового регулирования: предоставление прав на девелопмент, контроль за ростом городов, вопросы охраны окружающей среды н затруднение дорожного движения.

Предоставление прав на девелопмент. Раньше в том случае, если зонирование у девелоиера уже было утверждено или его можно было утвердить, он имел право строить в соответствии с этим зонированием. Если девелопер приобретал недвижимость, которая уже прошла зонирование, то он мог осуществлять девелопмент земли без открытых слушании в рамках соответствующего зонирования. Однако презумпция того, что зонирование лает право на девелопмент, со временем менялась во многих регионах страны.

Как и в других областях правовою регулирования, впервые это произошло в Калифорнии. Согласно судебному решению по делу компании Avco11 от 1976 г. девелоперу не разрешили приступить к девелонменту земли несмотря на то. что он уже провел дороги и инженерные сети. Иными словами, девелоперу не было предоставлено законных прав на девелопмент. хотя ОН вложил значительные средства в подготовку земли. С годами критерии предоставления права стали еще более строгими. Девелопер должен не только получить разрешение па строительство, но и заложить значительную часть фундамента, чтобы получить законное право на продолжение проекта.
Девелопер земли, который не получит разрешение на строительство, должен будет выйти из бизнеса.
В Калифорния, Флориде н на Гаванях распространенным решением проблемы гарантий получения законных нрав на девелопмент стали соглашения о девелопмеите (development agreements).

Соглашения о девелопмеите, заключаемые между деведопером и обеспечивают соответствие основных норм, по которым девелоиер ведет строительство, нормам, действовавшим в то время, когда был подписан договор. Соглашения о девелопмеите защищаю! право девелопера на строительство предусмотренною количества жилых здании (пли предусмотренной площади нежилых помещений в кв.футах) в обмен па предоставление определенных объектов в общее пользование. Хотя соглашения о деведопменте никогда не рассматривались в судах, как девелоперы, так и муниципалитеты считают, что они обеспечивают защиту от изменений в законодательстве по зонированию, плотности застройки, мораториях и других правовых нормах.

Контроль за ростом городов. Программы управления ростом городов в основном регулируют девелопмент территориальных образований и рассматривают предложения о девелопменте ; комплексе, а не по частям по мере поступления заявлений. Они служат для обеспечения определенного уровня качества девелопмента, в частности, обеспечивают защиту свободною пространства и наличие инфраструктуры. чтобы можно было приступать к новому девелопмент).

Положения программ управления ростом городов часто включаются в местные законы о зонировании.
• утверждение зонирования и разукрупнения земли и неразрывной связи с составлением бюджета капитальных вложении в инфраструктуру;
• установление границ роста, которые обычно резервируют свободные площади под будущий девелопмент. чтобы ограничить предложение земли. подлежащей девелонменту:
• установление максимального количества жилых единиц или максимальной жилой площади в кв.футах, которые могут быть построены на территории юрисдикции;
• связь между девелонментом и наличием достаточных мощностей водоснабжения или водоочистных сооружений;
• сиять между проектами и определенными
общественными объектами — школами, общественным транспортом пли развитием дорожной сети:
• максимальное число строительных разрешений, выдаваемых в год.

Управление ростом городов — вопрос не новый. Местным властям удавалось ограничивать максимальное число ежегодно выдаваемых строительных разрешений после судебных решении по делам Ramapo2* и Petaluma2* в 1970-е гг. Управление ростом городов в настоящее время отличается тем, что оно стало более сложным и осуществляется во все больших масштабах. С конца 1980-х ГГ. в большинстве регионов Калифорнии местные власти пользовались, по крайней мере, одним инструментом для управления ростом городов. Численное ограничение жилых единиц и населения было популярно в некоторых районах штата в 1970-е и 1980-е гг., но в 1990-е гг. популярность злой меры упала. Популярность использования таких инструментов* как границы роста городов, возросла, но самым популярным методом в Калифорнии являются требования по обеспечению надлежащей инфраструктуры.

Существую основные причины, заставляющие власти принимать меры, направленные на противодействие или ограничение роста города. Во-первых. это реакция на изменение облика города в ходе девелопмента окружающая среда сельских и малозаселенных районов начинает меняться. Во-вторых, это реакция па перегруженность инфраструктуры: канализации, школ, парков, свободного пространства и в особенности местной Транспортной системы. Проблема затруднения дорожного движения является одним из основных мотивов противодействия росту юрода. Сегодня пропускная способность дорог и перекрестков становится ключевым фактором при принятии решения о том, коша и в каком объеме можно разрешить новый девелопмент. Часто в качестве условия получения исходно-разрешительной документации девелопера крупного проекта обязуют расширять дороги, пристраивая новые полосы движения, устанавливать дополнительные светофоры или даже сооружать новые дорожные развязки.

Тем не менее содержательное обсуждение проблем роста и девелопмента может вести к положительным сдвигам в сфере регулирования землепользования; в первую очередь по относиться к пригородам. Растёт число территорий как Отдельных городов, так и целых штатов, власти которых стимулируют девелопмент экологически чувствительных участков. В качестве стимулов используются, например, разрешение на увеличение плотности застройки, освобождение от уплаты сбора за выдачу разрешения, параллельное проектирование проекта девелопмента и развитие инфраструктуры — парков, дорог и пешеходных дорожек. Так. принятая в Остине Программа разумного роста (Smart Growth Matrix) стимулирует (в частности, освобождает ОТ сбора за выдачу разрешения и гарантирует содействие в развитии инфраструктуры)

такие проекты, реализация которых согласуется с намеченными местными органами власти целями развития города.»
Вопросы охраны окружающей среды. Начиная с конца 70-х гг. в некоторых населенных пунктах власти штата или федеральные власти требуют от девелоперов крупных проектов представления заключении и отчетов. связанных с предполагаемым влиянием проекта на окружающую среду. За последние двадцать лет «пороговый масштаб» проектов, по которым необходимо представлять отчет о воздействии на окружающую среду, постепенно уменьшался, а применение этих норм становилось все более строгим. Скорее всего, данная тенденция продолжится, и со временем анализ воздействия на окружающую среду в той иди иной форме станет обязательным практически для любого проекта. Вес чаще и чаше при зонировании и разукрупнении земельных участков местные сообщества принимают во внимание экологические соображения.
Отчего воздействии нового проекта на окружающую Среду для населенного пункта должен учитывать влияние на водные ресурсы, биологическое многообразие, растительность, ареалы распространения животных, археологию и объекты общего пользования — дороги, школы, инженерные сети и коммунальные службы.

В случае небольшого проекта отчет о воздействии на окружающую среду может принимать во внимание только воздействие на такие объекты, которые лежат вне девелонмента; для крупных проектов от 500 акров (200 га) последствия реализации проекта могут более всего проявиться непосредственно в зоне девелопмента.

Роджер Гшштае перечисляет несколько вопросов экологического плана, которые требуют особою внимания. Это расположение в тоне столетней поймы или в заболоченной местности, наличие исчезающих видов, культурных ценностей (археологических объектов, индейских стоянок) или токсичных отходов. Каждый из этих факторов должен быть так пли иначе отражен в заключении об опенке воздействия на окружающую среду, хотя девелопер не должен считать, что выдача подобного заключения сама по себе гарантирует безопасность его капиталовложений. Неизбежно та иди иная из перечисленных проблем вновь возникнет после выдачи заключения.

Заключение об оценке воздействия на окружающую среду распространяется среди заинтересованных сторон. которым предлагается высказать свои соображения. Критические замечания дополняют заключение, которое в результате анализа полученных комментариев может претерпеть определенные изменения.

Федеральное законодательство допускает тяжбы, оспаривающие адекватность подобного заключения: они могут привести к серьезным задержкам в реализации проекта.-‘ Никогда не следует надеяться на то. что. если проект соответствует федеральному законодательству, он также соответствует и законодательству штата. Законы штата часто вступают в противоречие с федеральными законами, так что очень важно своевременно получить юридические консультации, разъясняющие фактические обязанности девелопера. Несмотря на то что в конечном счете правота девелопера может быть признана судом, время и деньги, потраченные на ведение тяжбы, могут разорить неопытного девелопера. не обладающего достаточными средствами.

Один из самых серьезных аспектов отчета о воздействии на окружающую среду связан с наличием опасных веществ. В отчете по проекту девелопмента территории недалеко от Хьюстона упоминались обнаруженные по соседству с зоной девелопмента открытые разливы нефти, однако далее вопрос специально не исследовался. На улице было построено уже более 300 домов, когда неожиданно выяснилось, что разлившаяся нефть токсична. Покупатели подали в суд на строительную компанию, девелопера. инженеров, кредиторов и вообще всех, кто в какой бы то ни было степени был связан: с этим земельным участком. На урегулирование вопроса были потрачены сотни миллионов долларов.

Для девелопера наличие в составе земельною участка нарушенных земель означает не только ограничения, по и определенные дополнительные возможности. ЕРА определяет нарушенные земли как «заброшенные. неиспользуемые или недостаточно используемые промышленные или коммерческие территории, где развитие пли редевелонмепт осложнены фактическим или потенциальным загрязнением окружающей среды». Хотя девелопмент такой земли часто действительно представляет серьезные проблемы в связи с расположением в промышленной зоне и потенциальными затратами на очистку территории, отмечаются определенные тенденции, делающие такие участки более привлекательными для девелопера.

Принятые в поправки к Закону о дополнительном финансировании SuperfundLaw) давали гарантии кредиторам, финансирующим редевелонмент нарушенных земель. Кроме того, как минимум в 35 штатах были приняты (аконы. ограничивающие обязательства по очистке зоны девелопмента. В результате страховые компании выписывают полисы на ограниченную ответственность девелопера. а финансовые учреждения выдают кредиты на девелопмент нарушенных земель.

Если девелопер достаточно гибок при покупке земли, в ходе решения некоторых экологических вопросов добавленная стоимость проекта может вырасти. Роджер Галатас замечает: «В таких ситуациях нам удавалось добиться успеха за счет создания земельных и экологических трастов, на создание заповедных зон и других структур, помогающих решать проблемы Присутствия на участке исчезающих видов, заболоченных территорий и культурных ценностей, которые с точки трения проекта девелопмента в целом могут быть Представлены как свидетельства положительных последствий реализации проекта для окружающей среды. Решение этих проблем нельзя откладывать; связанные с ними риски следует учитывать при разработке программы Приобретения земли, в том числе покупая её в количестве. достаточном дли тою. чтобы впоследствии можно было бы отказаться от некоторых участков в пользу созданных трастов и других подобных структур, не нанося при этом Серьезного ущерба экономике просчета».

Дорожное движение. Со времени окончания Второй мировой войны в пригородной зоне США шел Постоянный девелопмент жилых одноквартирных зданий. Многие люди, привлеченные обилием и дешевизной нового жилья, переезжали в пригороды. За домами последовали супермаркеты, а это в ряде случаев означало появление новых рабочих мест. В 1970-е и 80-е гг. многие корпорации переводили свои офисы в пригородные бизнес-парки или корпоративные комплексы за чертой города.

Сегодня во многих пригородах дорожное движение не менее — если не более — затруднено, чем и юроде. Меньшая плотность застройки и полудеревенский образ жизни, которые привлекли в пригороды столь значительное число людей, как оказалось, были сопряжены со своими проблемами, девелопмент, ориентированный на автотранспортное сообщение, исключает другие, более эффективные виды транспорта и приводит ко все возрастающей интенсивности движения и увеличению количества заторов на дорогах. Поэтому за мораториями на рост, движениями за медленный роет и движениями против роста городов часто стоит обеспокоенность жителей вопросами организации дорожного движения. Исследование дорожного движения необходимая составляющая экологической экспертизы проекта. В качестве условия получения разрешения на девелопмент местные власти часто требуют от девелопера профинансировать улучшения основных дорог, лежащих за пределами зоны девелопмента, а в некоторых случаях соорудить новые дорожные развязки. Даже девелоперов небольших, расположенных в зоной плотной застройки участков иногда обязуют оплачивать дорогостоящие мероприятия. направленные на решение проблем движения автотранспорта.