Ценообразование, являющееся наиболее важным инструментом влияния на аренду недвижимости в краткосрочном периоде, не может основываться на предварительных расчетах, Ставки арендных платежей следует устанавливать с учетом текущего состояния рыска на момент сдачи недвижимости в аренду при тщательном анализе иен на соседних участках. Наблюдения за уровнем цен следует производить еженедельно или даже ежедневно. Условия меняются быстро, а если квартира останется пустой, девелопер потеряет значительно больше, чем от незначительного снижения арендной платы.
Требования для получения долгосрочного ипотечного Кредита обычно устанавливают определенный уровень чистого операционного дохода (N01). который должен быть достигнут Для получения полною финансирования по ипотечному кредиту Данная цель требует поддержания определенною среднею уровня арендной платы. При сужении рынка девелопер может быть вынужден назначать арендную плату, превышающую рыночные значения.*3 В таком случае девелопер должен найти другие способы стимулирования для приведения фактической арендной ставки к текущему рыночнму уровню (включая все уступки) в соответствие с текущим состоянием рынка. Для повышения конкурентоспособности проекта девелопер может сделать следующее:
• Уменьшить размер страхового гарантийного депозита.
• Предлагать накопление страхового гарантийного депозита, т.е. условие аренды, в соответствии с которым жильцы вносят небольшой первоначальный страховой гарантийный депозит или вообще не вносят никакого страхового гарантийного депозита, и на их счет ежемесячно зачисляется по $20-30, которые они получают по истечении примерно шести месяцев. Этот метод поощрения также стимулирует своевременность платежей.
• Предоставить бесила!нос подключение к кабельному телевидению или иные услуги, которые обычно подразумевают помесячную оплату.
• Установить дополнительные бытовые приборы, например, микроволновые печи, потолочные вентиляторы и стиральные машины и/или сушильные агрегаты. (Такие бытовые приборы являются долгосрочным улучшением данной квартиры.)
• Предоставить преимущества при вступлении в спортивные и иные клубы.
Средства стимулирования продаж являются неоценимым инструментом продажи кондоминиумов. Объем и тип средств зависят главным образом от состояния местного рынка. В условиях, когда предложение превышало спрос, в качестве особых поощрений предлагались бесплатные туристические путевки и даже автомобили. Более традиционными средствами стимулирования были бытовые приборы или возмещение расходов на покупку ковров, обоев. занавесок, жалюзи и осветительных приборов.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса