Долгосрочное финансирование (долгосрочный ипотечный кредит, выданный под залог завершенного проекта) — важнейшая составляющая процесса девелонмента, особенно для проектов начинающих девелоперов, которые едва ли смогут получить строительное финансирование без гарантий получения долгосрочною кредита рефинансирования. Долгосрочные кредиты могут иметь различные формы.
Помимо кредита с единовременным погашением и стандартных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой процента, с регулируемой ставкой процента и с переменной ставкой процента, кредиторы также предоставляют кредиты с правом участия в прибыли (participating loans) и конвертируемые кредиты (convertible loans).
Кредиты с правом участия к Прибыли дают кредиторам возможность получать часть денежного потока после обслуживания долга, а иногда и участие в конечном денежном потоке после продажи проекта. Подобные условия участия в прибыли (kickers) увеличивают IRR кредитора на 2 или 3% выше ставки но кредиту на сумму, достаточную для того чтобы кредитор мог решиться на финансирование 80-95% стоимости проекта. Сравнение стандартного кредита с единовременным погашением и двух кредитов с правом участия в прибыли .
Выбор оптимального метода зависит от ситуации, в которой находится девелопер, и его предпочтении. Сводная статистика показывает, что кредит с правом участия в прибыли с приоритетом выплаты владельцам. исходя из расчета чистой приведенной стоимости
$427 000. приносит наибольший доход девелоперу.
Кредите правом участия в прибыли с приоритетом выплаты кредитору приносит наибольшую доходность кредитору 12.52V
Другой популярный вид стандартных ипотечных кредитов обеспечивает ставку пропета по векселю выше, чем месячная ставки процента.
(танка процента по векселю что поминальная ставка процента по ипотечному кредиту, к примеру. 12%. Месячная ставка процента (используется для расчета ежемесячною обслуживания Долга) — ниже, к примеру. 10%, потому что первоначальный денежный поток от недвижимости не сможет покрыть платежи ипотечному кредиту, рассчитанные по ставке процента по векселю. Эта разница в процентных платежах по двенадцатнпропентной ставке процента по векселю и десяти процентной месячной ставке процента накапливается до момента продажи недвижимости. Преимущество более низкой месячной ставки процента состоит в том. что заемщик может получить больший кредит, чем в том случае, если бы платежи по ипотечному кредиту рассчитывались по ставке процента по векселю, потому что меньшая ставка процента уменьшает платежи по ипотечному кредиту.
Сегодня возможности выбора долгосрочною финансирования пампою шире, чем в начале 1990-х гг., так как своим участием игроки с Уолл-Стрит сильно повлияли па ипотечный рынок. Кредитные пуды (conduit loans, названные так потому, что организатор займа в действительности имеет прямой выход к инвесторам через Уолл-Стрит) за последние годы значительно увеличили объемы ипотечных денежных средств. Ипотечные брокеры, банки и другие кредиторы предварительно договариваются о продаже пакета закладных, к примеру, на $100 млн. андеррайтеру с Уолл-Стрит па определенных условиях. Затем они начинают выдавать ипотечные кредиты заемщикам или покупать существующие закладные у других Организаторов, предоставляющих ипотечные кредиты.
Андеррайтер с Уолл-Стрит продает пакет закладных инвесторам, используя вырученные суммы для погашения кредитов, выданных организатором. Продажи закладных на вторичном рынке, одной ИЗ форм которых являются кредитные пулы, —относительно новое явление. Они прошли годы эволюции от продаж-закладных на одноквартирные здания на вторичном рынке до создания полугосударственных организаций типа Федеральной национально!) ипотечной ассоциации (Fannie Мае) и Правительственной национальной
ипотечной ассоциации (Ginnie Мае).
В случае кредитного пула первоначальный заемщик именуется спонсором. Обычно тот человек владеет завершенным проектом крупного здания и ищет новые источники финансирования. Находящееся в собственности здание является обеспечением кредита. Организатор — это финансовый институт, который выдает спонсору кредит под здание с дисконтированной стоимость. Эмитентом может быть та же кредитная организация.
Ипотечный кредит с фиксированной или регулируемой ставкой пропета па сумму 65-80% от стоимости пли одна из форм ипотечного кредита с правом участия в прибыли на сумму 80*95% от стоимости, которая Приносит кредитору большую доходность для
компенсации дополнительного риска, связанного с более высоким значением финансового рычага.
Вопросы финансирования
Личные гарантии и кредитное финансирование. Хотя общепринятая практика различается в разные периоды и от региона к региону, большинство девелоперов должно дан. личные гарантии возврата строительных кредитов.
Зачастую они также должны нести личную ответственность по некоторой части своих долгосрочных кредитов (25% второй половины)», по крайней мере, до тех пор. пока по проектам не будет достигнут определенный пороговый уровень покрытия долга или заполняемости.
Требования кредиторов относительно личной ответственности зависят- or условий кредитования. После краха рынка недвижимости 1990-х гг. кредиторы стали более консервативно относиться к кредитованию и обычно требуют от девелоперов дать личную гарантию возврата кредитов на девелопмент. Когда в начале 2000-х гг. свободных денежных средств оказалось больше, чем хороших проектов, кредиторы стали снижать свои требования, чтобы конкурировать за финансирование деятельности опытных девелоперов. Однако начинающие девелоперы должны быть готовы нести личную ответственность по возврату строительного и долгосрочного кредитов. Они должны найти возможность избежать личной ответственности по возврату стандартных долгосрочных кредитов, выданных под залог полностью сданной в аренду недвижимости.
Каким образом девелоперы освобождаются oт личной ответственности? Ни один девелопер не желает обеспечивать бессрочные гарантии по кредиту, а многие девелоперы отказываются от безусловной ответственности и оговаривают некоторые критерии исполнения, которые освобождают их отличной ответственности. Вот некоторые альтернативные решения:
1. В случае неплатежа кредиторы не могут напрямую апеллировать к поручителю. Вместо ЭТОГО они должны начать процедуру отчуждения заложенной собственности и получить судебное решение в отношении поручителя. Поскольку юридические процедуры по отчуждению заложенной собственности зачастую отнимают много времени и обходятся дорого, кредиторы могут предпочесть получение собственности немедленно в обмен па освобождение девелопера от части или веси
ответственности по гарантии.
2. С течением времени вексель ограничивает размер любого непогашенного остатка долга. Например, если кредит действует в течение трех лет, то обязательства поручителя сокращаются, к примеру, па 50% от любого размера остатка долга.
3. В векселе оговаривается, что если вес улучшения земли были произведены в пределах бюджета и если проект был завершен, то по истечении трёх лет ответственность девелопера (гаранта) сокращается до нуля.
4. Чтобы покрыть возможные убытки, девелопер вносит денежные средства на залоговый счет. Предположим. что девелопер должен взять на себя ответственность за выполнение проекта, оцененного в $12 млн.. но расходы по нему составят лишь $10 млн. Девелопер может взять в долг все $12 млн.. а S2 млн. положить на залоговый счет, чтобы избежать какой-либо личной ответственности. Естественно, это решение связано с дополнительными расходами по выплате процентов. что в свои) очередь увеличивает риск самою проекта.
Личная ответственность распространяется На вторую половину (fop lialj) нлп первую половит- (bottom half) кредита. Предположим, что девелопер гарантирует вторую половину кредита. Если под проект был взят кредит па сумму $10 млн.. а он продается за $7 млн.. то гарантия второй половины кредита означает, что девелопер должен покрыть недостающие $3 млн. Если девелопер гарантирует первую половину кредита, то он не должен ничего, если проект продается дороже $5 млн. В некоторых случаях двусмысленно составленные кредитные документы, в которых не указано, какую половину кредита гарантирует девелопер. первую или вторую, приводили девелоперов и кредиторов к судебным разбирательствам. Перспектива затяжных судебных разбирательств но погашению дефицита иногда заставляла кредиторов идти на компромисс с девелоперами.
Начинающим девелоперам бывает трудно полностью избежать личной ответственности, но они могут ограничить её при помощи переговоров. Если им удастся ограничить свою ответственность до Определенного уровня, они смогут передать часть ответственности своим инвесторам. Однако бывает достаточно трудно собрать собственный капитал, не поставив перед инвесторами вопрос о принятии ответственности но потенциальным убыткам.
Вступление контракта в силу. Получение финансирования но долгосрочному кредиту может потребовать не меньше работы, чем получение до этого гарантии кредитора но предоставлению данного финансирования. В соглашении о предоставлении кредита указаны требования, необходимые для выплаты долгосрочного кредита. Обычно эти требования включают заверенный график поступлений арендных платежей, показывающий фактический денежный поток от недвижимости, а также подписанные договоры аренды. Получение кредита может оказаться изнуряющим процессом, и сели какие-либо вопросы с самого начала не были прописаны в соглашении о получении кредита, то они могут осложнить жизнь девелопера при непосредственном получении кредита.
Например, в кредитных документах могут быть неоднозначные положения: должен ли проект быть на 90% площадей в аренду, па 90% заполнен или на 90% заполнен и приносить арендную плату. Обычно кредиторы принимают наиболее ограничительное толкование, поэтому можно посоветовать придерживаться точно установленных стандартов.
Некоторые кредитные соглашения требуют, чтобы Проект достиг некоторых целевых аренды показателей, например. 80% заполняемости за определенный период времени за месяц, за полгода или за 12 месяцев. Чем меньше период выхода па целевые показатели, тем лучше для девелопера. Кредиторы также могут требовать, чтобы освобождения от залога, кредитные истории и иная отчетность была получена ОТ всех арендаторов. Подобные процедуры должны согласовываться с самого начала, что позволит управляющему недвижимостью получать все необходимые документы, когда арендаторы будут подписывать новый договор аренды. После подобные документы получить пампою сложнее и дороже. Получение кредитов под залог кондоминиумов может создать другой круг проблем.
Когда рыночные условия неблагоприятны, продажи не смогут достичь необходимых для кредиторов показателей, и девелоперы могут быть вынуждены предоставить инвесторам вместо денежного дохода непроданные квартиры. Если впоследствии девелопер решит консолидировать права собственности и преобразовать свой проект в арендный. то цепы пли ставки процента поданным квартирам могут быть очень высоки.
Сложность получения кредита зависит от условий местного рынка недвижимости в момент получения кредита. Когда рыночные условия начинают ухудшаться, кредиторы, разумеется, больше озабочены безопасностью своих инвестиций, а значит, их требования к получению кредита становятся более жесткими.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса