Экономическая целесообразность проекта офисного здания

Экономическая целесообразность проекта оЭкономическая целесообразность проекта о

Анализ рынка
Девелопер, намеревающийся заняться девелопментом офисных зданий, должен в первую очередь осуществить предварительный анализ рынка. Это позволит ему проверить предположение о том, что на рынке существует спрос на новые офисные помещения, а также поможет сделать правильный выбор участка под строительство и проектного решения, позволяя определить, какой тип помещений и дополнительных удобств на текущий момент наиболее популярен среди пользователей офисных зданий. Анализ рынка дает информацию, принципиально важную для финансового анализа, на который девелопер будет в конечном итоге опираться, доказывая целесообразность проекта и предоставляя инвесторам и кредиторам информацию. необходимую для обеспечения финансирования.

Хотя для того чтобы сделать первоначальное заключение о целесообразности проекта, сам девелопер должен в некоторой степени ознакомиться с рыночной ситуацией, обычно при анализе рынка бывает необходимо воспользоваться услугами маркетинговой фирмы. Прежде чем выбрать фирму, девелопер должен взвешенно оценить объем информации, уже имеющейся у каждой из крупных маркетинговых фирм. Наиболее авторитетные маркетинговые фирмы обычно поддерживают обширные базы данных или имеют к ним доступ. Крупные брокерские фирмы тоже систематически собирают сведения об основных арендаторах и зданиях в большинстве городов. Они знают, когда у арендаторов истекают сроки аренды, каковы её условия и кто принимает решение о продлении или прекращении договоров.

Сотрудникам этих фирм известно, каковы текущие тенденции рынка и в каких его сегментах отмечается наибольший объем неудовлетворенного спроса (или наименьший избыток предложения). Некоторые фирмы предоставляют информацию только в том случае, если получают эксклюзивное право на работу с недвижимостью. Однако принятие решения об аренде определяется иными критериями, не совпадающими с критериями, базирующимися на исследовании рынка, так что девелопер должен сам принять решение о том, предпочитает ли он принять условия об эксклюзивности или заплатить за информацию.

Спрос. Анализ спроса на офисные помещения начинается с экономического анализа рассматриваемой городской агломерации. Такой анализ, в частности, включает исследование представленных на рынке работодателей и отраслей промышленности и потенциала их роста, с особым вниманием к тем секторам экономики, которые порождают сирое на офисные помещения. Прогнозирование занятости должно учитывать как новые фирмы, только выходящие на рынок, так и фирмы, расширяющие свое присутствие на нем. В целом государственные или общенациональные прогнозы часто точнее, чем прогнозы на местном уровне, однако па определенном рынке они могут быть менее подходящими для определения спроса на офисные помещения. Кроме того, прогнозы чаше всего базируются на наблюдаемых в последнее время тенденциях и не могут предвидеть кратковременные экономические колебания — — такие. как неожиданный бум в развитии промышленности или, напротив, общий спад национальной экономики.

Прогнозируемый рост занятости является ключевым фактором оценки спроса на офисные помещения. Он сегментируется по отраслям промышленности и в конце концов дает прогноз роста занятости офисных работников на местном рынке. Бюро экономического анализа министерства торговли США производит прогнозирование занятости для городских агломераций. Свои оценки занятости предлагает ряд коммерческих фирм, также занимающихся прогнозированием. Еще одним источником показателей занятости и их прогнозов являются местные власти и торговые палаты, но к данным этих источников нужно относиться с осторожностью, непременно удостоверившись в том, что они реалистичны и не основаны на преувеличениях и прожектерстве.

Любые прогнозы, согласно которым рост занятости должен значительно превзойти наблюдаемые в прошлом тенденции или тенденцию, наблюдаемую для городской агломерации, должны тщательно проверяться. Для того чтобы конкретный локальный рынок по параметрам занятости превосходил регион или государство в целом, могут существовать вполне реальные причины, однако следует помнить о том. что высокие показатели на одном из локальных рынков должны уравновешиваться низкими показателями на других локальных рынках.

Корректный анализ рынка поможет выявить предпочтения и требования потенциальных арендаторов. Приблизительно 95% арендаторов в новом здании приходится на уже существующие предприятия, расположенные в пределах 60 миль (97 км) от участка девелопмента. Ниже приведен список пяти основных причин, по которым компании могут искать новое помещение:
■ размещение новых сотрудников или нового филиала;
■ экспансия существующего бизнеса на новую
территорию;
■ улучшение качества офисных условий;
• сведение разрозненных отделений в единое здание;

• улучшение корпоративною имиджа (что позволяет повысить уровень продаж, расширить клиентскую базу и улучшить эмоциональный настрой сотрудников).

При анализе рынка следует обращать особое внимание на то, представлены ли иа нем в первую очередь головные офисы, региональные отделения или филиалы. Тип арендатора, на которого должен ориентироваться девелопер, будет играть заметную роль при проектировании глубины офисных помещений, ширины коридоров, парковок и дополнительных удобств. Крупные организации, например, заинтересованы в первую очередь в эффективном использовании помещения. С другой стороны, на рынке. где преобладают небольшие корпоративные головные офисы, для арендатора более важными будут являться внешний вид здания, наличие дополнительных удобств (например, помещений для отдыха или ресторанов) и возможность отличаться от своих соседей.

Требования к помещению, выдвигаемые его потенциальными пользователями, неизбежно влияют на проект и тип помещения, в том числе на среднюю площадь этажа, число входов, расположение коридоров и лифтовых шахт. Особенно важна глубина конструкционного пролета — расстояние от плоскости стекол до модульных осей здания. Для повышения эффективности использования помещений крупные арендаторы обычно предпочитают большую глубину, а небольшие арендаторы — глубину меньшего размера, что позволяет увеличить число офисных помещений с окнами. Требования к помещению зависят от специфического для каждого потенциального арендатора соотношения между различными категориями сотрудников — считается, что норма на одною сотрудника составляет 250 кв.футов (23 кв.м), но требования к площади могут значительно варьироваться в зависимости от конкретного сотрудника, который будет её занимать. Секретарям обычно требуется от 100 до 150 кв.футов (от 9 до 14 кв.м), в то время как типичный кабинет президента компании занимает 400 кв.футов (37 кв.м).

Офисные зоны конторских служащих могут составлять от 60 до 90 кв.футов (от 5,5 до 8 кв.м).
Первым шагом в любом рыночном исследовании является тщательное определение конкурентного рынка сбыта, которым могут быть как регион, так и сегмент местного рынка. Используя данные по занятости на уровне региона и региональный темп роста занятости, с помощью метода пошагового понижения можно определить темп роста занятости местного рынка. С точки зрения предложения важнее всего исследовать данные местного рынка или определенного его сегмента. Офисные здания особенно жестко конкурируют с другими зданиями, находящимися в непосредственной близости от них. Арендная плата, дополнительные удобства, парковка и услуги на различных сегментах рынка значительно отличаются, хотя на них влияют условия, общие для всего региона. Поэтому важно понимать, какое место данный проект девелопмента займет среди своих конкурентов.

После того как маркетолог собрал сведении о потенциальных арендаторах и ожидаемом темпе роста занятости на определенный период времени, для оценки необходимой общей площади можно использовать следующее уравнение:

Предполагаемое число етрудникон X Обнш площадь на одного сотрудника
■ Прогнозный спрос на офисные помещения
Количество площади на одною сотрудника не является постоянным показателем: оно зависит. в частности, от вида деятельности, рода занятий иди
должностей занимающих помещение сотрудников и обшей ситуации на рынке. Например, юридические и другие специализированные фирмы традиционно занимают просторные офисы с библиотекой и вспомогательными помещениями, так что на трех сотрудников в среднем приходится по 1 000 кв.футов (95 кв.м) арендуемой офисной площади. Л в информационно-справочном центре с компактными рабочими станциями и небольшими вспомогательными помещениями на I 000 кв.футов (95 кв.м) может приходиться уже шесть сотрудников.

Спрос на помещения также зависит от рыночного уровня арендной платы. Если помещения легко найти и арендная плата сравнительно невысока, наниматели часто используют помещения менее эффективно, чем в том случае, когда арендная плата высока и объем свободных площадей ограничен. В некоторых отраслях промышленности наблюдалась тенденция к сокращению количества плошали на сотрудника, что позволяло нанимателям проводить расширение штата, не арендуя дополнительных офисных площадей. Господин Хейворт. производитель Оборудования для офисов, сообщает, что размер рабочих и офисных зон сотрудников за последние 15 лет сократился:

Одна из целей исследования рынка офисных помещений — оценка чистой арендуемой площади, занимаемой в течение года, исходя из предполагаемого рыночного уровня арендной платы и наличия площадей. Временное измерение (продажи за год) являегся одной из наиболее важных составляющих анализа рынка. Без него анализ не имеет смысла.

При оценке спроса на офисные помещения полезно помнить два простых правила. Во-первых, все помещения С-класса, которым больше 50 лет, в течение следующих 20 лет, скорее всего, будут перестраиваться с темпом 5% в год. Во-вторых, большинство фирм, которые планируют переезд, ищут помещение на 10-20% большее, чем то, которое они в данный момент занимают. Представление о ситуации на рынке помещении и о текущих потребностях арендаторов позволяет сделать исходную оценку будущих потребностей даже для стабильного рынка с незначительным прогнозируемым ростом.
Предложение. После определения уровня спроса девелопер должен сосредоточиться на существующем на рынке конкурентном предложении офисных помещений.

Девелопер иди рыночный аналитик должен внимательно изучить существующие, планируемые и потенциальные проекты девелопмеита офисных зданий. имеющиеся на рынке сбыта. При этом для каждого

здания-конкурента должна быть собрана следующая
информация:
• местоположение;
• общая и чистая площадь здания:
• предполагаемая месячная арендная плата за кв.фут;
• условия договора аренды;
• возмещение расходов арендатора по отделке;
» услуги, предоставляемые в здании;
• количество парковочных мест и тарифы парковки (в случае наличия парковки);
• дополнительные удобства в здании и по соседству (рестораны, копференп-залы, спортивно-оздоровительные клубы и т.п.):
• список арендаторов и контактных лиц.

Эти данные могут использоваться для определения рыночной ниши, в которой будет конкурировать предполагаемый проект. Они являются основой для оценки арендной плоты, скидок, характеристик проекта н необходимых дополнительных удобств. В том. что касается спроса, при определении подходящего рынка сбыта следует принимать во внимание предложение в регионе я в городской агломерации. Особенно важно определить сегмент местного рынка — зону, где расположены основные конкуренты рассматриваемого проекта. Необходимо внимательно следить за тем. что происходит со всеми зданиями — конкурентами проекта, находящимися в этой зоне (в первую очередь с теми из них, которые активно сдаются в аренду).

здания-конкурента должна быть собрана следующая информация:
• местоположение;
• общая и чистая площадь здания:
• предполагаемая месячная арендная плата за кв.фут;
• условия договора аренды;
• возмещение расходов арендатора по отделке;
» услуги, предоставляемые в здании;
• количество парковочных мест и тарифы парковки (в случае наличия парковки);
• дополнительные удобства в здании и по соседству (рестораны, копференп-залы, спортивно-оздоровительные клубы и т.п.):
• список арендаторов и контактных лиц.

Эти данные могут использоваться для определения рыночной ниши, в которой будет конкурировать предполагаемый проект. Они являются основой для оценки арендной плоты, скидок, характеристик проекта н необходимых дополнительных удобств. В том. что касается спроса, при определении подходящего рынка сбыта следует принимать во внимание предложение в регионе я в городской агломерации. Особенно важно определить сегмент местного рынка — зону, где расположены основные конкуренты рассматриваемого проекта. Необходимо внимательно следить за тем. что происходит со всеми зданиями — конкурентами проекта, находящимися в этой зоне (в первую очередь с теми из них, которые активно сдаются в аренду), всего лишь одному году. Предположим теперь, что по данным банкиров, брокеров и муниципальных органов планирования еще 230 тыс. кв.футов (18,6 тыс. кв.м) девелоперы только проектируют. Не вся эта площадь будет построена в действительности, так что к общему рыночному предложению следует прибавить только некоторую её часть, к примеру, 50%. Если добавить к существующему на рынке общему предложению, составляющему 100 тыс. кв.футов (9 300 кв.м), еще 100 тыс. кв.футов (9.3 тыс. кв.м) — что составляет 50% от 200 000 (IX 600) — то получится, что существующее предложение в сумме с проектируемым предложением покрывают период в два года

Следует ли девелоперу заниматься строительством на рынке, где существующее и проектируемое предложения в сумме покрывают два года спроса? Четких критериев активности рынка нет; но чаще всего рынок, спрос на котором удовлетворяется общим предложением менее чем за 12 месяцев, считается активным, от 12 до 24 месяцев — нормальным, а более 24 месяцев (в менее динамично развивающихся районах 18 месяцев) — слабым или, как еще говорят, «вялым» рынком. Если речь идет о здании, которое должно появиться па рынке через 12 месяцев, в приведенном выше примере девелопер столкнется с тем, что существующего предложения на рынке площадей хватит еще на 12 месяцев вперед. Если здание увеличивает общее предложение на 50 тыс. кв.футов (4 650 кв.м), то через 12 месяцев предложение составит 150 тыс. кв.футов (14 тыс. кв.м). При этом если на девелопера придется пропорциональная доля {33%) от общего предложения, на сдачу здания в аренду уйдет 18 месяцев.

Одна из распространенных ошибок — предположение, что рассматриваемый проект захватит непропорционально большую долю рынка. Оптимисты по определению, девелоперы обычно считают, что им удастся обойти своих конкурентов за счет лучшего местоположения и проекта, преимущества в издержках и лучшего персонала по сдаче помещений в аренду. Очевидно, все сразу не могут занять лидирующее положение на рынке; рассчитывать на это — серьезная ошибка. У девелопера должно быть достаточно средств на покрытие расходов и том случае, если сдача в аренду занимает больше времени, чем можно было бы ожидать исходя из пропорциональной доли рынка. В рассматриваемом примере девелопер ожидает, что сдача здания в аренду займет 18 месяцев, однако он должен быть готов покрыть расходы, связанные с более медленными темпами сдачи — к примеру, от 24 до 30 месяцев.

Помещения, сдаваемые с субаренду. Субаренда важная особенность рынка офисных помещений, которую следует обязательно учитывать при оценке предложения.

В целом ряде ситуаций арендаторы могут сдавать помещения, которые им не нужны. Таким образом, помещения, формально уже находящиеся в аренде, часто официально или неофициально доступны потенциальным арендаторам и, следовательно, также конкурируют с новыми проектами девелопмента. При вычислении в ходе анализа рынка доступного общего предложения очень важно принять во внимание помещения, сдаваемые в субаренду.
Необходимо понимать разницу между арендованными и занятыми помещениями.

Традиционно при определении свободных площадей основное внимание уделялось арендованным и свободным помещениям, потому что арендованную площадь легко измерить. Одни из способов определить площадь занятых помещений — ходить от двери к двери и справляться у управляющих о том, какие помещения действительно заняты (если, конечно, они захотят сообщить такую информацию). К счастью, крупные брокерские и Blue Partway маркетинговые фирмы в большинстве крупных городов осуществляют постоянный мониторинг занятости помещений, что позволяет получить куда более точные данные о доступных для аренды свободных помещениях.

Одним из последствий произошедшего в 2000 г. крушения ряда интернет- и телекоммуникационных гигантов стало освобождение большого количества помещение для субаренды. Многие компании на рынке высоких технологий, получившие большие объемы средств от размещения своих акций и планировавшие дальнейший рост и расширение, строили и арендовали помещения, намного превосходящие их потребности. В конце 1990-х некоторые фирмы занимались спекулятивной арендой (defensive leasing), чтобы обеспечить себе возможность расширения — в первую очередь в наиболее привлекательных районах, где в перспективе прогнозировался недостаток свободных помещений.1′ Когда эти компании обнаружили, что стоимость их акций стремительно падает, они пришли к выводу о необходимости принять меры к сохранению своего капитала. Поэтому они начали сокращав приемы, направленные на рост, и возвращать неиспользуемые помещения обратно на рынок аренды. На некоторых рынках, где доля свободных площадей была низкой, появление непредвиденных помещений, сдаваемых в субаренду, и новых помещений, проектировавшихся в расчете на сильный рынок, за короткое время оказали сильнейшее влияние на долю свободных площадей. Предложенные в субаренду помещения могут быть столь же важным показателем при оценке тенденций рынка коммерческой недвижимости, каким для биржевого рынка является игра на понижение.

Фактические ставки арендной платы. Одной из наиболее важных для анализа рынка офисных помещений характеристик является различие между заявленной (номинальной) и фактической арендной платой. При избытке офисных помещений, характерном для рынка з 1980-е гг., были разработаны многочисленные методы, позволяющие поддерживать видимость будущих высоких ставок арендной платы, в то время как на деле арендная плата, которую платил арендатор, сокращалась.

В качестве условия освобождения девелонера от персональных гарантий по строительному кредиту долгосрочные кредиторы часто требуют, чтобы девелопер добился определенного уровня арендной платы. Чтобы достичь этого на слабом рынке, девелоперы могут предлагать арендаторам бесплатную аренду в течение определенного периода времени или дополнительные возмещения расходов по благоустройству их помещений {так называемые улучшения для арендатора), создавая дополнительные стимулы для аренды помещений при условии, что арендная плата будет соответствовать выдвигаемым кредитором требованиям но получению ипотечного кредита или освобождению девелопера от личной ответственности.

На некоторых рынках такою рода скидки остаются обычной практикой несмотря на то, что теперь многие кредиторы прежде чем предоставить кредит. осуществляю! гораздо более глубокий анализ договоров аренды. Как и арендаторы, они ориентируются на фактическую арендную плату. На активных рынках офисных помещений владельцы зданий больше не предлагаю! бесплатной аренды, — за исключением, возможно, начального периода, когда происходит завершение проведения улучшений для арендатора. Но даже в таких случаях арендаторам приходится оплачивать приходящиеся на этот период операционные расходы.

Рыночному аналитику труднее получить информацию о скидках по арендной плате, чем просто узнать её размер. Брокеры и агенты по аренде заинтересованы в том, чтобы преувеличивать арендную плату и преуменьшать скидки и, разумеется, не склонны сообщать потенциальным клиентам, сколько они уступили в предыдущих сделках. Поэтому аналитик может получить ошибочное, завышенное представление об уровне арендной платы.

Поэтапное увеличение ставки арендной платы также оказывает влияние на фактическую арендную плату. Так, например, фактическая арендная плата для десятилетней аренды по фиксированной ставке ниже, чем в случае аренды с ежегодным увеличением платы на 2%. А фактическая арендная плата по аренде с ежегодным увеличением платы на 2%. скорее всего, окажется ниже. чем в случае аренды с ежегодным увеличением арендной платы пропорционально индексу потребительской цепы (ИПЦ), потому что исторически ИПЦ увеличивался более чем на 2% в год.

Исследование рынка должно давать информацию, необходимую для расчета ставок арендной платы и прогноза темпов продаж в период сдачи в аренду и типов предоставляемых скидок (уступок), необходимых для конкурентоспособности по отношению к другим вариантам аренды, из которых будут выбирать будущие арендаторы. Эти показатели играют важнейшую роль в финансовом анализе.

Исследование рынка офисных помещений: общие рекомендации. Алан Котин, доцент, преподающий в программе по подготовке магистров по девелопменту недвижимости в Школе стратегического планирования и девелопмента (Университет Южной Калифорнии), особо выделяет несколько моментов, связанных с исследованием рынка офисных помещений.»

• Чем крупнее арендатор, тем сложнее определить, какую арендную плату он вносит в действительности, т.е. с учетом таких скидок, как период бесплатной аренды, лимит увеличения возмещаемых расходов, бесплатная парковка и дополнительные улучшения для арендатора.
• При определении роли крупных арендаторов особенно проблематичной оказывается их подверженность слияниям или характерным частым изменениям в планах деятельности, находящимся в зависимости от экономических колебаний. В результате они часто выставляют большие объемы помещений для сдачи в субаренду. Этот процесс плохо поддастся измерению и часто вообще не принимается в расчет при анализе рынка.
• Крупные рынки стратифицируются не только по качеству, арендной плате и местоположению, но и по масштабу арендуемых площадей. Тот факт, что доля свободных помещений составляет 10%, значит немного, если самое большое помещение на рынке имеет площадь 20 000 кв.футов (1 860 кв.м). В свою очередь, рынок арендаторов, заинтересованных в помещениях с площадью по 50 тыс. кв.футов (4 650 кв.м), кардинально отличается от рынка помещений с площадью по 100 тыс. кв.футов (9 300 кв.м)
• Для крупных зданий возможность привлечь одного крупного арендатора значит куда больше, чем стандартные показатели площади помещений.
• Инструменты анализа рынка могут быть весьма сложными, но многие малые и средние фирмы решают, какое помещение арендовать, на основании таких явно не поддающихся прогнозированию параметров, как место жительства начальника.

Выбор участка
Выбор участка — принципиально важный этан в оценке экономической целесообразности проекта, так как местоположение проекта офисного здания оказывает непосредственное влияние на арендную плату и на потенциальный уровень заполняемости. При определении потенциала офисного здания с точки зрения его привлекательности для арендаторов следует принять во внимание все характеристики участка. Для выявления положительных и отрицательных факторов девелопмента девелопер должен сравнить местоположение, доступность и физические характеристики различных участков. Такое сравнение должно включать анализ арендной платы и заполняемости зданий, расположенных по соседству с каждым из участков. Следует также обратить внимание на различия, связанные с зонированием или иными ограничениями девелопмента.

По сравнению с другими типами землепользования использование под офисные помещения чаще всего обеспечивает самый высокий уровень арендной платы, и потому офисные здания размещаются на самых дорогих земельных участках. Следовательно, при поиске участка высокая цена на землю не должна отпугивать девелопера. Нередко она является показателем удачного местоположения участка с точки зрения перспективы строительства офисных зданий. И наоборот, девелопер, выбирающий участок исходя из дешевизны, рискует оказаться не в состоянии выдержать рыночную конкуренцию даже путем снижения арендной платы.

Участок должен быть приспособлен для эффективного проектирования здания. Офисные здания
менее гибки и отношении размера и формы, чем промышленные, торговые и жилые здания- Пользователи вспомогательных офисных помещений (например. помещений для конторских операций или обработки данных) предпочитают площади пажей, превышающие 20 тыс. кв.футое (1 860 кв.м).

Пользователи небольших офисов, например, специализированные фирмы и малые компании, предпочитают Здания С большой площадью окон и площадью этажей ОТ 16 до 20 тыс. кв.футов (от I 500 до 1 860 кв.м); впрочем, часто встречается и меньшая площадь лажей. Наиболее удобны здания в 100 футов шириной и 200 футов длиной (т.е. 30 на 60 м). В зданиях такой формы размер модульных разбивочных осей составляет приблизительно 20 на 100 футов (6 па 30 м), а глубина офиса окатывается равной 40 футам (12 м). Однако такого рода скучные прямоугольные «коробки» малопривлекательны С точки зрения дизайна, так что получение необходимой для одобрения проекта общественной поддержки может оказаться
проблематичным. «Коробки» не нравятся и потенциальным арендаторам, так как чаще всего они не отвечают их корпоративному имиджу.

Из-за высокой стоимости земли затраты на строительство многоуровневой парковки часто оправданы, и сточки зрения планировки парковки еще менее гибки, чем офисные здания. Для наиболее эффективной организации пространства модули многоуровневой парковки должны иметь форму прямоугольных площадок шириной от 60 до 65 футов (от 18 до 20 м). причем таких площадок должно быть как минимум две.

Следовательно, для того чтобы эффективно разместить внутренние съезды, многоуровневая парковка должна иметь длину не менее ISO футов {16.5 м).1: Строительство отдельно стоящей многоуровневой парковки несравнимо дешевле, чем её интегрирование в офисное здание; это связано с тем, что необходимые для парковки конструктивные характеристики отличаются от конструктивных характеристик офисных зданий. За исключением городских зон с высокой стоимостью земли, участок под офисное здание должен быть по возможности достаточно широким для того чтобы на нем уместилась отдельная многоуровневая парковка. Нередко одна и та же многоуровневая парковка обслуживает сразу несколько офисных зданий.

При выборе участка важную роль играет топография. Холмистые участки требуют проведения масштабных работ по выравниванию грунта, что увеличивает расходы на строительство; с другой стороны, такие участки могут предоставлять дополнительные возможности для устройства парковки иод зданием, так как требуется меньший объем работ но выемке грунта по сравнению с ровным участком.

Ещё одним важным соображением при выборе участка является вопрос о том, насколько удобно до него добираться. Участки должны иметь выход к скоростным автомагистралям и дорогам, непосредственно связанным С региональной транспортной системой. ‘Земельные участки, расположенные на крупных или местных автомагистралях, могут хорошо просматриваться, но быть недоступными для подъезда с этих автомагистралей. Следовательно, перед тем, как перейти к следующей стадии девелопмента, необходимо навести справки о том, насколько удобен доступ к участку, в транспортных органах на уровне муниципалитета, округа, штата — вплоть до федерального уровня.

Результаты исследования организации дорожного движения будут использоваться при проектировании въездов и выездов и внутренней организации движения на участке, отведенном под проект. Кроме ТОГО, такое исследование обычно является необходимым условием получения исходно-разрешительной документации. Важным также является наличие доступа к системе общественною транспорта, особенно в связи с постоянным ухудшением ситуации на дорогах. В городских агломерациях многие транспортные артерии сегодня работают на пределе ИДИ почти на переделе своих возможностей, так что существование альтернатив личному автотранспорту может оказаться мощным инструментом маркетинга.

Джим Гудслл, президент компании Goodeli Associates, рекомендует размещать офисные здания в зонах, где есть особая атмосфера. «Существует- мощное благотворное взаимодействие между офисными зданиями с одной стороны и ресторанами, магазинами, центрами развлечений, гостиницами и жилыми зданиями — с другой. Смешанный девелопмент окружающей среды имеет свои преимущества, которые в конце концов определяют более высокую арендную плату и повышение спроса на предлагаемые помещения». Условия приобретения участка для девелопмента офисных зданий в основном те же самые, что и для других типов девелопмента.

Вопросы правового регулирования Раньше девелоперы офисных зданий могли ориентироваться только на местное законодательство о зонировании и строительстве. Важнейшими показателями того, что можно построить на конкретном участке, были коэффициенты плотности застройки (FAR), ограничения по высоте зданий, расстояние между стенами здания и границами участка и требования к парковке.

Сегодня нормы законов о зонировании устанавливают верхнюю рамку девелопмента офисных зданий, однако правила стали куда сложнее и запутаннее предусмотренных только законами о зонировании. Многие населенные пункты в значительной степени сами определяют требования к левслоперам. рассматривая проекты не только с точки зрения их соответствия нормам зонирования, но также с точки зрения последствий для населенного пункта и его экологии, которые трудно оценить количественно. Некоторые негативные последствия (например, усиление движения на определенном перекрестке) могут устраняться строительством сооружений за пределами участка девелопмента (в данном случае это должны быть светофоры и дополнительные поворотные полосы). Другие последствия (к примеру, увеличение общей загруженности региональной транспортной системы) проект преодолеть не может, и компенсировать их приходится сборами на содержание инфраструктуры.

За последние два десятилетия девелоперы столкнулись с новыми нормами, регулирующими девелопмент офисных зданий. Некоторые инициативы связаны с потребностью населенного пункта регулирован, негативные последствия девелопмента офисных зданий, такие, как затруднение уличного движения, другие — со стремлением повысить налоговые поступления. В результате общественное регулирование девелопмента офисных зданий приобретает противоречивые черты. С одной стороны. городу нужны офисные здания, потому что они, не увеличивая загрязнения окружающей среды, создают новые рабочие места. Девелопмент офисных зданий обычно выгоден с точки зрения налогов, офисные здания дают больше налоговых поступлений, чем потребляют коммунальных услуг. При этом прямые налоговые выгоды от девелопмента офисных зданий меркнут в сравнении с объектами розничной торговли и введением налога с продаж. Падение налоговых поступлений из существующих источников заставило многие города обратиться к девелопменту офисных зданий как к способу финансировать общественные проекты и даже социальные программы, например, строительство доступного по цене жилья. При этом резко увеличились сборы на содержание инфраструктуры и появились новые требования к дввелоперам участие в социальных программах, например, обязательное строительство 200 единиц малодоходного жилья на каждый миллион кв.футов (93 тыс. кв.м) построенных офисных помещений.

В некоторых случаях такая политика влечет за собой негативные последствия, в особенности, если экономика находится на спаде, и работодатели могут позволить себе быть избирательными. Так. например, после того, как в Сан-Франциско стали одновременно использоваться очень высокие сборы па содержание социальной инфраструктуры (impact fees), сборы в виде взносов девелопера (exactions) и сборы на социальные программы по строительству жилья (housing linkage programs), бизнес просто ушел из центра города на окраину. Показателен и другой пример: отказавшись одобрить строительство крупного отеля, который впоследствии был построен на другой стороне улицы (т.е. уже в Лос-Анджелесе), Беверли Хнллз в полной мере испытал на себе связанное с появлением отеля усиление уличного движения, по не получил ни цента налоговых поступлений.

Некоторые города настолько удобно, привлекательно расположены, что могут получать от девелоперои поступления выше среднего уровня. Однако даже такие города страдают от снижения темпа появления новых проектов девелопмента офисных зданий, если устанавливаемый ими уровень взносов дсвелопера делает девелопмент неприбыльным. В конечном счете, девелопер переносит расходы но получению разрешительной документации на будущих арендаторов, учитывая их при определении арендной платы или в операционных расходах. Если арендная плата оказывается слишком высокой, го существующие и будущие арендаторы начинают искать офисные помещения в другом месте. Кроме того, с замедлением девелопмента офисных помещений в начале 1990-х гг. многие города, налоговые поступления которых были тесно связаны с этим типом девелопмента, оказались в ситуации, когда им приходится искать другие источники финансирования, чаще всего связанные с повышением налогов на имущество, налогов с продаж или налогов на предприятие.
Правительственные органы постоянно пересматриваю! местное строительное законодательство в связи с вопросами безопасности строительства и здравоохранения, в некоторых случаях подталкиваемые на это судебными исками или даже только угрозой таковых. По мере того, как накапливаются новые данные о последствиях пожаров, землетрясений, торнадо и ураганов, местное и национальное строительное законодательство обновляется. Многие правительственные организации ввели в действие жесткие законы, регулирующие энергопотребление. Скорее всего, строительное законодательство будет ужесточаться и дальше.

Зонирование и контроль землепользования. Кроме типичных ограничений зонирования, относящихся к расстояниям между зданиями и границами участка, высоте зданий, плотности застройки, существуют специальные нормы, регулирующие девелопмент офисных зданий — коэффициенты плотности застройки (FAR), компоновка зданий, освещенность и требования к парковкам. Коэффициенты FAR часто используются для определения верхнего предела допустимой плотности застройки. Они выражали соотношение между площадью здания и площадью участка, являясь результатом деления общей площади здания на общую площадь участка. Некоторые большие города, например, Лос-Анджелес, поддержали инициативы горожан, требующих значительного сокращения допустимых значении коэффициента FAR. Это оказывается для города сильным козырем в переговорах с девелопером о необходимых юроду коммунальных объектах и услугах.

Некоторые города, и том числе Ныо-Иорк, увеличивают показатели FAR для тех деведоперов, которые строят площади, подземные переходы, скверы, галереи и проводят иные работы по благоустройству общественных территории в плотно застроенных торговых районах. Для Trump Tower в Нью-Йорк Сити, например, коэффициент плотности застройки исходно составлял 15. В связи с тем, что проект Trump Tower включил пешеходную галерею, ландшафтное обустройство и внутренние торговые помещения, FAR увеличился на три единицы. После приобретения девелопером дополнительных нрав на воздушное пространство у соседних зданий суммарный допустимый коэффициент FAR составил 21,6 (по отношению к подлежащей застройке площади участка).

Ограничения, регулирующие компоновку зданий и освещенность, направлены па то, чтобы улицы города не превратились в темные ущелья. Большинство норм зонирования включают положения, тщательно определяющие допустимые размеры ограждающих конструкций и форму здания, что позволяет ограничить отбрасывание зданием постоянной тени и отражение света и тепла от стеклянных поверхностей на другие сооружения. Некоторые государственные учреждения занимаются регулированием типов используемых строительных материалов, архитектурных стилей, расположения входов и многих других аспектов проектирования офисных зданий. При определении максимально допустимых размеров ограждающих конструкций девелопер должен признавать эти ограничения и работать в их рамках.

При девелопменте городских офисных зданий используется специачьный правовой инструмент — передаваемые права на девеюпмент (transferable development rights. TDR). TDR разрешают продажу прав на девелопмент недвижимости. Если землевладелец хочет построить двухэтажное здание на участке, зонированном под десять этажей, он может продать право на девелопмент ненужной ему площади другому лицу. После этого площадь, которую вправе построить первый владелец, не может превышать площади, определенной зонированием.

Вопреки ожиданиям органов по планированию. TDR не получили широкого применения. Для создания работоспособной программы TDR нужно найти зоны, готовые принять девелопмент высокой плотности, определить цены на права девелопера и вообще разработать механизм, который был бы одновременно достаточно прост для понимания и использования, но при этом достаточно сложен, чтобы быть справедливым и учитывать все аспекты проблемы. TDR оказываются эффективными в случае зданий, имеющих историческую ценность, в том числе старых офисных зданий. Имеющие историческую ценность здания часто не Полностью используют потенциал участка с точки зрения девелопмента. Кроме того, сам факт, что старое

Здание считается памятником архитектуры, может усложнить или даже сделать невозможным внесение серьезных изменений в его конструкцию и оформление фасада. TDR оказываются одним из механизмов, позволяющих владельцу получить компенсацию за потерю прав на девелопмент.

Требования к парковке для офиса зависят от местоположения участка; обычно необходимо как минимум три-четыре парковочных места на I 000 кв.футов (95 кв.м) общей площади здания. При этом часто оказывается, что девелоперы должны обеспечить еще большее число парковочных мест. Многие кредиторы финансируют только такие пригородные офисные здания, которые предусматривают как минимум четыре парковочных места на 1 000 кв.футов (95 кв.м), так как они по опыту знают, что проблемы с парковкой отпугивают арендаторов. Некоторым типам пользователей (например, информационно-справочным службам) необходимо до шести парковочных мест на 1 000 кв.футов (95 кв.м). В то же время населенные пункты, стремящиеся стимулировать использование общественного транспорта, могут ограничивать число парковочных мест. В случае участков, которые расположены в центре города и движение автотранспорта в которых затруднено, некоторые юрода обязывают девелонеров размещать часть необходимых парковочных мест за пределами участка девелопмента. Так, Городское агентство по редевелопменту Лос-Анджелеса потребовало, чтобы 40% парковочных мест для зданий в центре города были размещены на значительном удалении от центра, так что парковка на Самом участке девелопмента предусматривала лишь одно место на 1 000 кв.футов (95 кв.м) офисных площадей.

Девелоперов же беспокоит то, что такого рода требования заставляют арендаторов искать офисные помещения в другом месте — сотрудники не захотят тратить лишнее время на то, чтобы добраться от такой парковки до своего офиса. С другой стороны, пониженные требования к количеству парковочных мест могут сэкономить определенные средства, и, если эти требования одинаковы для всех девелоперов, кредиторы поддержат проект. Компромиссный вариант, который может оказаться одинаково приемлемым как с точки зрения стремления местных властей сократить парковочное пространство, так и с точки зрения будущих потребностей арендаторов, — это резервирование площади под парковку. Площадь, зарезервированная под парковку, указывается на прошедшем процедуру одобрения плане девелопмента, но сами парковочные места сооружаются только после того, как спрос на них получает реальное подтверждение.
Местные сообщества обращают все больше внимания на эстетическую составляющую девелопмента коммерческой недвижимости, в частности, девелопмента офисных зданий. Хотя девелоперы и их архитекторы не всегда согласны с мнением регулирующих органов, сотрудники местных органов планирования и власти считают, что офисные здания играют важную роль в формировании имиджа города и не стесняются высказывать свои предпочтения и вкусы, касающиеся компоновки зданий, их формы, материалов для внешней и внутренней отделки.

Транспорт. Одним из самых тонких вопросов в девелопменте офисных зданий является его последствия для движения транспорта. В свое время интенсивность движения была проблемой лишь для центральных районов крупных населенных пунктов. Сегодня во многих пригородах пробок не меньше, если не больше, чем в старом центре города.
Большинство крупных и многие небольшие проекты девелопмента офисных зданий в ходе процедуры получения разрешительной документации обязаны провести исследование ситуации с дорожным движением. Так как появление новых офисных зданий обычно Значительно увеличивает интенсивность движения в часы пик, меры по предотвращению пробок на дорогах все чаше становятся необходимым условием одобрения проекта. Такие меры могут предусматривать расширение дорожного полотна перед зданием, установку дорожных знаков, расширение дорожного полотна и перекрестков по соседству с участком и многое другое. Удовлетворение требований к транспортной инфраструктуре за пределами участка может вести к высоким затратам времени и средств, не в последнюю очередь в связи с необходимостью сотрудничества с общественными организациями и другими владельцами недвижимости.

Девелопер офисных зданий может столкнуться с необходимостью осуществления следующих видов работ:
• заново разметить дорожное полотно;
• построить полосы разгона и торможения на въездах — съездах с объекта;
• построить разделительную полосу для контроля доступа;
• установить дорожные знаки при въезде па участок или на ближайших перекрестках (или перекрестках, движение на которых после выполнения проекта станет более интенсивным);
• расширить дорожное полотно перед участком
• расширить дороги, соединяющие участок с крупными и скоростными автомагистралями;
• проложить новую дорогу, соединяющую участок с основной автомагистралью;
• участвовать в финансировании строительства дорожных развязок на автомагистралях или скоростных автомагистралях.

Вместо того чтобы требовать от девелопера участия в проведении тех или иных улучшений посредством уплаты взносов девелопера. в некоторых регионах были разработаны специальные системы сборов на улучшение дорожной инфраструктуры. Такие сборы обычно оцениваются на основе связанного с проектом повышения интенсивности движения в часы пик или же исчисляются пропорционально построенной площади. Сборы могут доходить до нескольких тысяч долларов, Ожидаемая интенсивность движения в часы пик, причиной которой станет реализация проекта, становится, таким образом, кардинально важным фактором при определении стоимости проекта.

Для уменьшения интенсивности движения в часы пик было предложено несколько остроумных решений, например, включение в план проекта помещений для розничной торговли, строительство на участке или по соседству с ним жилых зданий и интеграция проекта в систему общественного транспорта. девелопмент проектов смешанного назначения привлекателен для местных органов планирования и власти, а размещение на участке магазинов выгодно арендаторам. С другой стороны, сооружение в рамках проекта офисного здания слишком крупной торговой точки, окупаемость которой потребует привлечения большого числа клиентов, увеличит, а не уменьшит плотность движения.

Популярным механизмом контроля над увеличением интенсивности движения стали комплексные программы по регулированию спроса на транспортные услуги (TDM), иногда называемые также программами управления транспортной системой (TSM), Transportation demand management или Transportation System management, соответственно. В некоторых городах были приняты распоряжения, предписывающие девелоперам офисных зданий, число служащих в которых превышает определенный порог, реализацию программ совместного использования транспортных средств — организацию долевой эксплуатации автомобилей или микроавтобусов. TDM может также предусматривать сниженные тарифы за проезд на общественном транспорте (проездные билеты) и преимущественные права на парковку для лиц. использующих автомобили на долевой основе. Девелопер часто несет ответственность за реализацию этих программ, а сами TDM могут быть необходимым условием одобрения проекта. В конце концов, связанные с ними расходы ложатся на арендатора.

Ещё одно стратегическое решение, принятое во многих городах — развитие велосипедного и пешеходного движения. Так, например, в г. Баулдер, штат Колорадо, обязательным условием любого проекта девелопмента офисных зданий является сооружение велосипедного ангара и душевых кабин, а наличие удобного выхода в городскую сеть велосипедных дорожек оказывается важным не только для получения разрешительной документации, но и для последующего успешного маркетинга.
Анализ финансовой целесообразности Анализ финансовой целесообразности включает получение сведений о рынке из маркетингового исследования, сбор информации о затратах на реализацию альтернативных проектов и расходов на финансирование и включение лих данных в финансовый прогноз. Методы, используемые для такого анализа в случае проектов офисных зданий аналогичны методам, используемым для другой доходной недвижимости.
Полезным источником информации при опенке операционных расходов но проекту офисного здания является Отчет по обмечу опытом; анализ доходов и расходов для офисных зданий (Experience Exchange Report: Income/Expense Analysis for Office Buildings) — ежегодное исследование, публикуемое Ассоциацией владельцев и управляющих ккшияии (Bulletins Owners and Managers Association: Институтом управления недвижимости (Institute of Real Estate Management: (REM). которое содержиг постатейный анализ операционных расходов и доходов для офисных зданий различных типов размеров и местоположения (в том числе в зонах городских агломерации).

Основой точной оценки доходов по проекту девелопмента офисного здания является реалистичный прогноз времени, которое потребуется на сдачу здания в аренду, доли свободных площадей и достижимого уровня арендной платы. Деведоперы и аналитики зачастую склонны делать излишне оптимистичные прогнозы в этой области.

Нормы капитализации крайне важны при страховании или залоге офисных зданий, так как кредитоёмкость проекта зависит ОТ его стоимости. Нормы капитализации отражают текущие рыночные условия и изменяются с течением времени, так как коммерческая недвижимость (и офисные здания в частности) считается относительно привлекательным типом инвестиций. В 1980-е гг. прогнозные нормы капитализации нередко составляли 8,5%. В период спада начала 90-х нормы капитализации часто превышали 10%; проблемная недвижимость могла покупаться по стоимости, рассчитанной исходя из значительно более высоких норм капитализации. (По мере роста норм капитализации стоимость падает). Трудно переоценить важность норм капитализации. Минимальное значение они принимают на активном, а максимальное — на вялом рынке, таким образом реагируя на влияние изменений в заполняемости и ставок арендной платы, реагирующих на изменения рынка.

В крупных городских агломерцнях нормы капитализации, как правило, ниже, чем на второстепенных рынках, эта тенденция отражает представление, согласно которому малые рынки характеризует более высокий уровень риска и меньшее число потенциальных покупателей. Для того чтобы выявить действующие на настоящий момент критерии оценки и андеррайтинга, девелопер должен ещё до рассмотрения конкретного проекта провести необходимые консультации с местными ипотечными брокерами и кредиторами.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса